房地產(chǎn)投資行業(yè)分析2023

• 陳觀秋 2023年4月14日 來源：百度 394 19
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近期全國多地樓市成交持續(xù)回暖，新房售樓處和代銷機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到，項(xiàng)目成交量較去年有明顯增長。 “漲價(jià)”成為不少樓盤的關(guān)鍵詞，這也反映出隨著樓市成交回暖，開發(fā)商的促銷力度有所下降。

全國房地產(chǎn)市場整體加速回暖

近期全國多地樓市成交持續(xù)回暖，新房售樓處和代銷機(jī)構(gòu)已經(jīng)意識到，項(xiàng)目成交量較去年有明顯增長。 “漲價(jià)”成為不少樓盤的關(guān)鍵詞，這也反映出隨著樓市成交回暖，開發(fā)商的促銷力度有所下降。

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局測算，2月份，70個(gè)大中城市中，一二三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和0.3%;一二線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.7%和0.1%，三線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.4%轉(zhuǎn)為持平。從上漲城市數(shù)量看，新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別有55個(gè)和40個(gè)，比上月分別增加19個(gè)和27個(gè)。

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份，北京、上海二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%和1%，上海的二手房價(jià)格漲幅與成都、無錫并列全國第一。此外，西安、徐州、天津、南京、廣州、深圳等城市的二手房價(jià)格環(huán)比也有較為明顯的漲幅。

多個(gè)由負(fù)轉(zhuǎn)正的數(shù)據(jù)帶來了更大的市場信心。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這為房地產(chǎn)行業(yè)注入了非常積極的信號意義。

今年以來，隨著一系列穩(wěn)市場政策措施加快落實(shí)，住房需求進(jìn)一步釋放，武漢房地產(chǎn)市場整體加速回暖。4月6日，從武漢市房管局獲悉，1至2月武漢新房銷量超2.2萬套，2月新房、二手房成交量同比、環(huán)比均大幅增長;3月份新房二手房銷量均創(chuàng)新高——新房日均成交套數(shù)超550套，二手房成交量同比翻倍。

數(shù)據(jù)顯示，3月份武漢商品房銷售面積199.6萬平方米，較上月增長25.6%，較去年同期增長39.6%。新建住房銷售面積172.3萬平方米，較上月增長22.8%，較去年同期增長50.6%。商品房銷售套數(shù)17111套，較上月增長21.5%，較去年同期增長30.8%。新建住房銷售套數(shù)14643套，較上月增長17.9%，較去年同期增長41.2%。商品房日均銷量超550套，其中有20天單日銷量超500套，12天單日銷量超600套。

不僅新房銷量加速增長，二手房銷量也翻倍，創(chuàng)近年來單月新高。3月份武漢二手房成交面積126.6萬平方米，較上月增長68.9%，較去年同期增長120.2%。成交套數(shù)12786套，較上月增長66.2%，較去年同期增長119.5%，日均成交量超410套。

對于市場復(fù)蘇的主要原因，國家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師繩國慶表示，主要是政策效果逐步顯現(xiàn)及住房需求進(jìn)一步釋放。

成交量價(jià)明顯回升，樓市是否已經(jīng)進(jìn)入快速升溫階段?

國家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉表示，總的來看，目前房地產(chǎn)市場還是處在調(diào)整階段。

各地正在扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，各方對房地產(chǎn)市場的預(yù)期有望進(jìn)一步改善。一段時(shí)間以來，持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控舉措，是根據(jù)市場情況適時(shí)、適度做出的，有利于保民生、穩(wěn)定金融以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局，而并非是把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。

房地產(chǎn)行業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟(jì)增長、就業(yè)、財(cái)稅收入、居民財(cái)富、金融穩(wěn)定都具有重大影響。房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為7%左右，加上建筑業(yè)則占到14%，土地出讓收入和房地產(chǎn)相關(guān)稅收占地方綜合財(cái)力接近50%，占城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)的六成，房地產(chǎn)貸款加上以房地產(chǎn)作抵押品的貸款，占全部貸款余額的39%。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢預(yù)測研究報(bào)告》分析：

3月5日，政府工作報(bào)告中與房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容主要包括：一是，堅(jiān)持房子是用來住的、 不是用來炒的定位, 建立實(shí)施房地產(chǎn)長效機(jī)制, 擴(kuò)大保障性住房供給, 推進(jìn)長租房市場建設(shè), 穩(wěn)地價(jià)、 穩(wěn)房價(jià)、 穩(wěn)預(yù)期, 因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。二是，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn), 改善資產(chǎn)負(fù)債狀況, 防止無序擴(kuò)張, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。三是，保障基本民生和發(fā)展社會(huì)事業(yè)。加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題。

值得關(guān)注的是：今年的政府工作報(bào)告，首次把“風(fēng)險(xiǎn)防控”列為今年房地產(chǎn)工作的重中之重，強(qiáng)調(diào)維穩(wěn)和加強(qiáng)住房保障體系建設(shè)。這也與近期房地產(chǎn)市場的政策主基調(diào)保持一致，不斷深化穩(wěn)定民生，保需求和保交付。

當(dāng)前，物業(yè)行業(yè)尚未能脫離房地產(chǎn)走出獨(dú)立行情，房地產(chǎn)仍對其發(fā)展仍具有決定性影響。今年隨著房地產(chǎn)行業(yè)企穩(wěn)向好，疊加物企市場化拓展能力的增強(qiáng)，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展也將有望回調(diào)向好。

從3月全國兩會(huì)傳遞出的政策信號看，作為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)化解成為今年穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的首要要?jiǎng)?wù)，“防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”的表述更是首次寫入政府工作報(bào)告。住建部部長倪虹表示，國家將以“精準(zhǔn)拆彈”的方式化解風(fēng)險(xiǎn)，一頭抓優(yōu)質(zhì)房企，另一頭抓出險(xiǎn)房企，大力整頓房地產(chǎn)市場秩序。

房地產(chǎn)投資行業(yè)發(fā)展方向

近年來，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)金融業(yè)的全面發(fā)展，成為國家金融領(lǐng)域內(nèi)的中流砥柱。但是，由于當(dāng)前中國正處于社會(huì)主義初級階段，與其相適應(yīng)的市場經(jīng)濟(jì)體制仍需完善，所以，若想實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)金融的巨大發(fā)展，就要不斷加強(qiáng)金融創(chuàng)新。

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，房地產(chǎn)金融的地位日益凸顯，因此，國家相關(guān)部門必須根據(jù)市場環(huán)境的變化，加快房地產(chǎn)金融創(chuàng)新。基于房地產(chǎn)金融創(chuàng)新工作中的諸多問題，可以從提高金融創(chuàng)新產(chǎn)品科學(xué)性、合理規(guī)劃資金以及對金融市場結(jié)構(gòu)進(jìn)行科學(xué)優(yōu)化等幾個(gè)方面入手，有效改善房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉(zhuǎn)問題，加速房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

不過，就房地產(chǎn)發(fā)展方向而言，相較其金融屬性、資產(chǎn)屬性，未來相關(guān)政策更為關(guān)注、呵護(hù)、培育住房的居住屬性、民生屬性。應(yīng)大力發(fā)展長租房市場，推進(jìn)保障性住房建設(shè)，加快構(gòu)建高端有市場、低端有保障的住房制度。這既有利于從需求端解決住房難、住房貴的問題，也有利于從供給端有效抑制房價(jià)過快上漲、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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