2023中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)需求分析

• 方蔓桃 2023年6月28日 來(lái)源：百度 1134 73
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國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)到底多大?截至2022年年底，魔方生活共有76,245套在營(yíng)公寓，分布在全國(guó)25座城市388個(gè)地點(diǎn)，公寓網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。直營(yíng)公寓數(shù)目由2020年12月31日的31,881套增長(zhǎng)至2022年12月31日的50,833套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7,149套增至25,412套，復(fù)合年增長(zhǎng)率為88.5%。

作為集中式長(zhǎng)租公寓第一股，魔方生活在營(yíng)公寓數(shù)量在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一，且隨著政策放開(kāi)，魔方生活的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)正在恢復(fù)，尤其在疫情下仍保持了門(mén)店利潤(rùn)的增長(zhǎng)，呈現(xiàn)了穩(wěn)健的財(cái)務(wù)表現(xiàn)。2021年至2022年，魔方生活的門(mén)店經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)由4.26億元增加至4.52億萬(wàn)元，在整體行業(yè)受中國(guó)主要城市再次出現(xiàn)疫情影響而表現(xiàn)出一定低迷情緒的情況下表現(xiàn)出了穩(wěn)中有進(jìn)的業(yè)務(wù)韌性和充分的業(yè)績(jī)潛力。

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類(lèi)。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開(kāi)發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營(yíng);分散式主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來(lái)，依靠整合戶(hù)主房源進(jìn)行重新裝修管理，類(lèi)似“二房東”。

近年來(lái)，在“房住不炒”“租售并舉”“擴(kuò)大保障性租賃住房供給”等一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系(下稱(chēng)“納?！?。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)深度分析

目前，我國(guó)租賃企業(yè)滲透率僅為2%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家水平。住建部數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)階段一、二線(xiàn)城市租房比例已達(dá)到50%以上，而規(guī)模化住房租賃企業(yè)市場(chǎng)份額僅2%，品牌租賃機(jī)構(gòu)更是寥寥無(wú)幾，房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展空間巨大。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長(zhǎng)租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一，截至2019年，國(guó)內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長(zhǎng)租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4 。從規(guī)模上來(lái)看，2019年房企長(zhǎng)租公寓TOP20的累計(jì)開(kāi)業(yè)房源規(guī)模已突破32萬(wàn)間，成為集中式長(zhǎng)租公寓的主力軍。

2019年，在整體大環(huán)境不容樂(lè)觀(guān)的背景下，長(zhǎng)租公寓行業(yè)整體規(guī)模增速放緩，著力于已拓房源的開(kāi)業(yè)效率和經(jīng)營(yíng)質(zhì)量。從2019年的開(kāi)業(yè)情況來(lái)看，TOP10企業(yè)的增長(zhǎng)情況較好，而頭部企業(yè)更保持了領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，其中，萬(wàn)科泊寓和龍湖冠寓的新開(kāi)業(yè)規(guī)模占TOP10新增總量的6成。

此外，公司毛利由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率為36.74%。根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營(yíng)公寓數(shù)量計(jì)，公司在獨(dú)立集中式長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商中排名第一。?

龐大的運(yùn)營(yíng)規(guī)模也使公司具有更強(qiáng)的議價(jià)力并享有規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。據(jù)最新招股書(shū)，公司管理費(fèi)用率由2020年的16.9%下降至2021年的13.2%，并進(jìn)一步下降至2022年的10.8%。

今年以來(lái)，我國(guó)住房租賃行業(yè)再迎實(shí)質(zhì)性拐點(diǎn)。保障性租賃住房試點(diǎn)40城建設(shè)提速，多地陸續(xù)公布籌建進(jìn)度，供給增量迅速擴(kuò)充。與此同時(shí)，在一系列政策利好下，不少長(zhǎng)租公寓納入保障性租賃住房體系。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年二季度末，全國(guó)已開(kāi)業(yè)房間規(guī)模中約有6.9%納入當(dāng)?shù)乇Ｕ闲宰赓U住房，規(guī)模合計(jì)為62019套(間)。納保比例最高的為租賃式社區(qū)，已納保房間規(guī)模占宿舍型公寓總規(guī)模的8.4%;青年公寓和宿舍型公寓的納保比例分別為5.1%和3.1%。與此同時(shí)，納保的企業(yè)名單亦持續(xù)更新中。除了國(guó)資背景企業(yè)外，一些非國(guó)有企業(yè)也獲得進(jìn)入保租房領(lǐng)域的門(mén)票，包括旭輝瓴寓、安歆、柚米寓等，企業(yè)參與保租房的方式包括成立合資公司、整租后開(kāi)展運(yùn)營(yíng)、委托經(jīng)營(yíng)管理等。

截至目前，全國(guó)共有13家住房租賃企業(yè)的納保占比超過(guò)10%。隨著國(guó)家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長(zhǎng)租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長(zhǎng)租公寓品牌商搶占市場(chǎng)份額的同時(shí)，國(guó)企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L(zhǎng)租公寓，搶灘市場(chǎng)。

作為租房市場(chǎng)的重要板塊，長(zhǎng)租公寓行業(yè)亦在摸索更成熟的發(fā)展模式。在經(jīng)歷了規(guī)模快速擴(kuò)張階段后，長(zhǎng)租公寓企業(yè)主動(dòng)按下緩沖鍵，開(kāi)啟自我迭代之路。今年的《政府工作報(bào)告》指出，要堅(jiān)持租購(gòu)并舉，加快發(fā)展長(zhǎng)租房市場(chǎng)，推進(jìn)保障性住房建設(shè)。話(huà)音剛落，多個(gè)省積極響應(yīng)政策，湖南省、鄭州市、深圳市等出臺(tái)租賃住房用地政策，鼓勵(lì)租房市場(chǎng)發(fā)展?jié)u成大潮。未來(lái)，在市場(chǎng)監(jiān)管趨嚴(yán)之下，隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有效性的提升，將更考驗(yàn)公寓項(xiàng)目的硬核運(yùn)營(yíng)實(shí)力，行業(yè)將進(jìn)入精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代。在規(guī)模之外，未來(lái)有望形成以運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)品為驅(qū)動(dòng)力的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局。

最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段，市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產(chǎn)品和租賃客群特點(diǎn)。截至2022年上半年，全國(guó)頭部長(zhǎng)租公寓品牌總房源數(shù)量已達(dá)到84.7萬(wàn)套，而2020年全年的數(shù)據(jù)為69.9萬(wàn)套。與此同時(shí)，隨著越來(lái)越多的資本涌入長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，投資交易量也迅速增加。

除了發(fā)展模式更為穩(wěn)健之外，集中式長(zhǎng)租公寓更能通過(guò)發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，降低開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)成本。集中式公寓的設(shè)計(jì)和裝修風(fēng)格通常比較統(tǒng)一，因此便于運(yùn)營(yíng)商通過(guò)集采方式降低裝修成本。設(shè)計(jì)和裝修到位的公寓更有吸引力，增加租賃需求減少空置率，并給企業(yè)帶來(lái)一定的租金溢價(jià)空間。此外，集中式公寓相比分散式公寓以統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)的方式大量節(jié)省了各類(lèi)人工成本，同時(shí)提升了人工運(yùn)營(yíng)的專(zhuān)業(yè)性和安全性。

對(duì)于集中式公寓運(yùn)營(yíng)商而言，其模式核心不在于快速擴(kuò)張，而在于獲取低價(jià)物業(yè)后的精細(xì)化開(kāi)發(fā)，一旦發(fā)展模式步入正軌，更易形成規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，在經(jīng)營(yíng)效率及穩(wěn)定性上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)市場(chǎng)前景分析

隨著運(yùn)營(yíng)質(zhì)量日益受到市場(chǎng)各方重視，集中式長(zhǎng)租公寓作為解決居民及新生代年輕人居住問(wèn)題的重要保障迎來(lái)了發(fā)展的新機(jī)遇。魔方生活或能進(jìn)一步發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng)，憑借自身數(shù)字化管理能力和標(biāo)準(zhǔn)化精細(xì)運(yùn)營(yíng)加速市占率的提升，持續(xù)撬動(dòng)集中式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)萬(wàn)億藍(lán)海。

在國(guó)家加快建立“租購(gòu)并舉”住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶(hù)、企業(yè)中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。預(yù)計(jì)2023年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必將迸發(fā)出新生機(jī)。

數(shù)字科技對(duì)長(zhǎng)租公寓立體化將起到巨大的推動(dòng)，智能家居與公寓的結(jié)合有助于實(shí)現(xiàn)租戶(hù)對(duì)品質(zhì)生活的追求。VR技術(shù)、在線(xiàn)直播看房、無(wú)人酒店等智能服務(wù)，將會(huì)成為未來(lái)的標(biāo)準(zhǔn)配置。數(shù)字科技必將把出行帶進(jìn)多宇宙、多次元的立體未來(lái)。

本報(bào)告根據(jù)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展軌跡及多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展?fàn)顩r、市場(chǎng)供需、競(jìng)爭(zhēng)格局、標(biāo)桿企業(yè)、發(fā)展趨勢(shì)、機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、發(fā)展策略與投資建議等進(jìn)行了分析，并重點(diǎn)分析了我國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)將面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)及前景作出審慎分析與預(yù)測(cè)。

是長(zhǎng)租公寓企業(yè)、學(xué)術(shù)科研單位、投資企業(yè)準(zhǔn)確了解行業(yè)最新發(fā)展動(dòng)態(tài)，把握市場(chǎng)機(jī)會(huì)，正確制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的必備參考工具，極具參考價(jià)值!

了解更多行業(yè)數(shù)據(jù)詳情，可以點(diǎn)擊查閱中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)長(zhǎng)租公寓行業(yè)深度分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  “長(zhǎng)租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”、“單身合租公寓”，是房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)新興的行業(yè)，將業(yè)主房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給需要人士。國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓主要分為“集中...

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