京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)正緩慢復(fù)蘇 中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2023

• 陳澤芳 2023年7月12日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1421 94
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2023年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模處于快速增長(zhǎng)之中，當(dāng)前其規(guī)模約為1.4萬(wàn)億元，成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從東部到中部、西部，寫(xiě)字樓在不同區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r各異，預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模至2023年將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

受國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，不少投資者對(duì)住宅的投資預(yù)期出現(xiàn)大幅度下滑，而受調(diào)控波及不深的商業(yè)地產(chǎn)漸漸成為新政的“幸運(yùn)兒”，眾多撤出住宅市場(chǎng)的投資者紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，轉(zhuǎn)向?qū)懽謽峭顿Y。寫(xiě)字樓因其穩(wěn)定且回報(bào)較高的特點(diǎn)成為大多投資者主要投資對(duì)象。然而，由于寫(xiě)字樓投資的復(fù)雜性和專業(yè)性，使得如何選擇合適的投資的優(yōu)秀寫(xiě)字樓成為廣大投資者的最大困擾。

政府出臺(tái)了多重政策，穩(wěn)定了內(nèi)外資多行業(yè)對(duì)上海的信心。外資在季度內(nèi)在甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中仍然占到了37.4%。由于今年項(xiàng)目延期較多，2023年寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是核心商圈，或?qū)⒂瓉?lái)供應(yīng)小高峰。通過(guò)與周邊社區(qū)各類資源的良性互動(dòng)，業(yè)主未來(lái)將有潛力更好地為寫(xiě)字樓內(nèi)租戶提供更多人性化、個(gè)性化的服務(wù)。

全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積為2.61億平方米，同比下降15.9%，成交面積為2.15億平方米，同比下降18.2%。在需求趨弱以及資金壓力增加等因素影響下，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資布局更趨謹(jǐn)慎。同時(shí)，輕資產(chǎn)模式和收并購(gòu)也成為企業(yè)拓展的重要方式。

京城寫(xiě)字樓市場(chǎng)正緩慢復(fù)蘇

調(diào)研顯示，北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)處于緩慢恢復(fù)期。其中，麗澤及通州商圈表現(xiàn)較好，市場(chǎng)空置率下降，平均租金上漲。在成交租賃方面，截至二季度，金融業(yè)、高科技行業(yè)在成交面積和成交數(shù)量上位居前兩位，二者占市場(chǎng)總成交面積的60%以上。今年還將有約58.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)計(jì)劃入市，且項(xiàng)目多為城市更新項(xiàng)目，主要集中在亞奧商圈。

2023年一季度，北京寫(xiě)字樓全市新租面積環(huán)比下降21%。在新租交易中，近7成交易數(shù)量來(lái)自搬遷，且搬遷路線以同區(qū)或者鄰近區(qū)域的遷移為主。此外，租戶擴(kuò)租仍然較為謹(jǐn)慎，交易數(shù)量環(huán)比下降6%，且平均擴(kuò)租面積環(huán)比從1700平米下降至1400平米。在新租需求中，金融占比最高，達(dá)到了29%。目前，金融企業(yè)仍是將CBD、金融街、東二環(huán)作為主要的選址地。TMT行業(yè)的需求則緊隨其后，其中，軟件開(kāi)發(fā)和平臺(tái)互聯(lián)網(wǎng)等細(xì)分領(lǐng)域的租戶在市場(chǎng)下行周期中抓住此輪機(jī)會(huì)進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)。

2023年二季度，本市零售市場(chǎng)迎來(lái)3個(gè)新購(gòu)物中心，即海淀區(qū)西三旗萬(wàn)象匯、石景山區(qū)京西大悅城，以及通州區(qū)遠(yuǎn)洋樂(lè)堤港。至此，全市購(gòu)物中心總存量已升至1423萬(wàn)平方米。值得關(guān)注的是，3個(gè)新項(xiàng)目均位于非核心商圈，為區(qū)域引入多個(gè)品牌首店，進(jìn)一步豐富了區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套及周邊居民的消費(fèi)體驗(yàn)。業(yè)界人士祎表示，非核心商圈商業(yè)配套的不斷完善及核心商圈項(xiàng)目的升級(jí)改造，都將為商圈創(chuàng)造新的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)，推動(dòng)整體市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)及北京國(guó)際消費(fèi)中心城市的建設(shè)進(jìn)程。下半年，本市零售市場(chǎng)預(yù)計(jì)仍有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，將打造更多體驗(yàn)式主題消費(fèi)空間。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

寫(xiě)字樓就是專業(yè)商業(yè)辦公用樓的別稱，嚴(yán)格地講，寫(xiě)字樓是不能用于住人的。這是房屋的房產(chǎn)證上有明確注明的。寫(xiě)字樓原意是指用于辦公的建筑物，或者說(shuō)是由辦公室組成的大樓。寫(xiě)字樓市場(chǎng)流行兩大評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)，一是甲級(jí)寫(xiě)字樓，二是5A寫(xiě)字樓。所謂甲級(jí)寫(xiě)字樓，實(shí)為一種通行叫法，并沒(méi)有固定標(biāo)準(zhǔn)，因?yàn)檎l(shuí)也不愿意被叫成乙級(jí)寫(xiě)字樓。

5A智能化寫(xiě)字樓的出現(xiàn)體現(xiàn)了頂級(jí)寫(xiě)字樓對(duì)高效辦公的一種追求。但很多的5A寫(xiě)字樓在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中卻也表現(xiàn)出很多的不完善：位于喧鬧的商務(wù)中心區(qū)、高密度的建筑和人群、有限的空間和綠化?！靶[、擁擠、壓抑”改變了“智能、便捷、高效”的本質(zhì)。過(guò)于側(cè)重效率而忽視了舒適度的5A寫(xiě)字樓，顯然很難滿足人們更高的辦公環(huán)境要求。從城市面積而言，上海相當(dāng)于三個(gè)深圳，北京相當(dāng)于八個(gè)深圳，深圳是面積最小的一線城市。

中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀2023

2023年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模處于快速增長(zhǎng)之中，當(dāng)前其規(guī)模約為1.4萬(wàn)億元，成為中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，從東部到中部、西部，寫(xiě)字樓在不同區(qū)域的發(fā)展?fàn)顩r各異，預(yù)計(jì)未來(lái)中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模至2023年將繼續(xù)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市處于成熟階段，而全國(guó)70%的城市還處于起步階段。預(yù)計(jì)北京、上海的甲級(jí)、乙級(jí)寫(xiě)字樓潛在需求約為4000萬(wàn)平方米，廣州、深圳約為2000萬(wàn)平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過(guò)700萬(wàn)平方米，十大城市的潛在需求總量超過(guò)了其他200多個(gè)城市的需求潛力之和，說(shuō)明我國(guó)寫(xiě)字樓需求集中在龍頭城市。中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將達(dá)到5885億元，未來(lái)五年(2019-2023)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約為4.34%，并預(yù)測(cè)在2023年中國(guó)寫(xiě)字樓市場(chǎng)投資規(guī)模將接近7000億元。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)行業(yè)再一次進(jìn)入后疫情的復(fù)蘇周期，但當(dāng)前的宏觀環(huán)境相對(duì)前兩年更為復(fù)雜?，F(xiàn)階段，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)面臨著諸多挑戰(zhàn)、但也不乏機(jī)遇相伴，其而潛在的機(jī)遇則是行業(yè)發(fā)展變化時(shí)蘊(yùn)含的新增長(zhǎng)動(dòng)能。因此，房地產(chǎn)從業(yè)者要充分做好變革前的各項(xiàng)準(zhǔn)備來(lái)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)，更要在后疫情階段捕捉經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來(lái)的機(jī)遇。

專家認(rèn)為，當(dāng)城市發(fā)展到一定規(guī)模，經(jīng)濟(jì)增速會(huì)減慢，未來(lái)增長(zhǎng)極更多要依賴創(chuàng)新。上海提出“3+6”新型產(chǎn)業(yè)體系，大力發(fā)展集成電路、生物醫(yī)藥、人工智能三大先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以及電子信息、生命健康、汽車、高端裝備、先進(jìn)材料、時(shí)尚消費(fèi)品六大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)。這樣的布局，除了鞏固既有優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)，更重要的考量，就是培育城市發(fā)展新動(dòng)能。隨著物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、大數(shù)據(jù)、AI等的飛速發(fā)展，日常辦公場(chǎng)景逐漸升級(jí)，智慧樓宇已成為寫(xiě)字樓發(fā)展的趨勢(shì)。無(wú)人化、無(wú)接觸的中集智能立體車庫(kù)將迎來(lái)更大的發(fā)展空間。

更多本行業(yè)研究分析詳見(jiàn)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院《2022-2027年中國(guó)寫(xiě)字樓行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。同時(shí)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院還提供產(chǎn)業(yè)大數(shù)據(jù)、產(chǎn)業(yè)研究報(bào)告、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、園區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)招商、產(chǎn)業(yè)圖譜、智慧招商系統(tǒng)、IPO咨詢/募投可研、IPO工作底稿咨詢等解決方案。

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