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          今年100多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資分析2023

          作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來(lái),各地因城施策,不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時(shí)性和精準(zhǔn)性,各種調(diào)控政策輪番出臺(tái)。但梳理過(guò)往情況不難發(fā)現(xiàn),部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性,一般是在樓市出現(xiàn)過(guò)冷或

          房地產(chǎn)行業(yè)投資前景怎么樣?今年以來(lái),已有100多個(gè)城市出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策超300次,對(duì)穩(wěn)定樓市起到了重要作用。也要看到,部分城市調(diào)控政策短期化傾向明顯,促進(jìn)樓市健康發(fā)展,還需強(qiáng)化中長(zhǎng)期調(diào)節(jié)思維,通過(guò)建立長(zhǎng)效機(jī)制解決房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次問(wèn)題。

          房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀投資分析

          作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、涉及面廣,對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、金融穩(wěn)定和民生保障均有重要影響。近年來(lái),各地因城施策,不斷強(qiáng)化調(diào)控政策的及時(shí)性和精準(zhǔn)性,各種調(diào)控政策輪番出臺(tái)。但梳理過(guò)往情況不難發(fā)現(xiàn),部分城市調(diào)控舉措具有一定滯后性,一般是在樓市出現(xiàn)過(guò)冷或過(guò)熱后出臺(tái)的,大多屬于補(bǔ)救性政策。短期的補(bǔ)救舉措固然必要,也能夠起到立竿見(jiàn)影的效果,但往往存在治標(biāo)不治本的問(wèn)題。

          我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化趨勢(shì)早已形成,不同地區(qū)差異較為明顯。從人口流動(dòng)情況看,凈流入城市和凈流出城市住房存量情況各異,需要區(qū)別應(yīng)對(duì)。近年來(lái),新增城鎮(zhèn)人口向一二線城市轉(zhuǎn)移趨勢(shì)明顯,新市民和青年群體住房需求仍未得到有效滿(mǎn)足;部分三四線城市呈現(xiàn)人口凈流出態(tài)勢(shì),尤其是對(duì)于沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的中小城市而言,則需嚴(yán)防大規(guī)模無(wú)序擴(kuò)大開(kāi)發(fā)和投資房地產(chǎn)。因此,調(diào)控政策既要警惕全局性供給過(guò)剩風(fēng)險(xiǎn),也要注意熱點(diǎn)城市供應(yīng)不足的矛盾。

          2023年上半年,中央高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和發(fā)展,出臺(tái)了一系列政策措施,既堅(jiān)持“房住不炒”的原則,又因城施策,滿(mǎn)足不同城市和群體的住房需求,同時(shí)防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),保障樓市平穩(wěn)運(yùn)行。

          從房?jī)r(jià)走勢(shì)來(lái)看,上半年,全國(guó)百城新房?jī)r(jià)格保持橫盤(pán)態(tài)勢(shì),二手房?jī)r(jià)格持續(xù)下跌。根據(jù)中原地產(chǎn)發(fā)布的數(shù)據(jù),百城新建住宅均價(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌,二手房受掛牌量持續(xù)走高影響,環(huán)比跌幅逐步擴(kuò)大。二手房?jī)r(jià)已連續(xù)14個(gè)月下跌。

          進(jìn)入 2018 年,各線城市調(diào)控政策持續(xù)高壓,1~4 月國(guó)房景氣度持續(xù)回落,但得益于 4 月份央行定向降準(zhǔn)改善外部資金流動(dòng)性,5~9 月期間國(guó)房景氣度有所回升,9 月份上漲至 102.03 點(diǎn)。9~12 月,國(guó)房景氣指數(shù)小幅回落,12 月為 101.87 點(diǎn),比 9 月份下降 0.16 點(diǎn),2019 年 1 月國(guó)房景氣指數(shù)達(dá)到 2017 年以來(lái)的最低值 100.58 點(diǎn)。

          2019 年 2 月份以來(lái),國(guó)房景氣指數(shù)進(jìn)入穩(wěn)定階段并有所回升,12 月景氣指數(shù)為 101.27 點(diǎn)。進(jìn)入 2020 年,受新冠肺炎疫情影響,房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售受到較嚴(yán)重沖擊,施工進(jìn)度及竣工計(jì)劃也受到影響,2 月份較 1 月份下降2.88 點(diǎn),景氣指數(shù)跌至 97.45 點(diǎn),1-2 月份為疫情影響最為嚴(yán)重時(shí)期,3 月份開(kāi)始,隨著疫情得到控制、社會(huì)各界開(kāi)始有序復(fù)工,景氣指數(shù)回升 0.78個(gè)點(diǎn),至 98.96 點(diǎn)。7 月份開(kāi)始,隨著新冠疫苗研發(fā)取得突破性進(jìn)展以及溫度的升高,疫情得到進(jìn)一步控制,景氣指數(shù)回升至 100.13 點(diǎn)。

          2020 年 7 月至 2021 年 6 月,疫情在全國(guó)范圍得到有效控制,疫苗接種工作于 2020 年冬季開(kāi)始陸續(xù)展開(kāi),在此期間,2020 年兩會(huì)提出“房住不炒”,全國(guó)各地區(qū)因城施策,景氣指數(shù)在 2021年 2 月上升至 101.42點(diǎn)后略有下降,2021 年 6 月,景氣指數(shù)下降 101.05 點(diǎn)。自 2021 年下半年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)多地相繼階段性出現(xiàn)陽(yáng)性病例,在 2022 年全年疫情因素?cái)_動(dòng)下,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)受到較大沖擊,景氣指數(shù)連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

          2023年一季度,隨著房地產(chǎn)放松政策進(jìn)一步落地、購(gòu)房者信心有所恢復(fù)、積壓的需求集中釋放,樓市迎來(lái)局部小陽(yáng)春,銷(xiāo)售環(huán)比轉(zhuǎn)正、同比顯著改善。進(jìn)入4月,銷(xiāo)售環(huán)比轉(zhuǎn)負(fù),回落幅度高于2019-2022年同期水平,同比漲幅較3月收窄,復(fù)蘇進(jìn)程放緩。

          房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)從事房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的行業(yè),屬于第三產(chǎn)業(yè),是一個(gè)基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、驅(qū)動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的行業(yè)。

          房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)之一,在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑為經(jīng)營(yíng)對(duì)象,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理、維護(hù)、裝飾和服務(wù)的綜合性產(chǎn)業(yè)。它是一個(gè)具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、驅(qū)動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。主要包括:土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、維護(hù)、管理、土地使用權(quán)有償分配、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)銷(xiāo)售、租賃、房地產(chǎn)抵押貸款和由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

          房地產(chǎn)產(chǎn)品作為不動(dòng)產(chǎn),不可移動(dòng)性使其具有明顯的區(qū)域性特征。不同地區(qū)的消費(fèi)群體因其地域差異、文化差異、氣候差異對(duì)于房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求不盡相同。房地產(chǎn)產(chǎn)品的區(qū)域化特征使得房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格很大程度上受當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)供需關(guān)系影響。

          房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、投入期與回收期不一致等特點(diǎn),客觀上決定了房地產(chǎn)行業(yè)的資金密集型特點(diǎn)。

          房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)投資前景分析

          未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加多元化,不同類(lèi)型、不同價(jià)位的房源將更加豐富,開(kāi)發(fā)商需要根據(jù)市場(chǎng)需求靈活調(diào)整開(kāi)發(fā)策略。

          房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長(zhǎng)、與其它產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度較高。與房地產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系的行業(yè)有建材工業(yè)、建筑業(yè)、園林綠化、家電業(yè)、家具業(yè),以及商業(yè)、文化、教育等配套設(shè)施和其他服務(wù)業(yè)等。這種高度關(guān)聯(lián)性,使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)和整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重大作用。

          樓市調(diào)控既要著眼當(dāng)前,更要兼顧長(zhǎng)遠(yuǎn)。穩(wěn)中求進(jìn)的發(fā)展總基調(diào),要求政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性、可持續(xù)性,適時(shí)使用跨周期調(diào)節(jié)手段。樓市調(diào)控需要增強(qiáng)前瞻性和預(yù)見(jiàn)性,統(tǒng)籌做好政策銜接。部分城市在制定調(diào)控政策時(shí),缺乏連貫性,甚至朝令夕改,容易造成預(yù)期不穩(wěn)。同時(shí),不少城市側(cè)重從需求端進(jìn)行調(diào)整,而供給端調(diào)控舉措往往不夠。

          政策穩(wěn),預(yù)期才能穩(wěn);預(yù)期穩(wěn),市場(chǎng)才能穩(wěn)。當(dāng)前,樓市預(yù)期偏弱,下行壓力加大。在這種情況下,更需圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的調(diào)控目標(biāo),夯實(shí)主體責(zé)任,豐富政策工具,建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。按照一城一策的思路,各地應(yīng)進(jìn)一步明確樓市調(diào)控政策的短期目標(biāo)和中長(zhǎng)期目標(biāo),完善政策配套,防止調(diào)節(jié)失靈。

          房地產(chǎn)發(fā)展的重要內(nèi)驅(qū)力是城鎮(zhèn)化,而城鎮(zhèn)化的重要驅(qū)動(dòng)力是產(chǎn)業(yè)化。對(duì)于各地來(lái)講,樓市調(diào)控要和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃形成聯(lián)動(dòng),提升城市產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng),加大產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈布局力度,增強(qiáng)城市競(jìng)爭(zhēng)力吸引力。此外,根據(jù)城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)律,還可深化面向城市群和都市圈的樓市調(diào)控區(qū)域協(xié)調(diào)機(jī)制,將大城市和周邊中小城市供應(yīng)需求、基礎(chǔ)設(shè)施、公共資源統(tǒng)籌考慮,解決市場(chǎng)供需錯(cuò)配問(wèn)題。

          經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)中已經(jīng)涌現(xiàn)出相當(dāng)一批具有良好口碑、資金實(shí)力雄厚、具備高水平開(kāi)發(fā)能力的企業(yè)。同時(shí),土地供應(yīng)市場(chǎng)日益規(guī)范,并愈趨市場(chǎng)化,有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)將具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

          黨的二十大報(bào)告把高質(zhì)量發(fā)展作為全面建設(shè)社會(huì)主義現(xiàn)代化國(guó)家的首要任務(wù)。落實(shí)到房地產(chǎn)行業(yè),邁向高質(zhì)量發(fā)展階段意味著更好地對(duì)接人民群眾更多層次、更多元化、更高質(zhì)量的居住需求??深A(yù)見(jiàn)的人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居住結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變將支撐相關(guān)產(chǎn)業(yè)成為房企新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

          房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告旨在從國(guó)家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手,分析行業(yè)未來(lái)的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢(shì),挖掘房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)潛力,基于重點(diǎn)細(xì)分市場(chǎng)領(lǐng)域的深度研究,提供對(duì)產(chǎn)業(yè)規(guī)模、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)業(yè)盈利水平等多個(gè)角度市場(chǎng)變化的生動(dòng)描繪,清晰發(fā)展方向。

          了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)前景,可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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