房地產(chǎn)市場(chǎng)深度調(diào)研 2023房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析

• 方蔓桃 2023年7月14日 來(lái)源：百度 548 30
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過(guò)去一年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂(lè)觀(guān)。房地產(chǎn)是中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)到底怎樣?2021年，是資本市場(chǎng)深化改革的關(guān)鍵一年。資本市場(chǎng)夯實(shí)基礎(chǔ)性制度，建立和完善多層次資本市場(chǎng)體系，全面深化資本市場(chǎng)改革向縱深推進(jìn)，為房地產(chǎn)上市公司實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供良好的外部條件。

中指院發(fā)布于活動(dòng)當(dāng)天發(fā)布的研究報(bào)告指出，2021年，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入深度調(diào)整周期，行業(yè)進(jìn)入縮表出清階段。2021年，房地產(chǎn)行業(yè)不同所有制企業(yè)總資產(chǎn)表現(xiàn)分化。年內(nèi)，房地產(chǎn)上市公司總資產(chǎn)規(guī)模增速進(jìn)一步放緩。其中，滬深上市公司總資產(chǎn)均值為2067.6億元，增速均值為6.8%，較上年回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)均值為2470.2億元，同比增長(zhǎng)均值為10.5%，較上年回落11.8個(gè)百分點(diǎn)。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)增速創(chuàng)近年新低。央企、地方國(guó)企體現(xiàn)出了較強(qiáng)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，在逆周期階段依然穩(wěn)步前行。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了大規(guī)模的調(diào)控與整頓。2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，各項(xiàng)數(shù)據(jù)表現(xiàn)不甚樂(lè)觀(guān)。房地產(chǎn)是中國(guó)重要的支柱產(chǎn)業(yè)，與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款占銀行信貸的比重接近40%，房地產(chǎn)相關(guān)收入占地方綜合財(cái)力的50%，房地產(chǎn)占城鎮(zhèn)居民資產(chǎn)的60%。2022年中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比下降24.3%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成額同比下降10.0%，分別創(chuàng)1992年、1999年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的新低，成為2022年中國(guó)經(jīng)濟(jì)最大的拖累。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析

30大中城市商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù)顯示，2023年3月商品房銷(xiāo)售可能進(jìn)一步改善。2023年1-2月，30大中城市商品房銷(xiāo)售面積共計(jì)1991萬(wàn)平方米，同比下降13.7%，跌幅較2022年12月的21.0%有所收窄。3月以來(lái)(截至3月25日)，30大中城市商品房累計(jì)銷(xiāo)售1238萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)38.2%。2021年一季度是近年同期30大中城市商品房銷(xiāo)售的景氣高點(diǎn)，與2021年同期相比，2023年1-2月、3月前25日30大中城市商品房銷(xiāo)售面積分別下降34.8%、下降25.3%，跌幅也在收窄。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷高速增長(zhǎng)后逐漸趨于穩(wěn)定的背景下,行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)已成為當(dāng)務(wù)之急。　房地產(chǎn)行業(yè)步入存量時(shí)期，精細(xì)化轉(zhuǎn)型勢(shì)在必行，地產(chǎn)科技正顛覆傳統(tǒng)格局，成為房企轉(zhuǎn)型升級(jí)的重要賽道。

2021年，滬深上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速與上年持平，內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)收增速略有提升，但凈利潤(rùn)增速創(chuàng)新低，“增收少增利”現(xiàn)象加劇。其中，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入均值分別為316.6億元、462.7億元，同比分別增長(zhǎng)15.5%、17.7%，增速較上年增加0、2.0個(gè)百分點(diǎn);凈利潤(rùn)均值分別為17.3億元、43.4億元，同比分別下降41.6%、18.0%，同比增速較上年減少38.2、19.2個(gè)百分點(diǎn)。

2021年，房地產(chǎn)行業(yè)杠桿水平整體下降。根據(jù)中指院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2021年行業(yè)銷(xiāo)售額增長(zhǎng)促進(jìn)了剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率的下調(diào)，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的指標(biāo)均值分別為64.4%、69.5%，較上年分別下降0.2、2.0個(gè)百分點(diǎn)，均值全部合規(guī)。2021年上市房企一方面縮減債務(wù)規(guī)模，另一方面加大股東投入，補(bǔ)充公司凈資產(chǎn)，有效降低了杠桿水平。滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司凈負(fù)債率均值分別為76.5%、64.7%，同比分別下降4.6、0.3個(gè)百分點(diǎn)。2021年滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司的現(xiàn)金短債比均值分別為1.24、1.32，為短期債務(wù)提供了有力保障。受銷(xiāo)售增速放緩、融資環(huán)境持續(xù)收緊等因素影響，滬深及內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)公司現(xiàn)金流呈凈流出狀態(tài)，均值分別為-21.5億元、-14億元。

據(jù)悉，近兩年盡管行業(yè)面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型，但無(wú)論是地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)，還是產(chǎn)城、物流、租賃，乃至文旅、康養(yǎng)、金融資管等領(lǐng)域，仍存在大量機(jī)遇。未來(lái)房企將以多元業(yè)態(tài)為題，探尋市場(chǎng)的新機(jī)會(huì)。

房地產(chǎn)行業(yè)是典型的周期性行業(yè);長(zhǎng)期來(lái)看,房地產(chǎn)需求主要取決于置業(yè)人口的總 量和結(jié)構(gòu);中短期來(lái)看,由于房地產(chǎn)內(nèi)在的量?jī)r(jià)邏輯和外部逆周期政策的影響,呈 現(xiàn)出周而復(fù)始的波動(dòng)。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，對(duì)推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、改善居民居住條件、加快城市化建設(shè)等均發(fā)揮了重要作用。而在快速發(fā)展的同時(shí)，部分城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、住房供求結(jié)構(gòu)性失衡、住房保障制度相對(duì)滯后等問(wèn)題也日益凸顯。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，國(guó)家近年來(lái)加大了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控力度，出臺(tái)了一系列宏觀(guān)調(diào)控的政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)在整體保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的同時(shí)出現(xiàn)了階段性的波動(dòng)。

不過(guò)，在此背景下，行業(yè)優(yōu)秀公司精準(zhǔn)把握資本市場(chǎng)改革機(jī)遇，踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，聚焦市場(chǎng)主流需求，強(qiáng)調(diào)財(cái)務(wù)安全與經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，注重精細(xì)化管理和運(yùn)營(yíng)，追求效益的提升和高質(zhì)量發(fā)展，彰顯出高投資潛力。中指院方面分析認(rèn)為，2021年，資本市場(chǎng)前高后低，三季度以后，資本市場(chǎng)整體震蕩走弱。長(zhǎng)期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)將有新的發(fā)展變化，房地產(chǎn)上市公司應(yīng)堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)工作總基調(diào)，順應(yīng)政策及行業(yè)趨勢(shì)，積極探索新的發(fā)展模式，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。

房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性行業(yè)是綠色減碳的關(guān)鍵領(lǐng)域，隨著中國(guó)進(jìn)入碳達(dá)峰碳中和關(guān)鍵窗口期，發(fā)展中的矛盾卻日益激化。一方面行業(yè)內(nèi)適應(yīng)各種新型建造方式和管理模式的建筑業(yè)高層次人才日益短缺，老齡化問(wèn)題凸顯，用工荒、流動(dòng)性大、用工成本上升、安全問(wèn)題突出等問(wèn)題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國(guó)房地產(chǎn)建筑業(yè)在環(huán)保上面臨的主要挑戰(zhàn)。

在此背景下，數(shù)智化轉(zhuǎn)型，推進(jìn)智能化的建設(shè)、銷(xiāo)售方式已經(jīng)成為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。

今年以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)企穩(wěn)回升勢(shì)頭。此前市場(chǎng)調(diào)整涉及多重原因，但根本還在于過(guò)去多年形成的“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式難以為繼。當(dāng)前，要加快推動(dòng)房地產(chǎn)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。

房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)趨勢(shì)分析

目前，從需求和供應(yīng)來(lái)看，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供過(guò)于求的狀態(tài)已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度較高，行業(yè)內(nèi)龍頭企業(yè)的市場(chǎng)占有率也越來(lái)越高。然而，需求和供應(yīng)往往受到當(dāng)?shù)卣?、市?chǎng)經(jīng)濟(jì)等因素影響，因此在不同城市和地區(qū)，所面臨的困境也各不相同。

從未來(lái)市場(chǎng)趨向來(lái)看，越多的公司會(huì)走向?qū)I(yè)化，規(guī)范化與完善化。此外，人才不斷引進(jìn)、技術(shù)不斷革新也將對(duì)行業(yè)的升級(jí)，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在流通環(huán)節(jié)的運(yùn)用和智能化體系的建設(shè)差距顯然還有很大。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)致力于提供滿(mǎn)足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發(fā)展方向，新設(shè)計(jì)、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質(zhì)住房發(fā)展。未來(lái)，企業(yè)需要通過(guò)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資本運(yùn)作等能力，尋找新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

其次，與需求和供應(yīng)相關(guān)的是樓市價(jià)格的變化。近年來(lái)，中國(guó)樓市價(jià)格經(jīng)歷過(guò)多次波動(dòng)。但是，整體而言，主要城市的房?jī)r(jià)仍然非常高，且隨著中國(guó)城市化進(jìn)程的加速，房?jī)r(jià)仍然有持續(xù)上漲的趨勢(shì)。然而，一些政策限制和控制房?jī)r(jià)的政策，比如房貸利率等，也對(duì)房?jī)r(jià)的上漲產(chǎn)生了調(diào)控作用。

黨的二十大報(bào)告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。未來(lái)，應(yīng)鼓勵(lì)地方政府和金融機(jī)構(gòu)加大保障性租賃住房供給，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)，重點(diǎn)解決好青年人新市民的住房問(wèn)題。住房租賃將在解決城鎮(zhèn)居民住房問(wèn)題中發(fā)揮更加重要的作用，這也為開(kāi)發(fā)企業(yè)、運(yùn)營(yíng)企業(yè)、裝飾裝修企業(yè)等提供了新發(fā)展機(jī)遇。

欲了解更多關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)及未來(lái)行業(yè)投資前景，可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報(bào)告《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度分析及發(fā)展策略研究報(bào)告

  中研普華通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期跟蹤監(jiān)測(cè)，分析房地產(chǎn)行業(yè)需求、供給、經(jīng)營(yíng)特性、獲取能力、產(chǎn)業(yè)鏈和價(jià)值鏈等多方面的內(nèi)容，整合行業(yè)、市場(chǎng)、企業(yè)、用戶(hù)等多層面數(shù)據(jù)和信息資源，為客戶(hù)提供深度的...

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