上海辦公樓市場(chǎng)正處于階段性調(diào)整期 辦公樓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2023

• 吳澳燕 2023年8月11日 來(lái)源：華夏時(shí)報(bào) 516 28
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2023年上半年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有7個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)量52.9萬(wàn)平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫(xiě)字樓凈吸納量為21.9萬(wàn)平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場(chǎng)需求量復(fù)蘇跡象明顯，凈吸納量超過(guò)18萬(wàn)平方米，較第一季度出現(xiàn)明顯上升。租金方面，受企

2023年上半年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)共有7個(gè)新項(xiàng)目入市，累計(jì)供應(yīng)量52.9萬(wàn)平方米，同比上升264.9%。上半年，上海寫(xiě)字樓凈吸納量為21.9萬(wàn)平方米，較去年同期回落31.6%。其中，二季度市場(chǎng)需求量復(fù)蘇跡象明顯，凈吸納量超過(guò)18萬(wàn)平方米，較第一季度出現(xiàn)明顯上升。租金方面，受企業(yè)成本節(jié)約、續(xù)租率上升，疊加未來(lái)供應(yīng)放量等因素影響，上半年滬中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比小幅回落 1.7%，非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比回落 2%。

上海辦公樓市場(chǎng)正處于階段性調(diào)整期。今年下半年，上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)約有95.3萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，是近十年來(lái)的最高水平。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳也表示，從近五年來(lái)看，今年供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于五年平均水平，但需求量卻低于過(guò)去五年平均水平。

由于供求發(fā)生變化，為吸引租客，寫(xiě)字樓業(yè)主們展開(kāi)了新一輪激烈競(jìng)爭(zhēng)，通過(guò)提供多種增值服務(wù)來(lái)吸引租戶(hù)入駐，包括調(diào)整租金、采取較為靈活的租期約定、提供裝修補(bǔ)貼等方式，以滿足租戶(hù)需求。

此前部分企業(yè)有擴(kuò)大辦公面積的意愿，但面臨租金較高或可供選擇的辦公樓較為有限等問(wèn)題。租賃市場(chǎng)供需出現(xiàn)調(diào)整的情況下，這些企業(yè)可以用相對(duì)更低的成本，獲得面積更大、位置更好、服務(wù)更佳的辦公場(chǎng)所。

廣州辦公樓租賃需求逐漸修復(fù)

2023年上半年，廣州經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定復(fù)蘇，但動(dòng)力稍顯不足。甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租賃需求雖有所回暖，但61萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)仍導(dǎo)致空置率環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到21.8%，因此租金繼續(xù)承壓。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)中餐飲業(yè)態(tài)表現(xiàn)亮眼，租賃成交較去年同期上升128%。頭部跨境電商推動(dòng)非保稅物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)去化，但難抵空置率突破20%。房地產(chǎn)投資市場(chǎng)總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。

上半年內(nèi)仲量聯(lián)行記錄到數(shù)宗租賃面積達(dá)4,000平方米或以上的成交，其中多數(shù)于琶洲子市場(chǎng)內(nèi)錄得，均屬于節(jié)約成本型搬遷或升級(jí)擴(kuò)租類(lèi)型。由此可見(jiàn)，部分具備一定承租能力且對(duì)辦公空間需求較大的企業(yè)正利用廣州辦公樓市場(chǎng)當(dāng)前處于“租戶(hù)市場(chǎng)”的契機(jī)，以相對(duì)可控的成本，完成企業(yè)辦公空間的擴(kuò)充、升級(jí)和整合。

市場(chǎng)供應(yīng)方面，今年上半年全市新增供應(yīng)約為61萬(wàn)平方米;其中，二季度共有4個(gè)辦公樓項(xiàng)目竣工約43萬(wàn)平方米入市。由于目前的租賃需求未能顯著帶動(dòng)市場(chǎng)去化，在上半年新增供應(yīng)的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場(chǎng)空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個(gè)百分點(diǎn)。

隨著下半年廣州經(jīng)濟(jì)充分發(fā)揮全面的穩(wěn)增長(zhǎng)政策效力，廣州商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)有望增強(qiáng)復(fù)蘇動(dòng)能，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的穩(wěn)步提升。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)辦公樓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》顯示：

辦公樓指機(jī)關(guān)、企業(yè)、事業(yè)單位行政管理人員，業(yè)務(wù)技術(shù)人員等辦公的業(yè)務(wù)用房，現(xiàn)代辦公樓正向綜合化、一體化方向發(fā)展。

辦公樓 按規(guī)模有小型、中型、大型和特大型之分。按層數(shù)有低層、多層、高層和超高層之分。按總體布局有集中式和分散式之分。此外，按平面形式、結(jié)構(gòu)造型和所用材料，又可分為若干類(lèi)型。如按平面交通組織形式來(lái)分，有內(nèi)走廊式、外走廊式、雙走廊式和無(wú)走廊式(大空間靈活隔斷)等。

縱觀2022年全年，中國(guó)40城辦公樓市場(chǎng)指數(shù)排名基本保持不變。報(bào)告指出，京滬較其他城市遙遙領(lǐng)先，銀川、拉薩等城市則相對(duì)靠后。同時(shí)，隨著各市辦公樓體量增長(zhǎng)、租金上漲等，其指數(shù)值會(huì)在二季度基礎(chǔ)上錄得增長(zhǎng)，市場(chǎng)表現(xiàn)提升。

報(bào)告稱(chēng)，排名前10的城市中，城市排名全年保持不變，可見(jiàn)頭部城市應(yīng)對(duì)不利因素?cái)_動(dòng)的韌性較強(qiáng)，同時(shí)市場(chǎng)走勢(shì)保持一致。其中，深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)全年新增供應(yīng)約145萬(wàn)平方米，穩(wěn)定的總部自用需求支撐新項(xiàng)目有效去化，從而拉動(dòng)指數(shù)全年上升1.4個(gè)點(diǎn)。除此之外，成都、杭州、武漢、長(zhǎng)沙因相較穩(wěn)定的市場(chǎng)表現(xiàn)，均錄得指數(shù)全年的小幅正增長(zhǎng)。

辦公樓行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析2023

從商業(yè)地產(chǎn)視角來(lái)看，今年大宗交易投資活躍度正逐步上升，辦公樓仍將是核心資產(chǎn)類(lèi)別。辦公樓市場(chǎng)需求的回暖主要由中國(guó)大型企業(yè)和金融行業(yè)驅(qū)動(dòng)。

進(jìn)入2023年，中國(guó)辦公樓市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)市場(chǎng)秩序，迎來(lái)積極向好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。隨著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的快速回暖，各個(gè)城市均迎來(lái)了辦公樓租賃市場(chǎng)的需求提升，問(wèn)詢(xún)量相較于2022年有顯著增長(zhǎng)，也為市場(chǎng)帶來(lái)了充足的信心。

中國(guó)城市返回辦公室工作比率這一數(shù)據(jù)可以從兩個(gè)維度來(lái)解讀：一方面是這與已經(jīng)形成的職場(chǎng)工作模式有很大關(guān)聯(lián)，另一方面則體現(xiàn)出了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展正在快速回歸正常軌道。此外，這也印證了中國(guó)辦公樓資產(chǎn)作為最成熟的投資標(biāo)的，其價(jià)值依舊不可替代。

與此同時(shí)，即使北京和上海，也仍有大量的辦公樓市場(chǎng)潛在需求尚未被激發(fā)。從第三產(chǎn)業(yè)人均甲級(jí)辦公樓面積這一數(shù)值可以看出，北京和上海還落后于紐約等世界上的主要成熟市場(chǎng)的水平，中國(guó)的辦公樓市場(chǎng)仍然具備極強(qiáng)的需求潛力。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國(guó)辦公樓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》。

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  2023-2028年中國(guó)辦公樓行業(yè)深度調(diào)研與發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告

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