報告稱美國60%以上辦公樓或荒廢 商業(yè)地產(chǎn)遇爆冷?

• 劉明月 2023年5月12日 來源：波士頓 756 45
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波士頓咨詢集團(tuán)發(fā)布的一份新報告顯示，美國辦公樓房地產(chǎn)正陷入螺旋式下降，許多辦公空間面臨廢棄的風(fēng)險。

報告稱美國60%以上辦公樓或荒廢 商業(yè)地產(chǎn)遇爆冷?

波士頓咨詢集團(tuán)發(fā)布的一份新報告顯示，美國辦公樓房地產(chǎn)正陷入螺旋式下降，許多辦公空間面臨廢棄的風(fēng)險。該報告估計，美國目前60%至65%的辦公空間將不再被需要，“大約15億平方英尺(約1.39億平米)的辦公空間可能會被廢棄，這將給業(yè)主帶來400億至600億美元的收入損失?！倍k公樓收入的下降還將導(dǎo)致美國房產(chǎn)稅和公共交通收入減少150億至250億美元，銷售稅收入預(yù)計也會下降。

美國60%以上辦公樓或荒廢意味著，美國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也不能再像之前幾次反彈期間那樣，為美國的經(jīng)濟(jì)增長作出貢獻(xiàn)，而地產(chǎn)市場的低迷，還會連帶傷害那些依賴房地產(chǎn)稅收的城市，并拖累銀行的資產(chǎn)負(fù)債情況，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)整體的借貸情況萎縮。

隨著商業(yè)地產(chǎn)需求的下滑和銀行繼續(xù)收緊信貸，資產(chǎn)端商業(yè)地產(chǎn)占比更高的中小銀行資產(chǎn)收益將受到影響。曾剛表示，美聯(lián)儲將利率維持在高位，意味著銀行負(fù)債成本高企，而資產(chǎn)端持有的商業(yè)地產(chǎn)收益下降，銀行凈息差將會大幅收窄，對銀行盈利能力構(gòu)成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

國內(nèi)經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢，帶動重點(diǎn)城市寫字樓租賃市場活躍度提升，但新增需求有限，疊加新增供應(yīng)入市，部分城市空置壓力不減，部分業(yè)主為抓住市場恢復(fù)窗口期，主動降租以吸納客戶、降低空置，三季度寫字樓租金指數(shù)監(jiān)測的全國15個重點(diǎn)城市主要商圈寫字樓平均租金環(huán)比繼續(xù)下跌。

前10名城市中，城市排名與上季度持平，頭部城市穩(wěn)定的寫字樓市場格局得以延續(xù)。除北京、重慶的指數(shù)環(huán)比回調(diào)1%外，其他城市均保持正增長。北京第三季度的租房市場經(jīng)歷了上季度的小幅反彈后回到穩(wěn)定水平，而重慶的市場受到疫情和極端高溫的影響有所減弱。上海、深圳、廣州、杭州、武漢均錄得0.2%-0.5%的漲幅，證明基礎(chǔ)市場保持穩(wěn)定，以應(yīng)對不利因素的擾動。

目前只有北京、上海、廣州、深圳四個一線城市處于成熟階段，而全國70%的城市還處于起步階段。預(yù)計北京、上海的甲級、乙級寫字樓潛在需求約為4000萬平方米，廣州、深圳約為2000萬平方米。成都、南京、杭州等城市的需求上限也超過700萬平方米，十大城市的潛在需求總量超過了其他200多個城市的需求潛力之和，說明我國寫字樓需求集中在龍頭城市。

未來商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析

隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)發(fā)展，行業(yè)內(nèi)部開始整合，大部分的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)往往都是多元化經(jīng)營，不僅僅從事商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，還涉及運(yùn)營、交易以及住宅類房地產(chǎn)的開發(fā)運(yùn)營等業(yè)務(wù)。目前，各地優(yōu)化防控政策，隨著長租公寓市場的逐步成熟，交易類型及買家類型也更具多元化，未來長租公寓市場的交易會更趨于活躍。

商務(wù)部發(fā)布的《中國零售行業(yè)發(fā)展報告》表明，社區(qū)型購物中心態(tài)勢向好。報告顯示，社區(qū)型購物中心綜合指數(shù)69.8，運(yùn)營能力97.4，成為幾類購物中心中表現(xiàn)最好的類型。報告還指出，以周邊居民為主，以生活服務(wù)和周末家庭休閑消費(fèi)為核心的功能定位使得社區(qū)型物業(yè)在客流和銷售額方面都表現(xiàn)穩(wěn)定。

全國主要購物中心銷售榜第11-15名是廣州正佳廣場、寧波天一廣場、深圳前海壹方城、青島海信廣場以及武漢經(jīng)開永旺夢樂城。廣州正佳廣場排在第11，年銷售額達(dá)80億元，地處廣州天河中心區(qū)域。以體驗式主題購物樂園為設(shè)計定位，“金三角”客流引導(dǎo)體系設(shè)計;榜單6-10名分別是深圳萬象城、廣州太古匯、成都IFS、杭州湖濱銀泰in77以及鄭州丹尼斯大衛(wèi)城。位居第10的鄭州丹尼斯大衛(wèi)城，銷售額超過80億元，同比增長14.12%，地處于河南鄭州市中心商圈。丹尼斯集團(tuán)已成為河南省內(nèi)零售企業(yè)的“領(lǐng)頭羊”。

未來數(shù)年，商業(yè)地產(chǎn)較為曲折的發(fā)展道路或?qū)⑹剐袠I(yè)轉(zhuǎn)向新方向。因此，面對發(fā)展環(huán)境的不確定性，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)尤其需要加強(qiáng)關(guān)注資產(chǎn)層面的戰(zhàn)略決策制定，以滿足投資者、租戶和監(jiān)管機(jī)構(gòu)不斷變化的需求。

隨著國家在房地產(chǎn)行業(yè)三道紅線政策的下臺，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)開始走向輕資產(chǎn)化運(yùn)營的道路，開發(fā)與運(yùn)營逐漸開始剝離，輕資產(chǎn)化運(yùn)營成為行業(yè)趨勢。

未來商業(yè)地產(chǎn)整體政策傾向頭部企業(yè)，中小型開發(fā)商因缺乏內(nèi)容運(yùn)營能力，在拿地成本、資金成本、開發(fā)成本和周轉(zhuǎn)速度沒有任何的優(yōu)勢;原有的自持物業(yè)要么低價快速變現(xiàn)，要么抵債成不良資產(chǎn)，只有少數(shù)基礎(chǔ)較好的開發(fā)商能夠生存下去。

商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，預(yù)測未來業(yè)務(wù)的市場前景，以幫助客戶撥開政策迷霧，尋找行業(yè)的投資商機(jī)。商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)報告在大量的分析、預(yù)測的基礎(chǔ)上，研究了行業(yè)今后的發(fā)展與投資策略，為企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機(jī)，根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)市場需求及時調(diào)整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)。

更多行業(yè)消息，請點(diǎn)擊中研研究院出版的《2023-2028年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告》。

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