一線城市首個(gè) 廣州 房票 要來(lái)了 對(duì)樓市成交有何影響 安置房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局

• 李波 2023年10月30日 來(lái)源：中研普華集團(tuán)、央視財(cái)經(jīng)、中研網(wǎng) 385 18
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廣州成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。日前，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)。

廣州成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。日前，《廣州市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》《廣州市城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃(2021-2035年)》經(jīng)第四屆廣州市規(guī)劃委員會(huì)地區(qū)規(guī)劃專業(yè)委員會(huì)第十四次會(huì)議審議通過(guò)。

其中，最引人關(guān)注的是提出“優(yōu)化成本核算與征拆標(biāo)準(zhǔn)，探索房票安置政策機(jī)制，拓寬城中村改造資金支持渠道等策略，破解城中村改造難題，提升改造效率”。

業(yè)內(nèi)人士表示，房票安置可以創(chuàng)造出巨大的需求，對(duì)新房、二手房庫(kù)存去化有明顯的效果，也能滿足居民多樣化的居住需求，還能降低改造成本，緩解改造資金壓力。

提升改造效率

據(jù)了解，廣州此前城中村改造的補(bǔ)償方式，主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔，“房票安置”是第一次出現(xiàn)在相關(guān)文件中。由此，廣州也成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，上述專項(xiàng)規(guī)劃順利審議通過(guò)，標(biāo)志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障、價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變、政策制度創(chuàng)新、管理機(jī)制完善等多個(gè)方面邁上了一個(gè)新臺(tái)階，成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

城市更新、城中村改造專項(xiàng)規(guī)劃是廣州市對(duì)存量空間的重構(gòu)，是存量土地時(shí)代國(guó)土空間規(guī)劃體系的重要專項(xiàng)規(guī)劃，向上銜接《廣州市國(guó)土空間總體規(guī)劃(2021-2035年)》，落實(shí)城市戰(zhàn)略目標(biāo)、國(guó)土空間格局、規(guī)劃分區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施等，提出城市更新、城中村改造的目標(biāo)、規(guī)模、分區(qū)分類分步策略;

向下傳導(dǎo)城市發(fā)展戰(zhàn)略意圖，積極穩(wěn)步引導(dǎo)城市更新、城中村改造，在全面支撐“制造業(yè)立市”、協(xié)同促進(jìn)歷史生態(tài)保護(hù)、強(qiáng)化公共基礎(chǔ)設(shè)施供給、構(gòu)建現(xiàn)代化國(guó)際化大都市、推動(dòng)項(xiàng)目落地實(shí)施等方面發(fā)揮積極作用。

有利于商品房庫(kù)存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，超過(guò)30個(gè)城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策，除了廣州之外，還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽(yáng)、廈門(mén)、無(wú)錫、溫州等熱點(diǎn)城市。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的情況下，加上地方財(cái)政規(guī)劃、未來(lái)拆遷安置需求等因素，政策上將更多鼓勵(lì)房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫(kù)存去化。李宇嘉同時(shí)提醒，房票安置的匹配度可能不高。

目前，庫(kù)存主要集中在城市外圍。比如廣州外圍區(qū)域廣義庫(kù)存消化周期在5年左右，而近期推進(jìn)的城中村改造，主要是主城區(qū)及靠近主城區(qū)的區(qū)域(番禹、黃埔、白云)，這些區(qū)域目前庫(kù)存并不大。由于去年以來(lái)這些區(qū)域房?jī)r(jià)調(diào)整，村民則對(duì)于外圍區(qū)域的房屋接受度不高。

全國(guó)70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)公布

數(shù)據(jù)顯示，9月份一線城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比穩(wěn)中微漲，特別是一線城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比連續(xù)4個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)漲。除此之外，其他數(shù)據(jù)也釋放了一些積極信號(hào)。

一線城市整體上市場(chǎng)較前活躍，價(jià)格上也總體出現(xiàn)微漲，得益于近期系列房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化的助力。不難發(fā)現(xiàn)，一線城市間也有分化，9月份，廣州無(wú)論是新建還是二手住宅，與上月相比價(jià)格均有下降。

不過(guò)，9月份期間廣州優(yōu)化了房地產(chǎn)相關(guān)政策，在一線城市中率先調(diào)整了限購(gòu)政策，取消了一些周邊區(qū)域的限購(gòu)，市場(chǎng)在“十一”黃金周期間活躍度有所提升。

去年到今年，我國(guó)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)的優(yōu)化政策。從實(shí)施的初步情況來(lái)看，產(chǎn)生了一定積極效應(yīng)。從9月份一些數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比是在改善的。

比如9月份商品房銷(xiāo)售面積環(huán)比下降10.2%，但比8月份改善了2個(gè)百分點(diǎn);9月份房地產(chǎn)新開(kāi)工面積降幅大幅收窄;70個(gè)大中城市新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在9月份當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，這是從4月份以來(lái)，在連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。從這些指標(biāo)數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)優(yōu)化政策的作用在持續(xù)釋放。

對(duì)樓市成交有何影響?

(1)　提升改造效率

廣州此前城中村改造的補(bǔ)償方式，主要以回遷房補(bǔ)償為主，現(xiàn)金補(bǔ)償為輔，“房票安置”是第一次出現(xiàn)在相關(guān)文件中。由此，廣州也成為首個(gè)明確提出“探索房票安置政策機(jī)制”的一線城市。

廣州市規(guī)劃和自然資源局表示，上述專項(xiàng)規(guī)劃順利審議通過(guò)，標(biāo)志著廣州市城市更新、城中村改造工作在規(guī)劃統(tǒng)籌引領(lǐng)、土地要素保障、價(jià)值導(dǎo)向轉(zhuǎn)變、政策制度創(chuàng)新、管理機(jī)制完善等多個(gè)方面邁上了一個(gè)新臺(tái)階，成為指導(dǎo)廣州市面向2035年城市更新、城中村改造工作的重要綱領(lǐng)性規(guī)劃。

(2)　有利于商品房庫(kù)存去化

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，截至目前，超過(guò)30個(gè)城市已經(jīng)公布并實(shí)施房票安置政策，除了廣州之外，還有鄭州、南京、南昌、昆明、貴陽(yáng)、廈門(mén)、無(wú)錫、溫州等熱點(diǎn)城市。

在房地產(chǎn)供求關(guān)系變化的情況下，加上地方財(cái)政規(guī)劃、未來(lái)拆遷安置需求等因素，政策上將更多鼓勵(lì)房票安置。一方面減輕城中村改造前期資金巨額投入，另一方面也有利于商品房庫(kù)存去化。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年安置房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》顯示：

黨的二十大報(bào)告提出，提高城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，加快轉(zhuǎn)變超大特大城市發(fā)展方式，實(shí)施城市更新行動(dòng)，加強(qiáng)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，打造宜居、韌性、智慧城市。

在供給、需求兩端政策的推動(dòng)下，前期積壓的剛性和改善性住房需求將逐步釋放，帶動(dòng)房地產(chǎn)銷(xiāo)售、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)逐步修復(fù)。從投資端看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資降幅、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金降幅均有所收窄。

安置房，是政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)被拆遷住戶進(jìn)行安置所建的房屋。即因城市規(guī)劃、土地開(kāi)發(fā)等原因進(jìn)行拆遷，而安置給被拆遷人或承租人居住使用的房屋。根據(jù)我國(guó)法律的規(guī)定，安置房的轉(zhuǎn)讓交易需要在取得該安置房房產(chǎn)證后才可以進(jìn)行，這時(shí)的過(guò)戶交易與一般的房屋沒(méi)有任何區(qū)別之處。

安置的對(duì)象是城市居民被拆遷戶，也包括征拆遷房屋的農(nóng)戶。隨著城市建設(shè)發(fā)展步伐的進(jìn)一步加快，政府盡可能新建更多的安置房，不斷滿足拆遷戶的需求已迫在眉睫。

安置房行業(yè)發(fā)展如何

今年7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造的指導(dǎo)意見(jiàn)》，并召開(kāi)電視電話會(huì)議進(jìn)行部署。

北京、上海、廣州、深圳、重慶等多地城中村改造正穩(wěn)步鋪開(kāi)。日前，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，我國(guó)超大特大城市城中村改造將分為實(shí)施拆除新建、開(kāi)展經(jīng)常性整治提升、實(shí)施拆整結(jié)合三類推進(jìn)實(shí)施。

根據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部城中村改造信息系統(tǒng)顯示，目前我國(guó)已入庫(kù)城中村改造項(xiàng)目達(dá)162個(gè)。業(yè)內(nèi)人士表示，城中村改造在改善居民生活環(huán)境的同時(shí)，蝶變新生的空間也化作了發(fā)展新增量，有數(shù)據(jù)保守估計(jì)我國(guó)每年城中村改造投入金額將達(dá)8400億元。

近日，黃埔區(qū)水西(水西片)、水西社區(qū)(元貝片)兩個(gè)舊村改造實(shí)施方案同時(shí)獲批，進(jìn)入動(dòng)工建設(shè)階段，這兩個(gè)項(xiàng)目位置相鄰，都處于黃埔區(qū)中部的長(zhǎng)嶺街道，均采取全面改造方式，以合作改造模式分期實(shí)施更新改造，每期均應(yīng)優(yōu)先建設(shè)復(fù)建安置房和公配設(shè)施。

城中村改造，除了為村民帶來(lái)新居生活以外，還對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的重塑、配套設(shè)施的完善、人文風(fēng)情的打造等都能帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的提升。

目前，黃埔區(qū)因舊改項(xiàng)目眾多，一手住宅市場(chǎng)有著足夠的供應(yīng)量，其中，商品住宅銷(xiāo)售的有：萬(wàn)科黃埔新城在售75-143平方米的三房至四房，均價(jià)約3.5萬(wàn)元/平方米;合生中央城在售85-169平方米的平層產(chǎn)品、130-180平方米的復(fù)式產(chǎn)品，毛坯交付均價(jià)3.75萬(wàn)元/平方米;

保利羅蘭國(guó)際在售108平方米和135平方米的三至四房，均價(jià)4.2萬(wàn)至4.6萬(wàn)元/平方米;富頤華庭在售105-137平方米的三房及四房，均價(jià)5.3萬(wàn)元/平方米，等等。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年安置房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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  2023-2028年安置房行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告

  “十四五”規(guī)劃時(shí)處重要戰(zhàn)略機(jī)遇期和“兩個(gè)一百年”歷史交匯期，具有繼往開(kāi)來(lái)的里程碑意義。從外部環(huán)境看，當(dāng)前世界處于百年未有之大變局，和平與發(fā)展仍然是時(shí)代主題。在這個(gè)變局中，世界經(jīng)濟(jì)中...

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