辦公物業(yè)市場(chǎng)邁入存量時(shí)代 中國(guó)辦公物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

• 吳澳燕 2023年10月31日 來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 978 61
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辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓。

隨著政策支持、技術(shù)創(chuàng)新和消費(fèi)升級(jí)，物業(yè)服務(wù)作為新興行業(yè)，在我國(guó)得到快速發(fā)展。區(qū)別于住宅物業(yè)，辦公物業(yè)存在著物業(yè)費(fèi)、毛利率較高等諸多優(yōu)勢(shì)，成為物企重點(diǎn)布局領(lǐng)域，部分品牌物企更是占據(jù)極高的營(yíng)收比重。典型如卓越商企服務(wù)，2022年商務(wù)物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21.6億元，占比高達(dá)77%。

辦公物業(yè)是從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、咨詢、服務(wù)等行業(yè)的管理人員(白領(lǐng))辦公的場(chǎng)所，它屬于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料的范疇。這類物業(yè)按照發(fā)展變化過(guò)程可分為傳統(tǒng)辦公樓、現(xiàn)代寫字樓和智能化辦公建筑等，按照辦公樓物業(yè)檔次又可劃分為甲級(jí)寫字樓、乙級(jí)寫字樓和丙級(jí)寫字樓。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年底，全國(guó)共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)約3.6萬(wàn)家，在管總建筑面積約為290億平方米，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到了1.2萬(wàn)億元，占GDP的1.2%。預(yù)計(jì)到2026年，全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的在管總建筑面積將達(dá)到355億平方米，物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到2.5萬(wàn)億元，占GDP的1.8%。

由于社會(huì)需求不斷在基礎(chǔ)服務(wù)消費(fèi)外加碼升級(jí)，進(jìn)而帶動(dòng)物業(yè)服務(wù)不再局限于住宅小區(qū)，而是朝著多業(yè)態(tài)發(fā)展。從e交易平臺(tái)物業(yè)采購(gòu)比例分布來(lái)看，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)采購(gòu)金額僅占6%，剩余為寫字樓、產(chǎn)業(yè)園、公園、醫(yī)院、學(xué)校及其他非住業(yè)態(tài)物業(yè)采購(gòu)。

除去具體商業(yè)廣場(chǎng)、寫字樓外，產(chǎn)業(yè)園也展現(xiàn)了巨大的潛力。原本，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是僅次于辦公物業(yè)的第二大規(guī)模非住業(yè)態(tài)，但園區(qū)物業(yè)與辦公物業(yè)規(guī)模相比，差距顯著。平臺(tái)采購(gòu)中標(biāo)項(xiàng)目占比為0.1%，但中標(biāo)金額卻達(dá)1.68%。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國(guó)辦公物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

另外，城市服務(wù)的快速發(fā)展、國(guó)家大力開展新基建，公眾物業(yè)釋放了巨大的市場(chǎng)空間，機(jī)場(chǎng)、軌道交通、圖書館、公園等選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)也從最初的委托走向現(xiàn)階段的公開招投標(biāo)。公建類服務(wù)逐步市場(chǎng)化下，此類招投標(biāo)的頻次增加、要求提高是必然。

企業(yè)辦公需求與城市GDP總量密切相關(guān)，數(shù)據(jù)顯示GDP排名前10城市辦公需求大于剩余城市總和。而以一、二線城市辦公物業(yè)管理規(guī)模為例，4個(gè)一線城市占比多達(dá)41%，其中北京占比略高，達(dá)到12%，上海、深圳和廣州占比都在10%附近，33個(gè)二線城市占比約59%，直觀反映一、二線城市辦公物業(yè)整體市場(chǎng)容量差距懸殊。

從存量辦公物業(yè)需求方來(lái)看，無(wú)論是甲級(jí)辦公樓，還是乙級(jí)辦公樓，業(yè)主是開發(fā)商企業(yè)占比都在7成附近，非開發(fā)商企業(yè)占比則在3成左右。而從存量辦公物業(yè)供給方來(lái)看，辦公物業(yè)市場(chǎng)存在較高的競(jìng)爭(zhēng)壁壘，近半需求均由業(yè)主“自行”消化，關(guān)聯(lián)物企憑借集團(tuán)資源優(yōu)勢(shì)，率先搶占存量辦公物業(yè)近半的市場(chǎng)份額。

中國(guó)辦公物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)機(jī)遇分析

相較于世界主要經(jīng)濟(jì)體超過(guò)百年的辦公樓發(fā)展史，中國(guó)現(xiàn)代化辦公樓市場(chǎng)興起，大約只有三十多年。早期進(jìn)入中國(guó)的外資以及港澳臺(tái)企業(yè)，由于缺乏現(xiàn)代化的辦公樓，甚至只能租賃酒店套房用于辦公。辦公樓物業(yè)管理領(lǐng)域，尤其是高端辦公樓，國(guó)際五大行等擁有傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司早期多以住宅開發(fā)為主，涉足辦公樓領(lǐng)域時(shí)間較短。在專業(yè)經(jīng)驗(yàn)要求較高的領(lǐng)域、例如超高層類辦公項(xiàng)目中，目前還存在短板。但是，多家國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的品牌物企，正多措并舉、大力加快辦公樓物管業(yè)務(wù)布局。

目前，國(guó)內(nèi)物企在辦公樓領(lǐng)域居領(lǐng)先位置的主要包括：萬(wàn)物云、招商積余、卓越商企服務(wù)、保利物業(yè)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活等。領(lǐng)先物企代表多為國(guó)企。

盈利能力上，辦公樓物管毛利率顯著高于住宅、公共物業(yè)等其他業(yè)態(tài)，是細(xì)分業(yè)態(tài)中盈利能力最強(qiáng)的業(yè)態(tài)之一。

根據(jù)卓越商企服務(wù)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活和招商積余等年報(bào)披露數(shù)據(jù)，2021 年，卓越商企服務(wù)辦公樓物管毛利率 25.5%，比住宅物業(yè)高出 8.5 個(gè)百分點(diǎn)。華潤(rùn)萬(wàn)象生活辦公樓物管毛利率 28.1%，比住宅高 13.1 個(gè)百分點(diǎn)。招商積余未公布非住細(xì)分業(yè)態(tài)毛利率水平，但比較住宅和非住業(yè)態(tài)整體，非住毛利率為 13.60%，而住宅為6.57%;同時(shí)在非住細(xì)分業(yè)態(tài)中，辦公樓以 15.89% 的管理面積貢獻(xiàn)了 41.76% 的營(yíng)業(yè)收入。

伴隨現(xiàn)代化辦公樓市場(chǎng)發(fā)展，優(yōu)質(zhì)辦公樓物業(yè)管理價(jià)值凸顯。建立先進(jìn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、營(yíng)造良好辦公體驗(yàn)、樹立高端商務(wù)儀式感，離不開專業(yè)物管公司。相比住宅，辦公樓物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更高，設(shè)施設(shè)備更加復(fù)雜，對(duì)服務(wù)商專業(yè)化能力要求更高。同時(shí)，市場(chǎng)化定價(jià)、管理費(fèi)與租金收入正向關(guān)，有助推動(dòng)品質(zhì)服務(wù)走上正循環(huán)。

作為優(yōu)質(zhì)細(xì)分賽道，辦公物業(yè)管理正呈現(xiàn)發(fā)展新趨勢(shì)。作為高毛利的細(xì)分領(lǐng)域，正吸引越來(lái)越多競(jìng)爭(zhēng)者躬身入局。原有行業(yè)格局，將面臨變革。更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)下，頭部企業(yè)聚焦核心，加大市拓，盡快占據(jù)、鞏固領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。從以硬件品質(zhì)為中心，向軟性服務(wù)、綜合服務(wù)為中心轉(zhuǎn)變。內(nèi)優(yōu)運(yùn)營(yíng)，提升規(guī)模化、精細(xì)化管理能力，是更長(zhǎng)久的挑戰(zhàn)。

現(xiàn)階段全國(guó)辦公物業(yè)整體容量近35億平方米，預(yù)估有效容量不足30億平方米。全國(guó)物業(yè)管理行業(yè)辦公管理規(guī)模及營(yíng)收規(guī)模早已進(jìn)入低速增長(zhǎng)期，預(yù)估2023年全國(guó)辦公物業(yè)管理規(guī)模約34.7億平方米，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收約2476.1億元。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2027年中國(guó)辦公物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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