政府接管 北京樓市再出大招 房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

• 李波 2023年12月25日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1189 77
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12月22日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告?！墩髑笠庖姼濉访鞔_，將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)

12月22日，北京市住建委網(wǎng)站發(fā)布關(guān)于對《〈北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法(2023年修訂版)〉征求意見稿》公開征集意見的公告?！墩髑笠庖姼濉访鞔_，將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，監(jiān)管原則由“政府指導(dǎo)、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ谩闭{(diào)整為“政府監(jiān)管、社會監(jiān)督、專戶收存、?？顚Ｓ?、核定支出、違規(guī)追責(zé)”。

對此，業(yè)內(nèi)人士分析認為，該項政策有利于最大可能保證預(yù)售資金安全，有利于保障購房者利益。

將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府

此次針對北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管，主要作出以下重要調(diào)整：一是：將監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府。二是：引入市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

三是：在確定監(jiān)管額度的工作中，創(chuàng)新采取施工總承包單位根據(jù)工程造價提出重點監(jiān)管額度及各節(jié)點用款額度后，由區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門綜合項目交付使用條件及開發(fā)企業(yè)風(fēng)險情況等因素核定。更好保障重點監(jiān)管額度資金，能覆蓋項目建安成本，防范項目資金風(fēng)險。

四是：完善社會多方監(jiān)督機制，特別是要求購房人應(yīng)將所支付的購房款存入北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委、資金中心門戶網(wǎng)站公示的項目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，并及時查看、比對監(jiān)管賬戶信息，確保個人購房款全部存入監(jiān)管賬戶。

五是：對原《辦法》中不合理、不適應(yīng)行業(yè)發(fā)展新形勢的相關(guān)規(guī)定一并進行了優(yōu)化。

北京市住建委相關(guān)負責(zé)人表示，征求意見結(jié)束后，將認真研究吸納各方意見建議，進一步完善政策措施，不斷加強預(yù)售資金的收存、支取、使用全過程監(jiān)督管理，確保預(yù)售資金用于工程建設(shè)。解讀：重新制度設(shè)計，補齊短板

此次調(diào)整強化了屬地住建部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，明確屬地住建部門對預(yù)售資金用款的審核職責(zé)。同時，引入北京市住房資金中心作為第三方監(jiān)管機構(gòu)，承擔(dān)具體監(jiān)管業(yè)務(wù)，發(fā)揮其獨立性和資金管理專業(yè)性優(yōu)勢，強化了對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，確保對預(yù)售資金監(jiān)管新的要求落實到位。

此外，針對新的監(jiān)管原則和北京市住房資金中心負責(zé)具體監(jiān)管的業(yè)務(wù)模式，重新進行了制度設(shè)計，調(diào)整了具體工作流程和各方職責(zé)。補齊了原有機制下，在商業(yè)銀行監(jiān)管、預(yù)售資金歸集、賬戶資金保護等方面的短板，在強化監(jiān)管的同時，盡可能便利購房人和企業(yè)操作。

弱化了商業(yè)銀行的監(jiān)管職能，但依然加強對商業(yè)銀行的執(zhí)行監(jiān)管，在公開招標(biāo)選擇商業(yè)銀行的基礎(chǔ)上，增加了對商業(yè)銀行的定期考核評價。

在重點監(jiān)管額度方面，創(chuàng)新采取由施工總承包單位提出監(jiān)管額度、各區(qū)住建部門核定的做法，以期提升重點監(jiān)管額度設(shè)定的科學(xué)性?！墩髑笠庖姼濉诽岢?，所有房款統(tǒng)一歸集。

購房人支付的定金、首付款、按揭貸款、分期購房款和其他形式的購房款等預(yù)售資金，應(yīng)全部直接存入監(jiān)管賬戶，由資金中心按開發(fā)企業(yè)、預(yù)售證項目、樓棟、房號、購房人、資金種類、金額等進行標(biāo)識。預(yù)售資金進入監(jiān)管賬戶后，應(yīng)首先用于歸集重點監(jiān)管額度資金。

購房人可通過資金中心網(wǎng)站等查詢本人入賬信息和項目重點監(jiān)管額度內(nèi)資金余額。在資金支取方面，《征求意見稿》明確支取要求。

一是：重點監(jiān)管額度資金應(yīng)確保封閉運行、?？顚Ｓ糜诒卷椖坑嘘P(guān)的工程建設(shè)。重點監(jiān)管額度內(nèi)資金可覆蓋后續(xù)建設(shè)費用時，開發(fā)企業(yè)可按照用款計劃、資金使用節(jié)點申請支取重點監(jiān)管額度內(nèi)資金。北京市住房資金中心現(xiàn)場踏勘后，提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后支付。

二是：重點監(jiān)管額度外資金支取，由北京市住房資金中心提出初審意見，區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核同意后撥付至開發(fā)企業(yè)指定賬戶。鼓勵開發(fā)企業(yè)將超出重點監(jiān)管額度外資金留存在監(jiān)管專戶內(nèi)使用。

同時，增設(shè)資金應(yīng)急支取通道。當(dāng)項目確需應(yīng)急使用重點監(jiān)管額度內(nèi)預(yù)售資金推進項目建設(shè)時，在不超建設(shè)階段支付資金或支付后剩余資金仍可覆蓋后續(xù)建設(shè)費用的前提下，可向區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門提交有關(guān)材料申請撥付使用。機構(gòu)：更好維護購房者的合法權(quán)益

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，根據(jù)《征求意見稿》，北京的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法最大的改變是預(yù)售資金將由過去的銀行監(jiān)管調(diào)整為政府監(jiān)管，由北京市住房資金中心作為具體監(jiān)管業(yè)務(wù)承擔(dān)部門，這將使百姓的購房款更加安全。

同時，完善了社會多方監(jiān)督機制這一點非常關(guān)鍵，基本杜絕了預(yù)售資金被挪用的可能性。易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，此次調(diào)整后，預(yù)售資金關(guān)聯(lián)方的關(guān)系更加清晰，即“1+3”的模式?！?”就是指地方政府，具體是由市住房資金中心來承擔(dān)工作。

“3”是指三方關(guān)系，即商業(yè)銀行、房企和購房者。這樣就可以更好理順關(guān)系，更好為購房者權(quán)益保護落實實質(zhì)的監(jiān)管工作，也更好落實各方主體的權(quán)責(zé)利關(guān)系。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，將商品房預(yù)售資金監(jiān)管主體由商業(yè)銀行調(diào)整為政府，有效防范房企提前使用預(yù)售資金，避免房企前期挪用購房者預(yù)售資金，督促購房者的房款用來項目工程建設(shè)，減少延遲交付及防范爛尾樓項目的現(xiàn)象，更好維護購房者的合法購房權(quán)益，社會民生的穩(wěn)定。同時，預(yù)售資金監(jiān)管主體的變更也將會對新房市場的去化有一定利好。

國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，1—11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資104045億元，同比下降9.4%，降幅比1-10月份擴大0.1個百分點，其中，住宅投資72799億元，同比下降8.8%。

銷售端的市場壓力仍然不小。1—11月份，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8%，降幅比1—10月擴大0.2個百分點;商品房銷售額105318億元，同比下降5.2%，降幅比1—10月擴大0.3個百分點。

12月14日，北京、上海兩個重要一線城市同日出臺了多項重磅樓市政策，包括大幅下調(diào)購房首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化普通住宅認定標(biāo)準(zhǔn)、延長貸款年限等，以降低購房門檻和成本，推動剛需消費者入市，提高二手房和新房市場去化能力。

中央經(jīng)濟工作會議再次定調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式

2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各地樓市不斷打出利好政策組合拳，但市場仍處于深度調(diào)整之中，何時筑底修復(fù)成為最受關(guān)注的話題。

2024年房地產(chǎn)市場走向如何?不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議深刻分析當(dāng)前經(jīng)濟形勢，系統(tǒng)部署2024年經(jīng)濟工作，強調(diào)明年要堅持“穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破”，也為樓市發(fā)展定調(diào)。

會議強調(diào)，多出有利于穩(wěn)預(yù)期、穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)的政策，在轉(zhuǎn)方式、調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量、增效益上積極進取，不斷鞏固穩(wěn)中向好的基礎(chǔ)。堅決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》顯示：

自2021年首次提出房地產(chǎn)業(yè)要“探索新的發(fā)展模式”以來，房地產(chǎn)發(fā)展新模式已三次出現(xiàn)在近年的中央經(jīng)濟工作會議部署中，今年的會議定調(diào)要加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的同時，還提出要完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度。

本次中央經(jīng)濟工作會議還指出，加快推進保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等“三大工程”。完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式?！啊蠊こ獭仁欠康禺a(chǎn)發(fā)展新模式的抓手，也是房地產(chǎn)穩(wěn)中求進的著力點。

業(yè)內(nèi)人士表示，今年以來，中央已多次在重要會議中強調(diào)“三大工程”的重要性，先后通過了“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造和保障性住房建設(shè)的相關(guān)指導(dǎo)意見。預(yù)計2024年，“三大工程”配套政策將加快落實，積極發(fā)揮穩(wěn)投資作用。

房地產(chǎn)市場將從調(diào)整期走向穩(wěn)定期

當(dāng)前，房地產(chǎn)市場仍處于需求、供給雙向收縮的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)的流動性風(fēng)險沒有完全消除。這很大程度上是舊有發(fā)展模式帶來的，而目前房地產(chǎn)市場仍然處于向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的調(diào)整期。

黨中央、國務(wù)院作出了一系列重要部署，近期相關(guān)部門密集出臺一系列優(yōu)化調(diào)整政策。各城市因城施策，持續(xù)出臺調(diào)整優(yōu)化政策，積極促進市場企穩(wěn)回升。

南京市9月份促進房地產(chǎn)市場發(fā)展的六項新舉措實施以來，交易活躍，成交規(guī)模持續(xù)回升，新建商品房日均認購量和二手房日均網(wǎng)簽量分別較之前提升51%和10%。今年以來，南京全市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)保持正增長?！敖鹁陪y十”期間一些熱點樓盤上市，目前個別項目的開盤去化已達七成以上。

機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，11月份房地產(chǎn)行業(yè)共披露46筆并購交易，比上月增加11筆。其中，40筆披露了交易金額，總交易規(guī)模約252.6億元，平均單筆交易規(guī)模為6.3億元，環(huán)比增長19.9%。房地產(chǎn)行業(yè)并購活動熱度有所回升。

11月，房地產(chǎn)行業(yè)的并購交易數(shù)量和交易規(guī)模都有所增加，表明在經(jīng)歷一段時間的調(diào)整后房地產(chǎn)行業(yè)的并購活動開始重新活躍起來。這種回升現(xiàn)象受到多種因素的影響，包括政策環(huán)境的改善、市場需求增加，以及市場信心提振等。

隨著經(jīng)濟逐漸復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場需求逐漸增加。在市場競爭加劇的背景下，一些小型房地產(chǎn)企業(yè)無法適應(yīng)市場變化，被大型企業(yè)并購后可以獲得更多資源，進而盤活自身項目與資產(chǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整，長期看有利于整個宏觀經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。我國經(jīng)濟傳統(tǒng)增長模式過度依賴基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)投資，也許短期內(nèi)能實現(xiàn)更高增速，但會固化結(jié)構(gòu)性矛盾，損害增長的可持續(xù)性。高質(zhì)量和可持續(xù)發(fā)展更加重要，要培育新的增長點，這是必須經(jīng)歷的轉(zhuǎn)型之路。

從需求看，人民群眾對住房品質(zhì)有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好的服務(wù)。轉(zhuǎn)型的方向、新的發(fā)展機遇，正蘊藏在新形勢中。城市更新、老舊小區(qū)改造、住房租賃、物業(yè)服務(wù)以及保障性住房、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等“三大工程”都可以成為房地產(chǎn)業(yè)積極探索的方向。

目前我國人均GDP剛剛超過1.2萬美元，城鎮(zhèn)化率還有較大提升空間，住房剛性需求和改善性需求依然較大。我們實現(xiàn)了全面小康，人均住房面積達到41平方米左右，但中小戶型偏多，隨著人們生活水平的提高，住房改善性需求潛力仍較大。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2029年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢分析報告》。

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