什么是好房子 今年再改造5萬個老舊小區(qū) 建設(shè)一批完整的社區(qū) 城中村改造行業(yè)市場機遇分析報告

• 李波 2024年3月11日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 1382 91
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城市更新的目的就是讓城市，更宜居 更韌性 更智慧

十四屆全國人大二次會議9日下午舉行記者會，教育部、人力資源和社會保障部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家疾控局四位負(fù)責(zé)人就相關(guān)問題回答中外記者提問。

城市更新的目的就是讓城市，更宜居 更韌性 更智慧

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹介紹，城市更新的目的就是讓城市更宜居、更韌性、更智慧，讓人民群眾生活在城市里能夠更舒心、更安心、更幸福。政府工作報告提出要穩(wěn)步實施城市更新行動，穩(wěn)步就是穩(wěn)中求進、以進促穩(wěn)、先立后破。

城市體檢要堅持目標(biāo)導(dǎo)向，解決三個重點問題：第一是民生工程，報告提出推動解決老舊小區(qū)加裝電梯、停車等難題，加強無障礙適老化設(shè)施建設(shè)。打算今年再改造5萬個老舊小區(qū)，建設(shè)一批完整的社區(qū)。

第二是里子工程，報告提出要加快完善城市地下管網(wǎng)。今年我們繼續(xù)加大城市的燃?xì)?、供水、污水、供熱等老舊管網(wǎng)的改造力度，今年再改造10萬公里以上。地下管網(wǎng)既是城市建設(shè)的里子工程，更是良心工程，我們希望各地用心用力去做，保證高質(zhì)量。

第三是安全工程，報告提出要打造宜居、韌性、智慧城市。宜居、韌性、智慧都離不開安全這個根本，我們打算抓兩件事：

一是推進城市生命線安全工程建設(shè)，就是要通過數(shù)字化的手段對城市的供水、排水、燃?xì)?、供熱、橋梁、管廊等各類設(shè)施能夠?qū)嵤崟r監(jiān)測，及早發(fā)現(xiàn)問題，及早解決問題，有效提升城市安全的保障能力。

二是提升城市排澇的能力，今年打算再啟動100個城市1000個易澇點的整治。

希望房地產(chǎn)企業(yè)看到 今后拼的是高質(zhì)量 新科技 好服務(wù)

倪虹表示，今年重點是抓開工建設(shè)，抓質(zhì)量安全，盡快能夠取得實實在在的成效。要下力氣建設(shè)好房子，住房發(fā)展歸根到底還是要讓人民群眾能住上更好的房子。什么是好房子?不同的面積、不同的價位都有不同的好房子，將引導(dǎo)建筑師精心設(shè)計好的戶型，鼓勵企業(yè)研發(fā)好產(chǎn)品、好材料、好設(shè)備，也希望能夠多行業(yè)跨界協(xié)同，合力建造綠色、低碳、智能、安全的好房子，讓群眾能夠住得健康、用得安全方便。

在新模式下，希望現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)能看到，今后要拼的是高質(zhì)量，拼的是新科技，拼的是好服務(wù)。誰能抓住機遇轉(zhuǎn)型發(fā)展，誰能為群眾建設(shè)好房子、提供好服務(wù)，誰就能有市場，誰就能有發(fā)展，誰就能有未來。

據(jù)每經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，截至目前，已有廣州、南京、蘇州、成都、合肥、成都、西安、青島、石家莊、沈陽、濟南等11個城市獲得城中村改造專項借款，授信總金額達到約3200億元。其中，廣州獲得授信額度最高，達1426億元;其次是成都，為1200億元。

1月30日，國家開發(fā)銀行實現(xiàn)城中村改造專項借款首批發(fā)放90.8億元，涉及廣州、鄭州、濟南、南京、石家莊等城市近百個項目，惠及村(居)民超過10萬戶，建設(shè)安置房23.84萬套，全力以赴做好城中村改造金融服務(wù)。

1月30日，中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行官微發(fā)布信息稱，農(nóng)發(fā)行發(fā)放石家莊市新華區(qū)南高基城中村改造項目貸款7900萬元，標(biāo)志著全國金融機構(gòu)首筆城中村改造專項借款成功落地;農(nóng)發(fā)行同期還在濟南、成都分別投放了40.5億元、10.84億元支持第一批項目專項借款投放。

政府統(tǒng)籌做地模式下，資金的來源和使用成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的重點。廣州市社科院城市管理研究所所長黃石鼎告訴第一財經(jīng)記者，本次城中村專項借款這類財政資金的支持，這將有助于政府在城中村改造中發(fā)揮主導(dǎo)作用。

廣東省房協(xié)專家委特約研究員、克而瑞廣佛地區(qū)首席分析師肖文曉告訴記者，根據(jù)去年廣州市政府發(fā)布的《廣州市統(tǒng)籌做地推進高質(zhì)量發(fā)展措施的通知》，未來廣州舊改試點以越秀集團、廣州建筑/地鐵/城投/交投、珠實集團、機場建投集團等全資國企為做地主體，參與舊村、TOD、成片開發(fā)等土地整理。

這里核心問題是資金來源，PSL資金的注入非常重要，這等于為這些地方國資參與城中村改造提供一個中長期的低成本的資金來源渠道。

依據(jù)廣州《城中村改造專項規(guī)劃》，探索以政府統(tǒng)籌做地模式推進城中村改造分為兩種模式。模式一是做儲結(jié)合，滾動開發(fā)。由政府認(rèn)定的做地主體籌集資金配合屬地政府實施征收補償安置工作，實施道路、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等配套設(shè)施建設(shè)工作，整理的土地納入儲備后組織土地供應(yīng)，助力重大項目"上馬"。

據(jù)統(tǒng)計局近期公布的數(shù)據(jù)，2023年房地產(chǎn)下行幅度超過市場預(yù)期。其中，商品房銷售金額跌破12萬億元(116622億元)，回落到2016年的水準(zhǔn)(117627億元);商品房銷售面積僅為111735萬平方米，創(chuàng)近十年以來新低。2023年全國住宅新開工面積約6.9億平方米，亦創(chuàng)下近十年以來新低，僅為2019年巔峰年份的四成。

有專家表示，此次城中村改造城市的擴圍，其帶動的投資規(guī)模將超過10億平方米。而城中村改造、房票安置以及低息PSL這套政策組合，將帶動房地產(chǎn)市場建設(shè)，促進市場成交、助力樓市穩(wěn)定增長。

城中村改造行業(yè)市場機遇分析

事實上，包括保障性住房、城中村改造在內(nèi)的“三大工程”建設(shè)，被監(jiān)管部門明確為2024年房地產(chǎn)行業(yè)重點工作任務(wù)。今年1月以來，多個省市召開的住建會議表示，要全力實施“三大工程”，推動保障性住房、城中村改造等，形成更多增量投資。

目前，廈門、合肥、廣州、南寧等城市均公布了首輪城中村改造計劃，普遍計劃3-5年完成改造。就現(xiàn)有公布數(shù)據(jù)來看，合肥計劃3年內(nèi)完成104個城中村改造項目，涉及2.8萬戶;南寧計劃未來5年實施改造22個城中村，涉及4.4萬戶，總投資近2500億元;

浙江提出2024年要實施城中村改造2.7萬戶;遼寧要在全省14個地級城市全面開展城市體檢，改造城中村項目51個;四川將實施城中村改造項目70個。

保障房方面，目前南寧、福州、深圳、廣州等城市提出了2024年年度或者首批配售型保障房的計劃建設(shè)量。其中，深圳、廣州、福州計劃1萬余套，同時國家開發(fā)銀行已向福州一項目授信2.02億元，并完成首筆1000萬元的貸款發(fā)放，后續(xù)預(yù)計各地的配套資金也將加快落地。

2021年《十四五規(guī)劃》首次提出了城市更新[1]行動，城中村改造是本輪城市更新的重要組成部分。2021年3月我國明確了“十四五”時期的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造;基本完成大城市老舊廠區(qū)改造;改造一批大型老舊街區(qū);因地制宜改造一批城中村?！?/p>

城中村指農(nóng)村村落在城市化進程中，在城市建成區(qū)范圍內(nèi)失去或基本失去耕地，仍然實行村民自治和農(nóng)村集體所有制的村莊，亦稱為“都市里的村莊”，也泛指在城市高速發(fā)展的進程中，滯后于時代發(fā)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。

2023年4月28日，中央政治局會議提出在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。7月21日，國常會審議通過《關(guān)于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導(dǎo)意見》，進一步細(xì)化了具體工作要求。

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