黃文玉
房地產信托作為信托業(yè)務的一個重要組成部分，其市場規(guī)模和表現(xiàn)受到多方面因素的影響。近年來，隨著房地產市場調控政策的持續(xù)深化和“房住不炒”定位的確立，房地產信托行業(yè)面臨一定的挑戰(zhàn)。房地產信托資金規(guī)模在過去幾年中有所波動，這主要受到房地產市場調控政策、經(jīng)濟環(huán)境以及信托業(yè)自身調整轉型等因素的影響。
不動產投資信托基金，也稱“房地產投資信托基金”，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產、抵押貸款相關的資產或同時持有兩種資產的封閉型投資基金。
從國際范圍看，不動產投資信托基金是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與中國信托產品純屬私募所不同的是，國際意義上的REITs在性質上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運行，也可以上市交易流通，類似于中國的開放式基金與封閉式基金。
近年來，信托業(yè)正經(jīng)歷從房地產高依賴性向更多元化資產分配的轉型。多數(shù)信托公司正積極壓降其房地產信托業(yè)務的規(guī)模，以響應監(jiān)管機構對風險控制的更高要求，并適應市場環(huán)境的變化。這種轉型帶來了短期的業(yè)績挑戰(zhàn)，但也為信托業(yè)的長期可持續(xù)發(fā)展鋪平了道路。
信托公司現(xiàn)在更傾向于將資金分配到較為穩(wěn)定且可持續(xù)的領域，如證券市場和債券投資。這種策略調整有助于分散風險，提高資產管理的靈活性和效率。信托業(yè)在房企紓困領域展現(xiàn)出獨特優(yōu)勢，通過風險隔離和資金的專項使用，能夠有效地管理和化解房地產項目的風險。這不僅幫助房企渡過難關，也保護了投資者的利益，為信托行業(yè)帶來了新的增長機遇。
由于市場環(huán)境變化導致信托計劃投資收益下降或本金損失的風險。在房地產信托中，市場風險主要體現(xiàn)在房地產市場波動上，如房價波動、政策調整等都可能對房地產信托項目的收益和本金安全產生影響。信托公司或融資方(如房地產開發(fā)商)無法按時或全額償還債務的風險。在房地產信托中，信用風險是投資者需要特別關注的風險之一。
根據(jù)中研普華產業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國房地產信托市場深度全景調研及投資前景分析報告》顯示：
投資者在需要資金時無法及時變現(xiàn)信托計劃的風險。由于房地產信托項目通常具有較長的投資期限和鎖定期，投資者在投資期間可能無法隨時贖回資金。操作風險可能表現(xiàn)為信托公司對項目盡職調查不充分、風險評估不準確、資金監(jiān)管不到位等問題;法律風險則可能表現(xiàn)為信托計劃違反相關法律法規(guī)的規(guī)定、信托合同存在法律漏洞或爭議等問題。
國家對房地產市場的調控政策將持續(xù)深化，“房住不炒”的定位不會改變。同時，政策將更加注重保障民生、促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。這將為房地產信托行業(yè)提供新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。信托公司在開展業(yè)務時需加強風險管理，確保合規(guī)經(jīng)營，并積極探索新的業(yè)務模式和發(fā)展方向。
未來，房地產信托行業(yè)將更加注重合規(guī)性和風險控制，同時加強業(yè)務模式創(chuàng)新。除了傳統(tǒng)的債權型信托產品外，房地產股權投資、REITs以及與城市更新改造、綠色環(huán)保建筑相關的新型信托產品有望得到大力發(fā)展。此外，數(shù)字化轉型也將成為房地產信托行業(yè)的重要趨勢，提高業(yè)務運營效率和管理水平。
綜上所述，房地產信托行業(yè)市場現(xiàn)狀呈現(xiàn)出資金規(guī)模壓降、業(yè)務結構調整、房企紓困領域機遇與風險并存的特點。未來，隨著政策環(huán)境的不斷變化和市場需求的持續(xù)增長，房地產信托行業(yè)有望迎來更加廣闊的發(fā)展前景。
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