房地產(chǎn)

房地產(chǎn)調(diào)研是項目策劃和決策的基礎(chǔ)
　　
　　房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。由于土地和房屋的"不動性"，房地產(chǎn)市場調(diào)查有很深的地域特征和專指性。我們對房地產(chǎn)市場的切入，也習(xí)慣依據(jù)地域形態(tài)，由點（單個樓盤）到線、面（區(qū)域市場），再由線、面（區(qū)域市場）到體（宏觀環(huán)境）；然后再從體回復(fù)到面、線和點，不斷的循環(huán)往復(fù)，融會貫通，才可真正把握。
　　
　　一、點——單個樓盤
　　
　　對單個樓盤進(jìn)行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查的基礎(chǔ)，它不但是新進(jìn)員工接觸房地產(chǎn)知識的第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接的途徑。
　　
　　單個樓盤的市場調(diào)查通常包括以下五大項：
　　
　　第一項是分析樓盤的地理位置。大的方面講，就是分析樓盤的區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特性（商業(yè)中心、工業(yè)中心、學(xué)院社區(qū)等）；了解區(qū)域交通狀況，（公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等）；公共配套設(shè)施（水、電煤等市政配套；公園、學(xué)校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套）和人文環(huán)境等等。小的方面講，就是樓盤地塊的大小形狀，所處位置，它的東西南北的鄰居是誰？它的進(jìn)出道路如何？是否臨街……等等。和其他商品不一樣，樓盤的地理位置是樓盤不可分離的關(guān)鍵因素，它的優(yōu)劣與否，往往決定了樓盤的大部分價值。
　　
　　第二項是分析產(chǎn)品。這是樓盤市凋的主體部分，重點在于了解樓盤的土地、總建面積，產(chǎn)品類別與規(guī)劃，建筑設(shè)計與外觀，總建套數(shù)與房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設(shè)施和施工進(jìn)度……等等。分析產(chǎn)品是理解樓盤的基礎(chǔ)，只有認(rèn)真分析產(chǎn)品，才能正確把握因此而產(chǎn)生的種種變化。產(chǎn)品因素中有一特別項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品的重要構(gòu)成，它就是我們常說的公司的組成，即知道樓盤的投資、設(shè)計、建設(shè)和物業(yè)管理等主要事項的承擔(dān)公司是誰？他們的資質(zhì)如何？彼此間是如何合作的？……，從而評估樓盤的資信度。
　　
　　第三項是剖析價格組合。即產(chǎn)品的單價、總價和付款方式。市場中，往往有許多價格方面的促銷活動，但萬變不離其宗，其最終歸結(jié)于價格組合的三個方面。剖析價格組合并了解其運用策略是市場調(diào)查最吸引人的地方。
　　
　　第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告的主要訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。
　　
　　第五項是銷售執(zhí)行。這是最關(guān)鍵的地方，一方面是指銷售點的選擇，人員的配置，業(yè)務(wù)執(zhí)行……，另一方面則是指什么樣的房型最好賣？什么樣的總價最為市場所接受？吸引客戶最主要的地方是什么？購房客戶群有什么特征……，所有的這一切都是市場調(diào)查所應(yīng)該了解的。其中的銷售狀況是個果，其他幾個方面都是因，了解因果，分析其中的緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作的全部內(nèi)涵。
　　
　　二、線和面——區(qū)域市場
　　
　　對單個樓盤的詳盡了解之后，可以著手區(qū)域市場的調(diào)查與分析。區(qū)域市場的調(diào)查與分析，主要包括區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。
　　
　　1、區(qū)域分析
　　
　　區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場的交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展規(guī)劃這三方面因素的綜合分析。區(qū)別于單個樓盤的地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體的分析和宏觀評估。如上海虹橋開發(fā)區(qū)的崛起，通過區(qū)域分析便可得知，它是和虹橋飛機(jī)場至市中心的良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)的發(fā)展規(guī)劃是分不開的。
　　
　　2、區(qū)域產(chǎn)品
　　
　　區(qū)域產(chǎn)品主要包括了解和分析在某個特定的區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤的總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構(gòu)、各類營銷手法的市場反映和市場空白點的捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關(guān)鍵在于認(rèn)真研究區(qū)域產(chǎn)品的共同性與特異點，以及它們市場反映強(qiáng)弱的緣由。如某區(qū)域的樓盤，在大家都是住宅，都是一樣的價格，都是一樣的品質(zhì)的情況下，其中的一個賣得相當(dāng)好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應(yīng)該著力分析的地方。
　　
　　3、需求特征
　　
　　需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構(gòu)和家庭規(guī)模，購買力水平，客戶的需求結(jié)構(gòu)與特征，人口素質(zhì)和習(xí)慣嗜好……，需求特征是從客戶的角度對產(chǎn)品的一種審視，把握需求特征是不斷創(chuàng)新的動力與源泉。
　　
　　區(qū)域市場的分析是建立在單個樓盤的詳盡市場調(diào)查基礎(chǔ)之上的。要寫好區(qū)域市場分析報告，首先應(yīng)該詳細(xì)調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，而后以這個樓盤所在的街道為延伸區(qū)，將整個街道的所有樓盤調(diào)查仔細(xì)。最后，則以這一街道為基準(zhǔn)，分別詳細(xì)調(diào)查周邊的各條街道的樓盤情況……，由此從點到線，從線到面，不斷的比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場的狀況便會了如指掌。
　　
　　三、體——宏觀環(huán)境
　　
　　對點、線、面的把握是市場調(diào)查的主體，但不是全部，只有對體（宏觀環(huán)境）的深刻理解，才可能將房地產(chǎn)的市場調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場的體（宏觀環(huán)境）包括政治社會、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、行政法規(guī)、國際狀況等各方面的因素。
　　
　　1、政治社會
　　
　　政治社會是指國家運作體制、政治安定狀況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進(jìn)程等方方面面的情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展的基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽視政治因素。
　　
　　2、經(jīng)濟(jì)因素
　　
　　經(jīng)濟(jì)因素是所有房地產(chǎn)宏觀因素中，對公司和個人最為顯現(xiàn)，最為直接的因素。它包括國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，財政收支與物價，人口數(shù)量與消費，居民收入與儲蓄……等各種因素。
　　
　　3、行政法規(guī)
　　
　　行政法規(guī)主要包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃和特殊政策等各項內(nèi)容。
　　
　 4、國際狀況
　　
　　國際間經(jīng)濟(jì)、軍事、政治等環(huán)境如何，對房地產(chǎn)的影響不容忽視。2008年金融危機(jī)、2011年歐債危機(jī)就或多或少地影響我國房地產(chǎn)市場。
　　
　　總之，點、面（線）、體構(gòu)成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基本框架，它的融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究的有效途徑，只有認(rèn)真地進(jìn)行市場調(diào)查，科學(xué)的進(jìn)行分析整理，我們才可能成為真正的市場專家。
　　
　　房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)務(wù)流程
　　
　　1、調(diào)研制度
　　
　?。?）、每日例會制度：當(dāng)日事當(dāng)日畢，當(dāng)日調(diào)查當(dāng)日研究，每晚舉行小組例會，由項目負(fù)責(zé)人主持。
　　
　?。?）、調(diào)研日記制度：每日例會之后形成文字結(jié)論（要點），指定專人錄入手提電腦，并以電子郵件發(fā)送到公司研究部。
　　
　?。?）、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內(nèi)訪談，以最緊湊的時間完成調(diào)研。
　　
　　2、調(diào)研流程
　　
　　調(diào)研的基本動作可分為以下幾個步驟：
　　
　?。?）、前期基本準(zhǔn)備。取得企業(yè)與項目的背景資料，并通過各種信息渠道進(jìn)行行業(yè)、區(qū)域（城市）、企業(yè)的信息收集與分析。
　　
　?。?）、組建項目團(tuán)隊，進(jìn)行人員分工，擬定調(diào)研計劃，與客戶溝通聯(lián)絡(luò)。向客戶方提交包括項目、企業(yè)、市場和相關(guān)行業(yè)的資料信息清單和訪談對象清單。
　　
　?。?）、進(jìn)入項目現(xiàn)場，用1天左右時間快速對企業(yè)與項目進(jìn)行粗略的摸底，與客戶溝通，明確核心問題，調(diào)整調(diào)研計劃。
　　
　?。?）、調(diào)查。成文資料、訪談與實地考察相結(jié)合，每日小結(jié)，形成分析要點與問題要點。
　　
　　（5）、研究。小組內(nèi)部交流，與客戶高層經(jīng)理交流，進(jìn)一步明確調(diào)研結(jié)論。
　　
　?。?）、補(bǔ)充調(diào)研。
　　
　?。?）、撰寫調(diào)研報告。
　　
　　3、調(diào)研基本內(nèi)容
　　
　?。?）、區(qū)域（城市經(jīng)濟(jì)、交通、商業(yè)、人口、消費文化）
　　
　?。?）、行業(yè)（房地產(chǎn)規(guī)模、水平、類型、等級層次、主要品牌的營銷特點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)育狀態(tài)，代理、媒體、廣告、規(guī)劃設(shè)計等）
　　
　?。?）、市場（消費者、競爭者）
　　
　?。?）、項目（區(qū)位、地塊、規(guī)劃、設(shè)計，目標(biāo)市場細(xì)分，營銷策略，同類項目成功與失敗個案分析）
　　
　?。?）、企業(yè)（企業(yè)資源與能力，重點是與項目相關(guān)的人、財、物等資源配置）
　　
　　4、調(diào)研計劃
　　
　?。?）、調(diào)研目的
　　
　?。?）、調(diào)研范圍
　　
　?。?）、調(diào)研重點
　　
　?。?）、調(diào)研提綱
　　
　　（5）、需要客戶提供的成文資料、訪談目標(biāo)與考察目的地
　　
　?。?）、調(diào)研時間、地點與人員（包括需要客戶提供的人員配合）
　　
　　5、調(diào)研報告的主要內(nèi)容
　　
　?。?）、市場及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢評估
　　
　?。?）、企業(yè)能力及開發(fā)意向評估
　　
　?。?）、項目機(jī)會與可行性評估
　　
　?。?）、相關(guān)行業(yè)相關(guān)問題評估
　　
　　6、調(diào)研工作文檔
　　
　　（1）、調(diào)研提綱（出發(fā)前的初步提綱）
　　
　　（2）、調(diào)研工作具體計劃（與客戶協(xié)商后提出）
　　
　?。?）、調(diào)研資料清單（對客戶提出要求）
　　
　　（4）、調(diào)研問題目錄（對自己提出問題）
　　
　　（5）、調(diào)研日記和例會紀(jì)要
　　
　　（6）、階段性小結(jié)和評估報告
　　
　　（7）、給研究部的信息資料目錄