3月13日，陽光城發(fā)布公告，以一紙長達(dá)73頁的回復(fù)報告詳細(xì)回答了證監(jiān)會關(guān)于其非公開發(fā)行股票定增70億元反饋的12個問題。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，陽光城于2016年8月31日披露2016年非公開發(fā)行A股股票預(yù)案，擬以底價6.44元/股發(fā)行不超過1,086,956,521股，募集資金總額不超過人民幣70億元，募集資金將投資于福州大都會項目、上海楊浦大橋101地塊項目、杭州文瀾府項目(杭州上塘項目)、杭州上府項目、蘇州愉景灣項目、蘇州麗景灣項目、蘇州麗景灣PLUS項目等7個項目。

　　此后的11月25日，陽光城宣布，收到中國證券監(jiān)督管理委員會出具的《中國證監(jiān)會行政許可申請受理通知書》，對公司2016年非公開發(fā)行股票申請予以受理。

　　而此次，陽光城3月13日發(fā)布長達(dá)73頁的回復(fù)報告，是對證監(jiān)會2017年1月12日反饋意見中的12項問題作出的詳細(xì)回應(yīng)，內(nèi)容涉及公司利潤、經(jīng)營與并購等方方面面。

　　七大項目的利潤賬單

　　受房地產(chǎn)行業(yè)融資監(jiān)管收緊影響，監(jiān)管方面首要求陽光城詳細(xì)披露本次募投項目的具體投資構(gòu)成和合理性，并要求對項目效益進(jìn)行具體測算。

　　一般來說，對于一家房企某個項目的利潤賬單，外界通常只能了解到拿地成本、銷售單價、銷售金額等公開信息，而對于總投資金額、銷售收入、凈利潤等數(shù)字，房企通常不會詳盡披露。

　　但在陽光城此次回復(fù)中，就詳細(xì)披露了本次募資定投7大項目的具體投資金額、土地成本、銷售收入、凈利潤等數(shù)字。

　　具體來說，福州大都會項目總投資金額75.47億，土地成本34.14億，占比45.07%;測算銷售收入89.48億，凈利潤6.28億，按照投資總額計算投資回報率為8.29%。

　　上海楊浦大橋101地塊項目總投資金額29.50億，土地成本17.97億，占比60.92%;測算銷售收入31.49億，凈利潤2.52億，按照投資總額計算投資回報率為8.56%。

　　杭州文瀾府項目(杭州上塘項目)總投資金額23.73億，土地成本12.81億，占比53.97%;測算銷售收入25.72億，凈利潤2.10億，按照投資總額計算投資回報率為8.86%。

　　杭州上府項目總投資金額41.04億，土地成本23.03億，占比56.11%;測算銷售收入47.31億，凈利潤4.31億，按照投資總額計算投資回報率為10.51%。

　　蘇州愉景灣項目總投資金額19.41億，土地成本10.34億，占比53.25%;測算銷售收入23.50億，凈利潤2.58億，按照投資總額計算投資回報率為13.29%。

　　蘇州麗景灣項目總投資金額27.57億，土地成本11.98億，占比43.46%;測算銷售收入35.30億，凈利潤3.63億，按照投資總額計算投資回報率為13.16%。

　　蘇州麗景灣PLUS項目總投資金額9.59億，土地成本1.62億，占比16.86%;測算銷售收入10.43億，凈利潤0.87億，按照投資總額計算投資回報率為9.08%。

　　從陽光城測算的結(jié)果可以看出，陽光城7大項目按投資總額計算的投資回報率均在8個點以上。并且，由于其測算售價實際上低于目前市場在售價格，且其項目多為分期銷售，考慮到項目后期可能漲價的因素，預(yù)計實際凈利潤將高于預(yù)測，投資回報率也將進(jìn)一步提升。

　　值得注意的是，在上述7大項目中，蘇州項目的測算投資回報率都比較高，其中兩個項目的測算投資回報率甚至高達(dá)13%，遠(yuǎn)高于其他幾個項目。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解到，此次陽光城的7個項目中，福州、上海、杭州以及蘇州愉景灣均為通過公開市場拿地獲得，而蘇州麗景灣及麗景灣PLUS則是通過并購取得。其中，麗景灣PLUS由于體量過小，測算的投資回報率略微有所減少。

　　但仍然可以發(fā)現(xiàn)，對于陽光城公開市場拿地項目土地成本占投資總額的比重均超過50%，而并購項目土地成本占投資總額的比重遠(yuǎn)低于公開市場拿地，投資回報率也要高得多。

　　這或許這也是陽光城2016年以來不斷加大并購步伐的主要原因。而在此次回復(fù)報告中，陽光城亦首次詳細(xì)披露了公司自2015年以來的對外并購情況。

　　披露了哪些并購項目

　　在土地成本日益走高下，陽光城早早地便走上了并購之路，成為繼孫宏斌之后的又一個“并購?fù)酢薄?/p>

　　據(jù)陽光城披露，2015-2016年期間，公司共實現(xiàn)對外投資總金額155.03億元(不含債權(quán))，公司對外投資的資金來源均為自有資金或通過商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)籌集的資金，不存在違規(guī)挪用非公開發(fā)行股票或公司債券發(fā)行募集資金的情形。

　　具體來說，2015年公司共實施對外投資7筆，涉及投資總金額30.64億元(不含債權(quán))，截至2016年末均已全額支付。

　　其中，11.93億元受讓福建華鑫通國際旅游業(yè)50%股權(quán)、2288萬元收購天安中國房地產(chǎn)50%股權(quán)、16.5億元購入杭州銘昇達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)100%股權(quán)、1.78億元收購蘇州中昂置業(yè)和惠友地產(chǎn)均已在此前披露。

　　另有1181萬收購陜西臻極置業(yè)100%股權(quán)、888萬收購廈門海峽時尚創(chuàng)意國際商務(wù)50%股權(quán)兩筆收購此前并未披露。

　　2016年公司共實施對外投資22筆，涉及投資總金額124.39億元(不含債權(quán))，截至2016年末已支付115.28億元，尚待支付的款項金額為9.10億元。

　　其中，3000萬元投資“三峽金石(深圳)股權(quán)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙))”2%股權(quán);28.14億元收購長沙中泛置業(yè)100%的股權(quán);5.38億元競得位于南沙的廣州廣晟海韻房地產(chǎn)49%股權(quán);2.5億元投資廈門象陽投資50%股權(quán);11.79億元收購廣州南沙經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)太古房地產(chǎn)90%股權(quán);2.41億元收購廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地產(chǎn)90%權(quán)益;11.18億元收購蘇州新萬益投資100%股權(quán);20.45億元收購廣東逸濤萬國房地產(chǎn)50%股權(quán);13.51億元競得杭州中大圣馬置業(yè)及浙江物產(chǎn)良渚花苑等15家公司股權(quán)組成的股權(quán)資產(chǎn)包;6000萬元收購鄭州鑫嵐光房地產(chǎn)開發(fā)60股權(quán);9623萬元收購師匯優(yōu)創(chuàng)教育投資(北京)65%股權(quán);2.17億元收購杭州拱運房地產(chǎn)100%股權(quán);2000萬元并購北京中展泓基置業(yè)40%股權(quán);投資設(shè)立德清凱洋投資合伙企業(yè)(有限合伙)等14項收購均已在此前披露。

　　另有5.2億元并購漳州市富山房地產(chǎn)開發(fā)50%股權(quán)、2.15億并購湖南中正投資70%股權(quán)、51萬元并購深圳市大愛城房地產(chǎn)100%股權(quán)、8997萬元并購廈門市中鴻德投資50%股權(quán)、2.50億元投資廈門華祥苑資產(chǎn)管理50%股權(quán)、1.11億并購上海浩達(dá)房地產(chǎn)置業(yè)100%股權(quán)、8288萬元并購陜西瑞朗置業(yè)53%股權(quán)、3.00億元并購福建建樹房地產(chǎn)開發(fā)100%股權(quán)等8項并購此前并未披露。

　　截至2016年9月30日，公司及其下屬子公司已完工的房地產(chǎn)項目為31個、在建項目43個、擬建項目38個。公司土地儲備1面積合計915.86萬平方米，規(guī)劃計容建筑面積2合計2,463.46萬平方米，主要集中在福州、廈門、上海、蘇州、杭州、廣州、北京、西安、長沙等九個重點城市，位于上述九個重點城市的土地儲備面積合計838.42萬平方米，計容建筑面積合計2,335.79萬平方米，分別占公司總土地儲備面積和總規(guī)模計容建筑面積91.54%和94.82%。

　　陽光城在公告中表示，公司對外投資主要圍繞房地產(chǎn)主業(yè)實施開展，其中主要為開展房地產(chǎn)開發(fā)所設(shè)立的項目公司或平臺公司。同時，公司也有部分投資涉足教育、投資等領(lǐng)域，以促進(jìn)公司升級轉(zhuǎn)型，培育新的業(yè)務(wù)增長點。

　　回升的毛利率與730億存貨

　　大手筆的并購為陽光城帶來了大量優(yōu)質(zhì)、低成本的土地儲備的同時，未來也將為陽光城在過往承壓的毛利率、資產(chǎn)負(fù)債率、存貨等財務(wù)指標(biāo)上增添亮色。

　　據(jù)陽光城披露，2013年、2014年、2015年和2016年1-9月，公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率分別為36.29%、31.00%、27.07%和28.41%。公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率主要受到物業(yè)銷售形態(tài)、產(chǎn)品定價策略以及土地獲取成本等因素的影響。

　　對于過往毛利率略有下降的原因，陽光城方面表示，一方面，近年來，公司主要房地產(chǎn)項目所在區(qū)域土地價格持續(xù)上升，因此公司土地獲取成本及房地產(chǎn)項目開發(fā)的總體成本相應(yīng)提高，結(jié)算平均成本從2013年的5,823.84元/平方米增加至2015年的10,752.17元/平方米，進(jìn)而導(dǎo)致公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率水平有所下降。

　　另一方面，2014年以來，為配合公司高周轉(zhuǎn)運營策略的實施、加快房地產(chǎn)項目去化效率，公司順應(yīng)地產(chǎn)調(diào)控政策要求，契合市場需求及行業(yè)競爭情況，對部分房地產(chǎn)項目采取了靈活定價策略，這在一定程度上也影響了公司當(dāng)時房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的毛利率水平。

　　但隨著2016年公司重點布局9個城市房價的上漲，2016年前三季度公司毛利率水平已出現(xiàn)提升，達(dá)到28.41%。

　　可以看到，雖然土地成本的不斷上升和資金壓力下高周轉(zhuǎn)策略使得過往陽光城毛利率略有下降，但在如今并購策略下，陽光城在土地成本上將具備有較大優(yōu)勢，精準(zhǔn)的拿地目光亦讓其即使是在高周轉(zhuǎn)情況下亦能保持較滿意的售價，最終其毛利率穩(wěn)固在28%。

　　同時，相較于良好的28%毛利率表現(xiàn)，陽光城也認(rèn)為此次70億募資將有效降低公司資產(chǎn)負(fù)債率。

　　據(jù)陽光城披露，截至2013年末、2014年末、2015年末和2016年9月末，公司合并口徑的資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.86%、84.69%、80.42%和84.66%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.80%、78.39%、77.26%和81.02%。2016年前三季度國內(nèi)市場的利率水平持續(xù)下降，為降低整體融資成本，公司主要通過發(fā)行債券、長期借款的方式補(bǔ)充資金，未實施股權(quán)融資，因此資產(chǎn)負(fù)債率較2015年末有所上升。

　　假設(shè)本次非公開發(fā)行規(guī)模達(dá)到70億元，則本次非公開發(fā)行完成后，公司資產(chǎn)負(fù)債率將降低至79.68%，剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率將降低至75.21%，這將大大優(yōu)化陽光城資本結(jié)構(gòu)，提高公司抗風(fēng)險能力。

　　陽光城表示，報告期內(nèi)公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)正常經(jīng)營，房地產(chǎn)項目銷售情況總體良好。陽光城2016年三季度末730.38億元存貨余額，2013年、2014年、2015年以及2016年1-9月，公司分別實現(xiàn)銷售金額174.70億元、230.69億元、298.21億元及302.98億元，均呈現(xiàn)穩(wěn)定上漲趨勢。

　　截至2016年9月30日，公司多數(shù)已完工項目的銷售率達(dá)到80%以上，在建項目取得預(yù)售證的部分的銷售去化也在穩(wěn)步推進(jìn)過程之中。

　　有業(yè)內(nèi)人士就表示，在這個土地成本日益上漲、面粉貴過面包的時代，730億的存貨意味著已經(jīng)到手的更多的土地儲備，也意味著將來能夠入市的更高價值的貨值，相較于很多“無糧”在手的企業(yè)，陽光城已經(jīng)占據(jù)制高點。