大消息！ 2018年可能是房地產(chǎn)周期低谷？

• 2017年9月8日 FanTianQing來(lái)源：鳳凰網(wǎng) 1128 72
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隨著信貸、住房租賃等供需雙向政策的作用，至少到2018年上半年，樓市都很有可能處于低-谷期，在這個(gè)階段買房的話，最好從時(shí)間成本、資金成本以及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力等多方位充分考慮清楚，量入為出。

　　自新一輪調(diào)控政策的落地實(shí)施，許多購(gòu)房者便在觀望樓市，尋找最好的出手時(shí)機(jī)。

　　據(jù)最新的房貸報(bào)告顯示，8月份全國(guó)首套房平均利率為5.12%，相當(dāng)于基準(zhǔn)利率4.90%的1.04倍，環(huán)比7月份上升了2.47%；同比去年8月上升了15.35%。在融360監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市首套房平均利率中，最低的是上海4.83%，最高為鄭州、石家莊、哈爾濱的5.39%。

　　在全國(guó)35個(gè)城市的533家銀行中，8月有154家銀行首套房利率上升，占比28.89%；房貸利率下降的有7家銀行，占比1.31%；與上月持平的有349家銀行，占比65.48%；而一共有232家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率，252家銀行執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮，利率上浮的銀行比上月新增了126家，新增了一倍；8月份停止受理銀行房貸業(yè)務(wù)的銀行分（支）行增加到29家，包括停貸的銀行在內(nèi)，有484家銀行不再提供優(yōu)惠利率了。

　　一線城市平均房貸利率維持高位，引領(lǐng)購(gòu)租并舉措施

　　具體來(lái)看，一線城市中，只有上海還維持在基準(zhǔn)利率以下，為4.83%，北京、深圳、廣州的房貸平均利率均已超過(guò)5%，分別是5.12%、5.04%、5.13%。一線城市房貸利率依舊維持著較高的水平。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格同比漲幅均連續(xù)10個(gè)月回落，說(shuō)明在從嚴(yán)的政策下，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市樓市價(jià)格開(kāi)始逐漸回歸理性。

　　從長(zhǎng)效機(jī)制的角度看，8月份深圳出臺(tái)了鼓勵(lì)住房租賃的發(fā)展文件，允許商業(yè)用房改為租賃住房，在符合城市規(guī)劃和公共配套要求的前提下，經(jīng)行政主管部門同意，允許已建成并空置的商業(yè)建筑以宗地為單位按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變并按規(guī)定調(diào)整土地用途，調(diào)整后用水、用電、用氣價(jià)格應(yīng)當(dāng)按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。改建后的住房?jī)H限租賃或整體轉(zhuǎn)讓，不得分割轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相分割轉(zhuǎn)讓。

　　繼北京提出的“共有產(chǎn)權(quán)房”的概念后，深圳此次提出的“商改住”方案中，還涉及了提高住房公積金用于支付房租的比例、給予交易便利和稅收優(yōu)惠、完善住房租賃法規(guī)規(guī)章、健全完善租賃信息動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系等多項(xiàng)措施。我們知道，住房公積金提取用于支付房租有一定限額，以北京為例，能提供租房合同、租房發(fā)票的，一個(gè)季度能提取一次，每月提取額度不能超過(guò)本人住房公積金的月繳存額，也不能超過(guò)月租金；不能提供發(fā)票的，每個(gè)月只能提取1500元，一個(gè)季度提取一次。

　　但是根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《全國(guó)50城房租收入比研究》顯示，北京、上海、深圳的人均住房租金已經(jīng)高于2000元，廣州的租金也達(dá)到了1605元，公積金提取額度已經(jīng)無(wú)法滿足租房租的需求。提高公積金用于租房提取的額度顯得迫在眉睫，畢竟建立住房租賃市場(chǎng)不是一朝一夕就能實(shí)現(xiàn)的，除了長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，也要先解決一下眼前租金高的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，這也是很多大城市租房族們的心聲。

　　二線半數(shù)多城市平均房貸利率超5%

　　放眼望去二線城市，半數(shù)多的城市平均房貸利率已經(jīng)超過(guò)5%，向一線城市看齊的趨勢(shì)更加明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均上漲0.4%，漲幅均比上月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)，這也不難看出，二線城市還在繼續(xù)收緊信貸政策來(lái)進(jìn)一步減少房?jī)r(jià)上漲幅度。

　　二線城市的住房租賃舉措也在緊鑼密鼓的進(jìn)行著，8月份，杭州出臺(tái)的征求意見(jiàn)稿要求，未來(lái)符合條件的租房人子女有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益，主要是在辦理居住證后，按照居住證積分管理規(guī)定，對(duì)租賃住房達(dá)到一定年限的實(shí)行“租購(gòu)?fù)帧?，?lái)具體落實(shí)相關(guān)權(quán)益。安徽合肥也將鼓勵(lì)引進(jìn)大型租賃企業(yè)，并完善公積金政策，更加便于租房人提取公積金用于支付租金，這一點(diǎn)倒是跟一線城市的初衷是一致的。

　　央行報(bào)告釋放重要信號(hào)，2018年可能是房地產(chǎn)周期低谷

　　8月11日，央行發(fā)布2017年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告指出，雖然貸款利率不斷提升，但是仍處于歷史低位期，流動(dòng)性趨緊、銀行負(fù)債端成本抬升推動(dòng)貸款利率繼續(xù)走高，下一階段要繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健中性的貨幣政策，處理好穩(wěn)增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)、控總量的關(guān)系，說(shuō)白了就是現(xiàn)在利率還不算高，以后還有上漲的空間，想要利率降下來(lái)是不太可能了。

　　這番話并非空穴來(lái)風(fēng)，看看近20年的的住房貸款利率，離現(xiàn)在最近的2008-2014年的利率大多數(shù)時(shí)間都維持在6.37%以上，而最為關(guān)鍵的一點(diǎn)就是，房貸利率升高，必定伴隨著樓市降溫。

　　房貸利率上升意味著要支付的總利息多了，購(gòu)房人的成本變高，不僅僅是資金成本，還有時(shí)間成本。由于房貸額度緊張?jiān)斐傻呐抨?duì)放款現(xiàn)象蔓延到全國(guó)多個(gè)城市，等待時(shí)間也越來(lái)越長(zhǎng)，等上三五個(gè)月是再正常不過(guò)了。但是放款時(shí)間變長(zhǎng)，購(gòu)房人未必等得起，賣房人跟開(kāi)發(fā)商也沒(méi)有太多的耐心等，一旦中間出現(xiàn)貸款下不來(lái)或者其他狀況，房產(chǎn)交易無(wú)法進(jìn)行下去，受傷最深的還是購(gòu)房人。

　　也正因?yàn)閾?dān)心成本問(wèn)題，不少人推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃。網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心在北京、上海、廣州、深圳、成都和海南等地聯(lián)合發(fā)起網(wǎng)絡(luò)民調(diào)顯示，因樓市-新政推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃的購(gòu)房者占36.3%。而在受訪的剛需購(gòu)房者中，推遲或取消購(gòu)房計(jì)劃的比例更高，達(dá)到43.6%，同時(shí)還有29.9%的剛需客仍然在觀望中。雖然部分剛需客的購(gòu)房計(jì)劃受到影響，不可否認(rèn)的是，在各種疊加的政策共同作用下，有相當(dāng)一部分炒房客選擇了全身而退，成本變高、轉(zhuǎn)手變難，稍微識(shí)相點(diǎn)的都不會(huì)再像以前那樣買房。

　　而隨著信貸、住房租賃等供需雙向政策的作用，至少到2018年上半年，樓市都很有可能處于低-谷期，在這個(gè)階段買房的話，最好從時(shí)間成本、資金成本以及自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力等多方位充分考慮清楚，量入為出。

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