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• 2017年9月17日 FanTianQing來源：網(wǎng)易 1321 86
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業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)行業(yè)將進入加速分化的階段，一方面，龍頭房企憑借現(xiàn)有資金實力和較低的融資成本，進一步進行“拿地—開發(fā)—銷售”的正循環(huán)，實現(xiàn)持續(xù)增長；另一方面，弱勢房企受制于行業(yè)利潤率下降、資金實力較弱和融資成本較高等因素的影響，面臨退出及轉(zhuǎn)型壓力，行業(yè)

房地產(chǎn)行業(yè)將進入加速分化階段？

2017年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)政策整體延續(xù)“分類調(diào)控、因城施策”的主基調(diào)：一方面高庫存的三四線城市落實各種措施去庫存；另一方面，一線城市和熱點二三線城市繼續(xù)出臺或升級以“限購、限貸、限價、限售”為核心的調(diào)控政策。

對于2017年下半年，有房企認為，在堅持房子的居住屬性的基本政策定調(diào)下，政府的“因城施策、分類調(diào)控”的思路和決心不會動搖，并且會進一步貫徹執(zhí)行，繼續(xù)鞏固調(diào)控效果。而且，針對房地產(chǎn)行業(yè)定向緊縮的監(jiān)管政策也將繼續(xù)，資金面仍將保持偏緊趨勢，行業(yè)下半年將承受一定下行壓力。另一方面，租售并舉、共有產(chǎn)權(quán)等政策的提出，是對“房子是用來住的”方針的落實，將有利于建立房地產(chǎn)行業(yè)的長效機制，保持行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)認為，房地產(chǎn)行業(yè)將進入加速分化的階段，一方面，龍頭房企憑借現(xiàn)有資金實力和較低的融資成本，進一步進行“拿地—開發(fā)—銷售”的正循環(huán)，實現(xiàn)持續(xù)增長；另一方面，弱勢房企受制于行業(yè)利潤率下降、資金實力較弱和融資成本較高等因素的影響，面臨退出及轉(zhuǎn)型壓力，行業(yè)將進入并購頻發(fā)的“戰(zhàn)國時代”，行業(yè)集中度將加速提高。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年1-6月，房地產(chǎn)投資累計同比增速為8.5%，顯現(xiàn)降溫趨勢，其中以一線城市尤為明顯。新開工及施工面積累計同比增速分別為10.6%和3.4%，距離2016年4月的高點分別有10.8和2.4個百分點的回落幅度。銷售面積及銷售金額累計同比增速分別為16.1%和21.5%，較2016年4月的高點分別有高達20.4和34.4個百分點的顯著回落，明顯處于降溫態(tài)勢。

9月過半，2017年上市公司半年報披露季已接近尾聲，據(jù)媒體報道，整體數(shù)據(jù)顯示，有120家以上的上市房企逆勢交出了利潤率11.2%的成績單，同比上漲近2%，典型的利潤飄紅企業(yè)包括恒大、融創(chuàng)、碧桂園、中海、金地、雅居樂、華夏幸福等。另一方面，也有不少企業(yè)跑輸大勢，業(yè)績指標呈下降趨勢，包括首開、華潤、復(fù)星、花樣年、嘉凱城等，個別企業(yè)未能適應(yīng)市場做深度調(diào)整，抗風(fēng)險力與盈利能力逐漸降級。媒體表示，2017年中報季釋放出一個新現(xiàn)象，那就是以往以“高周轉(zhuǎn)、沖規(guī)模”為主的競爭模式轉(zhuǎn)變成了“拼利潤”的競爭模式。

從A股上市公司來看，8月底公布的年報顯示，多數(shù)房企凈利潤同比增長兩位數(shù)居多，受益于結(jié)轉(zhuǎn)區(qū)域和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的影響，及上半年毛利率增加，而部分房企的營業(yè)收入下降，則歸于可結(jié)轉(zhuǎn)商品房資源較上期減少。特別是陽光城集團股份有限公司（陽光城）和金地（集團）股份有限公司（金地集團）凈利潤增速分別達到91.82%和48.11%，超過龍頭房企代表萬科企業(yè)股份有限公司（萬科A）的36.5%凈利潤增長。

二季度銷售面積銷售額雙降的產(chǎn)業(yè)新城運營商華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司（華夏幸福），期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入222.6億元，同比增長26.4%；實現(xiàn)歸屬母公司所有者的凈利潤53.7億元，同比增長35.7%。報告期內(nèi)，華夏幸福投資運營的園區(qū)新增簽約入園企業(yè)222家，新增簽約投資額731.5億元。該公司稱，截至6月底的預(yù)收款項將在未來3年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)為公司的營業(yè)收入與利潤，有利于鎖定公司未來三年持續(xù)高增長的經(jīng)營業(yè)績。

可稍作對比的是，同樣主營業(yè)務(wù)為園區(qū)綜合開發(fā)和運營服務(wù)商的招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司（招商蛇口）期內(nèi)實現(xiàn)營業(yè)收入總額193.96億元，同比減少8.72%，實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤34.66億元，同比減少9.49%。

此外，在港股市場，中國恒大集團（中國恒大）上半年實現(xiàn)凈利潤231.3億元，同比大增224%，利潤率12.3%；融創(chuàng)中國控股有限公司（融創(chuàng)中國）上半年毛利同比增長86%，核心凈利同比上漲204%，溢利同比上漲1470%至16.1億元，進入高利潤增長通道；碧桂園控股有限公司（碧桂園）上半年股東應(yīng)占利潤約為75億元，同比增長39.2%。

值得一提的是，上述提到的A股房企的半年報，在社會責(zé)任方面大多提到了精準扶貧工作情況。

萬科在半年報中稱，上半年，該集團完成了1160名重癥孤兒的養(yǎng)護；在20個城市開展自閉癥家庭救助；在云南、貴州等地開展鄉(xiāng)村支教和鄉(xiāng)村教師支持等活動。

報告期內(nèi)，華夏幸福投入3個扶貧項目的資金是1830萬元；葛洲壩在湖北投入360萬元，用于教育脫貧、定點脫貧，同時組織員工對周邊地區(qū)及群眾開展法律法規(guī)政策宣傳、心理咨詢、醫(yī)療救助、留守兒童及空巢老人關(guān)愛等活動。保利地產(chǎn)捐資500萬元作為廣東省扶貧開發(fā)專項基金，報告期內(nèi)支出20萬元對口扶貧山西省河曲縣；金地集團募集善款100萬元，用于陜西省旬陽縣小河鎮(zhèn)寨子溝村出山公路的修建；中糧集團向四川省甘孜藏族自治州甘孜縣撥付扶貧資金70萬元。

中國恒大在扶貧方面投入巨大。中國恒大表示，在全國政協(xié)支持鼓勵下，該集團從2015年12月開始結(jié)對幫扶貴州省畢節(jié)市大方縣，三年無償投入30億元，確保到2018年底大方縣18萬貧困人口全部穩(wěn)定脫貧。

此前，中國證監(jiān)會下發(fā)關(guān)于“發(fā)揮資本市場作用，服務(wù)國家脫貧攻堅戰(zhàn)略”的意見，要求著力精準扶貧，堅持把幫助貧困群眾擺脫貧困、實現(xiàn)共同富裕作為資本市場各項支持措施的出發(fā)點和落腳點。支持和鼓勵上市公司履行社會責(zé)任服務(wù)國家脫貧攻堅戰(zhàn)略，鼓勵上市公司支持貧困地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，支持上市公司對貧困地區(qū)的企業(yè)開展并購重組。對涉及貧困地區(qū)的上市公司并購重組項目，優(yōu)先安排加快審核;對符合條件的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)的并購重組項目，重點支持加快審核。鼓勵上市公司結(jié)對幫扶貧困縣或貧困村，主動對接建檔立卡貧困戶，優(yōu)先錄用來自貧困地區(qū)的高校畢業(yè)生，優(yōu)先招收建檔立卡貧困人口。

房企 房企競爭模式 “拼利潤”競爭模式

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