專家：樓市調(diào)控將持續(xù)到2018年三季度

• 2017年9月25日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 500 26
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同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市“限售”時間的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)。

　　房地產(chǎn)“限售”模式已擴圍至44城。

　　9月22日-23日，以“限售”為主，8個城市（河北石家莊、廣西南寧、重慶、江西南昌、貴州貴陽、陜西西安、湖南長沙、湖北武漢）密集發(fā)布有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策。

　　今年上半年，以北京“3·17”政策為起點，從北京、上海、廣州、深圳等一線城市，到江蘇南京、浙江杭州、福建廈門等熱點二線城市，再到環(huán)北京、環(huán)上海周邊區(qū)域，范圍之廣、力度之大的調(diào)控已席卷全國。進入下半年，調(diào)控力度也未松懈，隨著樓市分化加劇，三四線城市著力調(diào)控，自8月至9月中旬，據(jù)媒體報道，全國已有超15個三四線城市發(fā)布樓市調(diào)控政策，包括山東臨沂、泰安，廣東揭陽，安徽銅陵、安慶，江蘇泰州等。

　　調(diào)控區(qū)域向中西部內(nèi)移

　　可以看到，8個城市中，除西安和武漢外，都在房屋上市流轉(zhuǎn)上限定了時間，多為取得《不動產(chǎn)權(quán)證》后2至3年，或以簽訂《商品房買賣合同》時間為準(zhǔn)的3至5年。南寧的主要約束對象為“企事業(yè)單位、社會組織等法人單位”。截至目前，“限售”模式已擴圍至至少44城。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，樓市“限售”時間的界定與樓市調(diào)控政策執(zhí)行的時間、市場周期、銀行個人按揭資產(chǎn)風(fēng)險的壓力、投資渠道等諸多因素密切相關(guān)。

　　張宏偉表示，從調(diào)控政策來看，從2016年10月份計算，該輪樓市調(diào)控政策預(yù)計持續(xù)1.5年到2年，也就是持續(xù)到2018年的三季度。而在調(diào)控政策等諸多因素影響下，從2016年9月份的高點開始下行的市場調(diào)整周期至少是2年，在下行調(diào)整周期內(nèi)，面臨的最大最直接的風(fēng)險就是個人投資投機者與銀行，間接影響著投資渠道及宏觀經(jīng)濟的基本面。

　　從個人投資投機者來看，有三類將退場：“加杠桿”入市的炒房者，運營狀況不佳的私營企業(yè)主，及有置換類需求或有海外移民需求的部分投資者。

　　有媒體整理發(fā)現(xiàn)，此輪發(fā)布樓市新政的8個城市有如下三個特點：

　　1.僅武漢為熱點二線城市；

　　2.除重慶為直轄市外，皆為省會城市及自治區(qū)首府城市，且加強調(diào)控區(qū)域明顯向中西部城市內(nèi)移；

　　3.此外，這8個城市的商品住房價格整體漲幅靠前。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局最新公布的“8月份70個大中城市新建商品住宅價格指數(shù)”，除武漢環(huán)比下跌，其余7個城市雖然漲幅略有回落，但無論環(huán)比、同比依然全部上漲。其中，南昌環(huán)比漲幅0.9%和長沙同比漲幅16.9%，各占鰲頭。而在“二手住宅價格指數(shù)”中，西安、重慶、武漢環(huán)比漲幅靠前，長沙二手住宅同比漲幅以20.2%僅次于無錫的20.8%，武漢排在第四。

　　據(jù)媒體24日報道稱，“哪里房價上漲明顯，調(diào)控就指向哪里”。這些城市多為人口凈流入，存在房價上漲的壓力，調(diào)控進一步收緊在情理之中。

　　此外，根據(jù)同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，8月份，二線城市存銷比為6.14個月，已連續(xù)17個月低于8個月。其中，南昌、南寧、貴陽等城市存銷比在10個月以下，重慶、西安等城市的存銷比在6個月以下。一般認為，當(dāng)存銷比小于8個月時，房價存在上漲壓力。

　　武漢：下半年加大供應(yīng)，加強商品住房項目預(yù)售價格管理

　　分城市看，武漢新建商品住宅價格8月環(huán)比下跌0.2%，與此前形成鮮明對比。7月武漢新建商品住宅價格環(huán)比上漲0.2%，為四連漲。二手住宅價格方面，武漢7月環(huán)比上漲1.1%，8月環(huán)比上漲0.8%，漲幅持續(xù)收窄。

　　值得一提的是，武漢不僅沒有將“限售”作為其9月23日新政中的內(nèi)容，9月24日，武漢市住房保障和房屋管理局還在官網(wǎng)辟謠——“武漢市住房限購升級新購住房五年內(nèi)不得上市交易”為虛假消息，嚴(yán)重誤導(dǎo)了市場預(yù)期，干擾了正常的市場秩序。

　　根據(jù)武漢當(dāng)?shù)孛襟w8月底的報道，武漢房價環(huán)比上漲的主要原因是供應(yīng)不足。下半年，武漢將有304個商品房項目達到銷售條件。武漢房管部門還召集了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開座談會，表示穩(wěn)控房價、管控市場，將進一步加強商品住房項目預(yù)售價格管理召集部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)召開座談會，表示穩(wěn)控房價、管控市場，進一步加強商品住房項目預(yù)售價格管理。

　　此次，武漢新出的調(diào)控政策與武漢房管部門8月表述一致，進一步規(guī)范武漢商品房預(yù)售管理，認定設(shè)置選房購房限制條件等5類違規(guī)行為。具體政策有：在取得預(yù)售許可證10日內(nèi)，應(yīng)一次性公開全部準(zhǔn)售房源，在銷售現(xiàn)場醒目位置明碼標(biāo)價，“一套一標(biāo)”，公示銷售進度控制表，不得捂盤惜售或變相囤積房源。在銷售商品房時，開發(fā)商不得以要求購房人一次性付款，或采取一次性付款優(yōu)先選房等方式，拒絕購房人正常使用住房公積金個人貸款購房等。

　　此外，武漢市目前已有27家房企有意參與籌集租賃房源，目標(biāo)是在年前完成新增租賃住房7000間，不少于30萬平方米，包括武漢市保障性住房投資建設(shè)有限公司、武漢城投房產(chǎn)集團有限公司等6家國有住房租賃平臺公司，及包括萬科、龍湖在內(nèi)的21家房企。

　　南寧：從個人到單位，限售升級

　　南寧9月22日發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的補充通知》，有效期5年，針對法人單位進一步加強限制現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓管理。具體內(nèi)容是：對企事業(yè)單位、社會組織等法人單位在南寧市區(qū)（不含武鳴區(qū)，下同，武鳴區(qū)2016年5月27日撤縣設(shè)區(qū)）購買第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。

　　此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可，對外銷售商品房時，在未與購房人就預(yù)售許可范圍內(nèi)具體房號達成購房協(xié)議前，不得收取購房人任何費用。

　　南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局同時表示，這是為落實5月25日《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場調(diào)控促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》（南房[2017]409號）。

　　在409號文中，南寧已對個人進行了現(xiàn)房轉(zhuǎn)讓的限制：購房人在南寧市區(qū)購買第三套及以上住房的（含新建商品住房和二手住房），須取得不動產(chǎn)權(quán)證書滿2年后方可轉(zhuǎn)讓。南寧住房局當(dāng)時表示，此舉是為抑制投資投機性購房，避免投資投機性購房人短期內(nèi)炒賣房源。

　　此外，南寧409號文對“限貸限購限價”也有要求：居民家庭在南寧市區(qū)已擁有1套住房的，再次購買普通商品住房首付款比例不低于40%；已擁有2套及以上住房或有2套及以上未結(jié)清住房貸款記錄，暫停向其購買第3套及以上住房發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款。商品住房項目取得《商品房預(yù)售許可證》之日起10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋預(yù)售申報價格，一次性對外開盤銷售。

　　石家莊：增強外地家庭連續(xù)繳稅時間條件

　　特別值得一提的是，作為環(huán)京區(qū)域，擁有千年大計雄安新區(qū)的河北省，其省會城市石家莊在此前的樓市調(diào)控政策中一直未對該市戶籍家庭進行限購，此次新政一視同仁地對限售進行了約束，繼續(xù)提高外地戶籍家庭購房條件。

　　9月23日，石家莊發(fā)布《關(guān)于加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的補充意見》：自發(fā)文之日起，石家莊新購的住房（含新建商品住房和二手房）5年內(nèi)不得上市交易，購房時間以交易合同網(wǎng)簽備案時間為準(zhǔn)。對石家莊市戶籍家庭未有限購舉措。

　　此外，非石家莊市戶籍居民家庭購買首套住房時，從此前須提供2年內(nèi)連續(xù)12個月及以上個人繳稅證明，加強為提供近3年內(nèi)連續(xù)繳納24個月及以上個人所得稅納稅證明或社會保險繳納證明。此外，非該市戶籍居民家庭，依然限購1套住房。

　　在3月18日起實施的樓市調(diào)控措施中，石家莊市貸款政策將最低首付比提高至30%。使用住房公積金貸款購買第二套住房的，最低首付款比例調(diào)整至60%。對已擁有1套住房且無購房貸款或貸款已結(jié)清的該市戶籍居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通住房，首付款比例不低于40%；相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的首付款比例不低于50%。對購買第3套及以上住房的，不予辦理住房貸款。

　　石家莊此次5年內(nèi)不得上市交易的限制時間較長，但“交易合同網(wǎng)簽備案時間”通常早于取得“不動產(chǎn)權(quán)證”的時間。盡管如此，最長“限售”年限的紀(jì)錄——10年，依然由河北省創(chuàng)下。今年5月21日，河北保定一則土地出讓公告成為關(guān)注焦點，其出讓條件顯示，購房人在取得不動產(chǎn)證之日起10年內(nèi)不得進行交易。而廣東珠海也有類似的舉措，據(jù)珠海市國土資源局官網(wǎng)顯示，今年5月份掛牌的珠國土儲2017-16、珠國土儲2017-26、珠國土儲2017-30三幅居住用地在限定購買人群的情況下規(guī)定購買住房10年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。

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