本輪房地產(chǎn)調(diào)控后 這些城市房?jī)r(jià)或率先“反彈”

• 2017年10月17日 FanTianQing來源：鳳凰網(wǎng) 1484 98
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在這些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作用下，熱點(diǎn)城市未來房?jī)r(jià)的大體走勢(shì)也很明朗：幾乎不會(huì)出現(xiàn)2015年年末-2017年年初這樣的暴漲局面，更大的可能是碎步上揚(yáng)，也即進(jìn)入慢牛通道。

未來樓市走勢(shì)將走向何方？

烏魯木齊5年房?jī)r(jià)沒大變化

近期，有媒體黃金周期間實(shí)地走訪了新疆。據(jù)當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)銷售透露，新疆首府烏魯木齊房?jī)r(jià)十分穩(wěn)定，最近5年都沒有大的變化。新房房?jī)r(jià)一直維持在7000-10000元/平方米之間,市內(nèi)甚至呈現(xiàn)出二手房、新房?jī)r(jià)格倒掛的情況。

烏魯木齊比較貴的是學(xué)區(qū)房，重點(diǎn)小學(xué)的學(xué)區(qū)能賣到2萬元/平方米，還是那種比較破的老房子，小戶型比較受歡迎?！?/p>

烏魯木齊并沒有限購，其房?jī)r(jià)一直波動(dòng)較小。主要原因在于，一方面幅員遼闊供給充足；另一方面，周邊城市的城市化進(jìn)程速度加快，年輕人更喜歡落戶在昌吉市。

昌吉市距烏魯木齊開車只要半小時(shí)車程，其新房的均價(jià)約為3000元/平方米，比烏魯木齊便宜一半多，同樣的價(jià)格，年輕人在昌吉市買房后，還能再買一輛車。

影響樓市最重要的因素

影響樓市最重要的兩個(gè)因素是供應(yīng)量和需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)有句俗語：短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。它告訴我們，決定房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期走勢(shì)的是供需。

如果人口流入，你還不供地，那么這個(gè)地方房?jī)r(jià)是有壓力的。因?yàn)闆Q定房?jī)r(jià)走勢(shì)的直接變量是供應(yīng)量和需求。

中心城市，由于人口增加購房需求不斷，土地供應(yīng)量必須相應(yīng)增多，才能夠控制房?jī)r(jià)，一旦供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)只能向上。

烏魯木齊之所以房?jī)r(jià)穩(wěn)定，是因供應(yīng)能夠滿足需求。有人或許會(huì)說，房?jī)r(jià)還與投資客的熱錢有關(guān)。其實(shí)無論炒房客入場(chǎng)，還是熱錢流出，本質(zhì)上都是在改變需求，從而影響房?jī)r(jià)。

熱點(diǎn)城市樓市又如何？

目前，熱點(diǎn)城市成交量幾乎都入冬，房?jī)r(jià)也都基本趨穩(wěn)，在調(diào)控政策的作用下，短期內(nèi)房?jī)r(jià)只剩一個(gè)字——穩(wěn)。

在政策的嚴(yán)厲管控之下，各地樓市逐漸趨冷。某數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)的28個(gè)重點(diǎn)城市商品住宅雖然新增供應(yīng)量環(huán)比上升5%，結(jié)束連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌局面，但是同比依然減少29%，說明整體絕對(duì)供應(yīng)水平仍處低位。

數(shù)據(jù)顯示，一線城市成為調(diào)控影響最明顯區(qū)域，9月供應(yīng)量環(huán)比下降31%，北京連續(xù)3月供應(yīng)量不足30萬平方米，深圳新增供應(yīng)僅10萬平方米，環(huán)比跌幅近9成；上海（樓盤）、廣州（樓盤）環(huán)比企穩(wěn)回升，受上月極低基數(shù)影響，上海環(huán)比增長(zhǎng)一倍有余，但同比仍下降62%。

今年上半年持續(xù)火爆的二三線城市亦頹勢(shì)盡顯，環(huán)比下降1%，同比減少44%。多數(shù)城市同比、環(huán)比雙降，長(zhǎng)沙、常州等市環(huán)比跌幅超30%，同比跌幅更是超70%。

尤其是今年國(guó)慶黃金周，全國(guó)樓市成交量是近4年里最低迷的。目前政策仍在持續(xù)收緊，樓市成交“量縮”階段還沒有結(jié)束，估計(jì)要持續(xù)到明年，成交量才會(huì)慢慢筑底。成交量持續(xù)低迷后，成交價(jià)格就會(huì)出現(xiàn)下跌，目前部分城市已經(jīng)開始跌價(jià)。

如北京、天津、上海、深圳、合肥等地的二手房都呈價(jià)格微跌狀態(tài)，預(yù)計(jì)二手房成交價(jià)格下跌的城市數(shù)量還會(huì)進(jìn)一步增加。

本輪調(diào)控后未來走勢(shì)

在這些長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制作用下，熱點(diǎn)城市未來房?jī)r(jià)的大體走勢(shì)也很明朗：幾乎不會(huì)出現(xiàn)2015年年末-2017年年初這樣的暴漲局面，更大的可能是碎步上揚(yáng)，也即進(jìn)入慢牛通道。

當(dāng)然，具體各城市的房?jī)r(jià)會(huì)因供應(yīng)和需求的不同而不一樣。

下面通過一張住宅成交量同比圖更直觀看各城市住宅土地成交量變化情況，從這些數(shù)據(jù)中，我們能夠看出各城市房?jī)r(jià)未來走向的一些端倪。

從上圖可以看清晰看到，一些城市增加供應(yīng)量時(shí)，另有一些城市在減少。其中最具代表性的是深圳，今年前三季度住宅土地成交量為0。這種尷尬狀況，主要是因?yàn)樯钲诿娣e小人口多，幾乎無地可供。

前三季度深圳尚未推出一宗住宅用地。近年來，深圳新建住宅大多都是通過城市更新、舊城改造獲取的土地。另外，沈陽、蘇州、寧波、蘭州、天津、石家莊、濟(jì)南、長(zhǎng)春的土地供應(yīng)量同比均比去年同期要少。杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門雖有增加，但增幅不大。

因此，僅從住宅土地供應(yīng)量來看，此輪調(diào)控過后，深圳將率先反彈，進(jìn)入慢牛通道，漲幅也會(huì)領(lǐng)先，蘇州、寧波、天津、石家莊、濟(jì)南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門、沈陽、長(zhǎng)春緊隨其后。

再來看需求變化，即人口變化。2017年最新數(shù)據(jù)尚未出爐，但過去幾年的人口變化能夠大概地反映出各城市未來的人口變化情況。

上圖是31個(gè)主要城市過去六年小學(xué)生變化情況，之所以采用小學(xué)生人數(shù)反映人口變化，是因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)局公布的常住人口與各地政府政績(jī)掛鉤，真實(shí)性有待商榷。圖中可以清晰看到，廈門、深圳、蘇州、合肥、鄭州、北京、長(zhǎng)沙、南京、天津、武漢、杭州、石家莊過去6年人口增幅均不錯(cuò)，未來也應(yīng)該不錯(cuò)。除了北京、上海之外，其他城市都在爭(zhēng)奪人口，深圳、廣州、天津、武漢、杭州、長(zhǎng)沙、鄭州、成都、濟(jì)南、合肥、石家莊、沈陽等城市均加入了人才爭(zhēng)奪戰(zhàn)，再加上廈門、青島、蘇州等競(jìng)爭(zhēng)力超強(qiáng)的城市，未來這些城市的購房需求量繼續(xù)膨脹。

因此，從住宅土地成交量和人口增長(zhǎng)預(yù)期來看，本輪調(diào)控之后，深圳將率先反彈，蘇州、天津、沈陽、濟(jì)南、杭州、南京、武漢、合肥、鄭州、廈門緊隨。

正如前面所說，本輪調(diào)控發(fā)布了許多長(zhǎng)效機(jī)制，在租賃機(jī)制等調(diào)控下，暴漲時(shí)代已經(jīng)終結(jié)。當(dāng)然，這里說的反彈，是指率先進(jìn)入慢牛通道。

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