住房租賃類REITs或迎突破 大REITs市場(chǎng)要崛起了？

• 2017年10月18日 ZhangHongYuan來源：證券日?qǐng)?bào)-資本證券網(wǎng) 211 5
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REITs是實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)證券化的重要手段，是一種通過發(fā)行收益憑證匯集多數(shù)投資者的資金，交由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益，按比例分配給投資者的一種信托基金。

繼國(guó)內(nèi)首只長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs(不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金)獲批發(fā)行后，擬出臺(tái)的《住房租賃管理?xiàng)l例》或?qū)⒚鞔_并鼓勵(lì)住房租賃類REITs。

“雖然今年下半年租賃房市場(chǎng)迎來爆發(fā)式發(fā)展，但自持租賃不賺錢，如果沒有金融配套措施，很難引起相關(guān)企業(yè)的長(zhǎng)期興趣，自持物業(yè)將變成企業(yè)的負(fù)擔(dān)，因此發(fā)展住房租賃市場(chǎng)必須配套金融措施?！币晃粐?guó)內(nèi)資深行業(yè)研究員昨日在接受記者采訪時(shí)坦言。

目前，我國(guó)還沒有建立起明確的REITs制度，但國(guó)內(nèi)的監(jiān)管部門和各市場(chǎng)主體在房地產(chǎn)證券化方面的探索卻一直沒有停止過。今年10月13日，深交所公告稱，長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs“新派公寓權(quán)益型房托資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”獲批發(fā)行，這標(biāo)志著國(guó)內(nèi)首單權(quán)益性長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品破冰。

緊隨其后，有消息稱，近日，國(guó)務(wù)院相關(guān)部門組成聯(lián)合調(diào)研組，赴多地對(duì)《住房租賃管理?xiàng)l例》等征求意見和建議，住房租賃類REITs或?qū)⒂型黄啤?/p>

業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，REITs可以推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和盈利模式的轉(zhuǎn)變，由“開發(fā)+出售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡凿N售與持續(xù)性收入并重的模式。

在此之前，記者在北大光華主辦的一次沙龍上觀察到，目前國(guó)內(nèi)業(yè)界看好REITs發(fā)展前景。北大光華管理學(xué)院院長(zhǎng)劉俏更是樂觀地表示，“當(dāng)前可以說是中國(guó)REITs市場(chǎng)崛起的前夜。在中國(guó)，考慮不動(dòng)產(chǎn)、‘一帶一路’、雄安新區(qū)的建設(shè)等，給中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資注入這樣規(guī)模的市場(chǎng)，是非常令人期待的?！?/p>

北京大學(xué)光華管理學(xué)院新金融中心REITs課題組提出了《關(guān)于加快推進(jìn)我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金公募試點(diǎn)的建議》，其中建議以《基金法》作為REITs的立法依據(jù)，采用“契約型”模式。采用這種模式可以充分借鑒證券投資基金的經(jīng)驗(yàn)，降低監(jiān)管成本，能夠在現(xiàn)有制度上盡快推出產(chǎn)品。顯然，從立法成本、設(shè)計(jì)難度等方面考慮，基金契約型模式是現(xiàn)階段的一個(gè)優(yōu)選方案。鑒于《基金法》對(duì)于基金投資標(biāo)的的規(guī)定，如果REITs以公募基金作為載體，REITs將不能直接投資不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)?？紤]到資產(chǎn)證券化制度規(guī)則已經(jīng)較為成熟，不動(dòng)產(chǎn)支持證券(ABS)將成為REITs的投資標(biāo)的的自然選擇，從而形成了“公募基金+ABS”模式。這一模式充分利用了現(xiàn)有的制度框架，具有可操作性。

與此同時(shí)，上述《建議》認(rèn)為，從大資管背景下居民對(duì)于財(cái)富管理的需求來看，目前REITs作為一種長(zhǎng)期、低波動(dòng)性的投資工具，能夠大大豐富了除股票、債券等以外的投資選擇。而公募REITs作為高質(zhì)量和成熟的金融產(chǎn)品，與其他金融資產(chǎn)關(guān)聯(lián)性低，有助于我國(guó)投資者的資產(chǎn)配置多元化，具有極強(qiáng)的配置價(jià)值。

“在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)和資管行業(yè)來說，發(fā)展REITs可以實(shí)現(xiàn)雙重收益，既改變了原有房地產(chǎn)發(fā)展模式，同時(shí)又滿足了多元化的金融資產(chǎn)配置需求，這對(duì)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、金融業(yè)降杠桿大有裨益?！鄙鲜鲅芯繂T認(rèn)為。

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