互聯(lián)網(wǎng)催動(dòng)長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張 但資本化并非一蹴而就

• 2017年11月20日 ZhouXun來(lái)源：鈦媒體 710 42
• 繁體

• 

  2017-2022年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)深度分析及未來(lái)前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  長(zhǎng)租公寓是租賃市場(chǎng)中的一個(gè)新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢(shì)中處于風(fēng)口上的市場(chǎng)。粗略估計(jì)，中國(guó)的租賃市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)萬(wàn)億，潛在空間巨大，這也是長(zhǎng)租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一?！伴L(zhǎng)租公寓”，又名“白...

前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓，主要客群以年輕人為主，不同風(fēng)格的房間裝修，還有長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供的公共空間，可以提供更多的社交場(chǎng)景，大大把簡(jiǎn)單的房屋租賃變的更加豐富生動(dòng)，能讓租房者獲得歸屬感。

隨著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)政策的變化，原有的“輕租重售”的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，在今年的變化特別大，各地一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了“只租不售”地塊的出讓，在政策方面，17年是關(guān)于租賃市場(chǎng)規(guī)范化的春天：17年5月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部起草了《住房租賃和銷售管理?xiàng)l例(征求意見(jiàn)稿)》，加速了全市場(chǎng)規(guī)范進(jìn)程。

7月20日，九部委共同發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，《通知》指出要加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的范圍為人口凈流入的大中城市，而在內(nèi)容上則包括了培育機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)、建設(shè)政府住房租賃交易服務(wù)平臺(tái)、增加租賃住房有效供應(yīng)。

另外一方面是市場(chǎng)的變化：國(guó)內(nèi)不少知名品牌開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始了長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)和市場(chǎng)進(jìn)入，全國(guó)排名前三十的開(kāi)發(fā)商約有三分之一已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)，比如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等，另外以代理機(jī)構(gòu)、中介、互聯(lián)網(wǎng)和市場(chǎng)資本為主的長(zhǎng)租公寓也早已亮相，如魔方公寓、世聯(lián)紅璞、貝克公寓、you+青年公寓、鏈家自如等品牌殺入市場(chǎng)。

之所以被青睞，還是市場(chǎng)足夠巨大：數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)流動(dòng)總?cè)丝诳傄?guī)模約2.45億人，所以帶來(lái)的租賃市場(chǎng)超過(guò)1.2萬(wàn)億，這是所有市場(chǎng)參與者重視長(zhǎng)租公寓的重要理由。

長(zhǎng)租公寓忽然火了起來(lái)，那么問(wèn)題也來(lái)了，擴(kuò)張和資本如何融合?未來(lái)的天花板在哪里?有沒(méi)有靠譜的實(shí)踐模式?

長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)很大，風(fēng)口和市場(chǎng)亂戰(zhàn)并行

從發(fā)展模式上來(lái)看，中國(guó)的長(zhǎng)租公寓有集中式、托管式和分散式，目前國(guó)內(nèi)發(fā)展比較多的是集中式和分散式，從經(jīng)營(yíng)模式上，大家獲取收益主要還是通過(guò)租金來(lái)實(shí)現(xiàn)。

從房源的獲取方式上來(lái)看，目前最容易獲取的是集中式長(zhǎng)租公寓和分散式公寓，分散式公寓主要來(lái)自于一般小業(yè)主，把房源長(zhǎng)租給中介公司，中介公司進(jìn)行統(tǒng)一的裝修和管理，托管式公寓則一般集中在某一區(qū)域的風(fēng)格相對(duì)統(tǒng)一的物業(yè)房中，如酒店式公寓。而集中式公寓之所以能成為主流，還是因?yàn)榉鲜袌?chǎng)的需求。

目前市場(chǎng)上的長(zhǎng)租公寓，主要客群以年輕人為主，不同風(fēng)格的房間裝修，還有長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供的公共空間，可以提供更多的社交場(chǎng)景，大大把簡(jiǎn)單的房屋租賃變的更加豐富生動(dòng)，能讓租房者獲得歸屬感。

從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上來(lái)看，長(zhǎng)租公寓的每個(gè)房間的面積在30平米左右，這是出于利益最大化的考量，而現(xiàn)在托管式公寓的產(chǎn)品原來(lái)是通過(guò)商品房的開(kāi)發(fā)所形成的公寓，面積更大，但一般不具有可以使用的公共空間，分散式公寓的外部環(huán)境就更不能相比，所以集中式公寓會(huì)成為主流。

集中式公寓短期來(lái)看，房源的獲取來(lái)自于基于現(xiàn)有產(chǎn)品的改造，比如商業(yè)項(xiàng)目、城市中的舊廠房、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園等的改造等等，長(zhǎng)期來(lái)看，開(kāi)發(fā)商將會(huì)成為自持集中式管理公寓的重要組成部分。

但目前來(lái)看，從開(kāi)發(fā)商拿到“只租不售”的地塊，從規(guī)劃定位、項(xiàng)目建設(shè)、竣工、裝修、入市，這個(gè)過(guò)程周期一般至少在2年以上，甚至更長(zhǎng)，相比改造式的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，成本會(huì)更高，對(duì)于市場(chǎng)的影響，能否形成規(guī)模效應(yīng)，非常關(guān)鍵。

所以，市場(chǎng)的亂戰(zhàn)可能才剛剛開(kāi)始，盲目追求擴(kuò)張和謀求資本化變現(xiàn)成為一個(gè)現(xiàn)象，這與其他新興的資本風(fēng)口別無(wú)二致。

現(xiàn)在也有不少平臺(tái)推出了自己的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，用以支持租房人支付房租，從而獲取更好的收益。

但吸引所有投資者蜂擁而至，在長(zhǎng)租領(lǐng)域布局，是有一定的道理的，中國(guó)的城鎮(zhèn)化發(fā)展過(guò)程中，大量的流動(dòng)人口都有租賃的需求。

但早期的過(guò)程中，大家把眼光更加的放在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面，而作為長(zhǎng)租公寓比較重要的象征：酒店式公寓，國(guó)內(nèi)有專業(yè)的托管公司，但并未形成氣候，而酒店式公寓更像是酒店而非目前大家廣義上認(rèn)為的長(zhǎng)租公寓，國(guó)內(nèi)的長(zhǎng)租公寓發(fā)展幾乎處在一個(gè)萌芽的狀態(tài)。

中國(guó)式長(zhǎng)租公寓REITs為時(shí)過(guò)早，自我造血還需平臺(tái)化

國(guó)外市場(chǎng)的火爆，給國(guó)內(nèi)投資者帶來(lái)的希望在于：除了獲取租金的收益，極有可能在資本市場(chǎng)帶來(lái)高額的回報(bào)，以美國(guó)公司為例，通過(guò)發(fā)行REITs，長(zhǎng)租公寓公司把自己的收益拿出來(lái)與市場(chǎng)投資者分享，而如同股票一樣的方式，讓更多的散戶有機(jī)會(huì)分享紅利，另外一方面也提供了大量資金，用以長(zhǎng)租公寓公司進(jìn)行發(fā)展。

但與國(guó)外國(guó)情不太相同的是，從根子上，中國(guó)的房源獲取與國(guó)外是不太一樣的，美國(guó)的公司大量的是收購(gòu)和自持，這部分資產(chǎn)比較重，而更具有亞洲基因的日本，因?yàn)橥恋匦再|(zhì)多屬于私人，所以采用的方式是與土地?fù)碛姓吆炗嗛L(zhǎng)期的協(xié)議，比如三十年，然后根據(jù)市場(chǎng)的需求，開(kāi)始開(kāi)發(fā)和建造具有符合市場(chǎng)需求的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品。

國(guó)內(nèi)通常發(fā)行的REITs并不是真正意義上的REITs產(chǎn)品，只是接近，要么是包裝之后在國(guó)外上市，選擇在國(guó)外的原因還是政策優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楦鶕?jù)國(guó)內(nèi)的法律，各類稅收將會(huì)是很重的成本開(kāi)支，在國(guó)外發(fā)行REITs，在稅收上是有優(yōu)惠的。

還有一個(gè)方面，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格居高不下，導(dǎo)致租售比很高，一線城市在1:500以上，甚至更高，這就導(dǎo)致按照資產(chǎn)折舊，收入回報(bào)幾乎是負(fù)數(shù)，這是不合理的現(xiàn)實(shí)困境。

發(fā)行REITs，另外一個(gè)瓶頸在于資產(chǎn)的包裝，如果是自持的公寓，可以算作可以抵押的資產(chǎn)，但國(guó)內(nèi)的大多數(shù)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品，獲取房源的方式也是通過(guò)長(zhǎng)租的方式進(jìn)行改造，或者是分散式托管，盡管有租賃協(xié)議和長(zhǎng)期的租賃收益預(yù)期，但并不能成為資本市場(chǎng)所認(rèn)可的抵押物。

沒(méi)有抵押物，如果想獲取資本收益，所需要付出的會(huì)更多。一般在發(fā)行REITs的時(shí)候，發(fā)行方會(huì)對(duì)市場(chǎng)有承諾和兜底，在沒(méi)有資產(chǎn)抵押的時(shí)候，通常會(huì)邀請(qǐng)擔(dān)保方進(jìn)行擔(dān)保，而這樣的擔(dān)保通常也需要付出費(fèi)用，通常在2個(gè)點(diǎn)以上，無(wú)疑又加重了長(zhǎng)租公寓企業(yè)自身的成本開(kāi)支，一旦無(wú)法達(dá)成承諾，或者沒(méi)有達(dá)到資本市場(chǎng)的預(yù)期，那么通過(guò)REITs這一角度獲取資金的方式，也是行不通的。

目前國(guó)內(nèi)開(kāi)始嘗試獲取資金的方式，還有通過(guò)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行租房貸款的方式，但從資金規(guī)模上來(lái)看，并不足以支持長(zhǎng)租公寓企業(yè)自身的擴(kuò)張需求。

短期來(lái)看，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)急需“自我造血”，擴(kuò)張需要資本的進(jìn)入，但資本對(duì)于回報(bào)的要求非常嚴(yán)格，長(zhǎng)租公寓本身并不是暴利行業(yè)，長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益來(lái)自于租金的增長(zhǎng)，尤其早期項(xiàng)目的回報(bào)在租金增長(zhǎng)上還是可觀的，但僅靠租金又不能完全滿足擴(kuò)張的需求。

總體來(lái)看，巨大的市場(chǎng)下，長(zhǎng)租公寓的模式在國(guó)內(nèi)還是一個(gè)新產(chǎn)物，或者說(shuō)還沒(méi)有進(jìn)入一個(gè)完整的周期，大家其實(shí)都是在嘗試，并且在互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，并沒(méi)有一個(gè)處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)的平臺(tái)。從互聯(lián)網(wǎng)化來(lái)看，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)也處在一個(gè)各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，類似于短租公寓的airbnb、途家這種體量的長(zhǎng)租公寓平臺(tái)并未出現(xiàn)。

互聯(lián)網(wǎng)化催化長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張，但資本化并非一蹴而就

但大家都在進(jìn)行嘗試，比如支付寶在今年10月份宣布通過(guò)芝麻信用接入百萬(wàn)套房源;鏈家的自如、you+、萬(wàn)科泊寓等都有自己的在線平臺(tái)，基于互聯(lián)網(wǎng)大家都在嘗試建立自己的護(hù)城河，其實(shí)問(wèn)題也可以看出來(lái)，大的平臺(tái)很難做到精細(xì)化和垂直，而自建平臺(tái)又會(huì)導(dǎo)致信息不對(duì)稱，這與互聯(lián)網(wǎng)精神不符，并且也沒(méi)有資本價(jià)值。

住房租賃行業(yè)的迅猛發(fā)育，給垂直租房平臺(tái)帶來(lái)巨大成長(zhǎng)空間。隨著出租房源的不斷擴(kuò)充，不同客群的產(chǎn)品都會(huì)遭遇越來(lái)越強(qiáng)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，在去同質(zhì)化能力上長(zhǎng)租公寓會(huì)遭遇階段性瓶頸，對(duì)平臺(tái)的依賴性將會(huì)越來(lái)越大。

對(duì)于單店盈利較強(qiáng)的平臺(tái)，更看中的是擴(kuò)張，而互聯(lián)網(wǎng)提升的是效率和資源配置，以總部在南京的貝克公寓為例，目前約運(yùn)營(yíng)4000多套房，發(fā)展過(guò)程中處于一個(gè)臨界點(diǎn)，如同房地產(chǎn)本身而言，長(zhǎng)租公寓的區(qū)域化屬性也很明顯，但長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的邊際效應(yīng)遠(yuǎn)未達(dá)到，擴(kuò)張需要資本，運(yùn)營(yíng)需要流量支持。

最終，他們接受了三六五網(wǎng)的投資，三六五網(wǎng)是立足于長(zhǎng)三角地區(qū)的垂直門戶網(wǎng)站365淘房的母公司，在房產(chǎn)業(yè)內(nèi)知名度較高。11月15日，三六五網(wǎng)宣布1.25億入股貝克公寓，6.2億元投后估值，粗算每間房15萬(wàn)元。

這筆投資的背后，也離不開(kāi)資本的影子，三六五網(wǎng)與南京銀行簽約推出40億元住房租賃產(chǎn)業(yè)基金，與中閱資本、天風(fēng)證券分別簽約，分別推出10億元、5.6億元的產(chǎn)業(yè)投資基金，與魔方金服簽約，協(xié)同推進(jìn)針對(duì)長(zhǎng)租公寓的金融服務(wù)。

從互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)本身，三六五網(wǎng)旗下“愛(ài)租哪”定位于服務(wù)型流量平臺(tái)。借助365淘房與外部合作平臺(tái)資源，打造大流量平臺(tái)，同時(shí)以公寓SAAS系統(tǒng)的接入保障房源的真實(shí)性，從而形成流量+SAAS系統(tǒng)+B端經(jīng)營(yíng)性貸款服務(wù)+C端租金分期的獨(dú)特架構(gòu)。

通俗點(diǎn)講：能夠提供技術(shù)和流量，還有金融牌照的支持，背后加上資本，其實(shí)也預(yù)示著傳統(tǒng)房產(chǎn)垂直網(wǎng)站自身的變革和轉(zhuǎn)型——從產(chǎn)業(yè)基金，到資產(chǎn)管理公司，依托產(chǎn)業(yè)基金，資產(chǎn)管理公司以自持或租賃獲得房源，委托合作的公寓企業(yè)運(yùn)營(yíng)，這個(gè)閉環(huán)形成，其實(shí)才有可能實(shí)現(xiàn)真正意義上的資本證券化的進(jìn)程。

所以長(zhǎng)租公寓在國(guó)內(nèi)的資產(chǎn)證券化不是從0到1的一蹴而就，必然需要一個(gè)發(fā)展的時(shí)間和模式的最終形成。長(zhǎng)租公寓看上去門檻很低，但其實(shí)護(hù)城河很高。

從租客而言，真房源與線下撮合服務(wù)的體驗(yàn)，決定了平臺(tái)的口碑。放長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)周期才剛剛開(kāi)始，尚未進(jìn)入洗牌期，筆者認(rèn)為極有可能出現(xiàn)類似于連鎖酒店行業(yè)在初期發(fā)展過(guò)程中被并購(gòu)整合成數(shù)個(gè)集團(tuán)的趨勢(shì)，看上去人人可以進(jìn)入的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，在收益偏低的情況下，重資產(chǎn)布局并不是短期能看出結(jié)果的。

從互聯(lián)網(wǎng)的趨勢(shì)和行業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展來(lái)看，長(zhǎng)租公寓互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的背后以公寓SAAS系統(tǒng)接入保障房源真實(shí)性是必由之路，線下運(yùn)營(yíng)能力則構(gòu)成第二道護(hù)城河。

未來(lái)以流量見(jiàn)長(zhǎng)的大平臺(tái)與具備線下落地優(yōu)勢(shì)的區(qū)域化平臺(tái)將長(zhǎng)期共存，但真正的護(hù)城河還是規(guī)模和發(fā)展，所以所有長(zhǎng)租公寓面臨的問(wèn)題是產(chǎn)品、服務(wù)能力、盈利能力、流量和資本，資本是能否在這一波風(fēng)口搶占先機(jī)的關(guān)鍵。

延伸閱讀

推薦閱讀

猜您喜歡