各方加速布局租賃市場 物業(yè)和裝修行業(yè)機(jī)遇凸顯

• 2018年1月8日 FanTianQing來源：鳳凰房產(chǎn) 1362 89
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  2018-2023年版房地產(chǎn)基金產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

近日，房地產(chǎn)行業(yè)多家上市公司加大縱向整合力度，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合布局。

政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)哪些新變化？

近日，房地產(chǎn)行業(yè)多家上市公司加大縱向整合力度，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈上下游整合布局。業(yè)內(nèi)人士表示，住房市場進(jìn)入存量房為主的新常態(tài)，通過發(fā)展住房租賃市場、鼓勵(lì)長租公寓發(fā)展等措施，盤活存量房市場，成為樓市整體發(fā)展的重要趨勢。與存量房相關(guān)的運(yùn)維服務(wù)、存量資產(chǎn)價(jià)值再造等配套設(shè)施行業(yè)迎來巨大的市場機(jī)會，其中物業(yè)和裝修行業(yè)尤其突出。

物業(yè)和裝修行業(yè)機(jī)遇凸顯

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者表示，對于北上廣深等一線城市和熱門二線城市而言，存量房市場的轉(zhuǎn)變趨勢更為突出。與存量房相關(guān)的運(yùn)維服務(wù)、存量資產(chǎn)價(jià)值再造等配套設(shè)施行業(yè)迎來巨大的市場機(jī)會。其中，物業(yè)和裝修行業(yè)尤其突出，主要原因是，存量房要想再次進(jìn)入流通市場，需要再裝修和再包裝，在增加居住功能的同時(shí)，也增加了居住的價(jià)值。

記者近日采訪了一位萬科物業(yè)的區(qū)域負(fù)責(zé)人。該負(fù)責(zé)人表示，目前，大型地產(chǎn)公司都配備物業(yè)公司，比如萬科、綠城、碧桂園、保利、金地、龍湖等。但整個(gè)行業(yè)尚未形成市場占有率較大的跨區(qū)域、全國性物業(yè)管理公司。整個(gè)《2017中國物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)名單》所涉及的全部物業(yè)公司，合計(jì)市場占有率不到30%。雖然目前物業(yè)管理公司數(shù)量很多，但市場呈現(xiàn)完全競爭狀態(tài)，集中度不夠，未來可提升空間很大。

“新開工的項(xiàng)目，通常會使用自有品牌的物業(yè)公司。目前物業(yè)行業(yè)空間仍很大，好的物業(yè)服務(wù)有助于地產(chǎn)公司進(jìn)行銷售，因此各家地產(chǎn)公司都比較重視?！痹撠?fù)責(zé)人表示。

國海證券研報(bào)顯示，基于相對保守的測算，預(yù)計(jì)2021年國內(nèi)物業(yè)服務(wù)市場規(guī)模將達(dá)到9481億元，2030年將達(dá)到1.35萬億元，相比當(dāng)前行業(yè)規(guī)模存在兩倍以上的成長空間。隨著行業(yè)的加速整合，擁有優(yōu)秀品牌且具備持續(xù)擴(kuò)張能力的龍頭公司將享受行業(yè)成長及市場份額擴(kuò)張的雙重成長紅利，龍頭公司市值規(guī)模有望接近1000億元。若考慮基于社區(qū)的多元化業(yè)務(wù)延伸，市值空間更加值得期待。

與此同時(shí)，在盤活樓市存量資源，加強(qiáng)上下游整合的總體趨勢下，相關(guān)市場發(fā)展的配套措施建設(shè)仍然不完善，樓市總體仍呈現(xiàn)增量和存量之間資源分配不均的相關(guān)矛盾。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會名譽(yù)會長宋春華表示，資源分配不均是普遍現(xiàn)象，特別是租購之間的不平衡。原來是增量型的發(fā)展，對存量和租賃不夠重視，目前這一情況開始轉(zhuǎn)變。以長租房為例，在長租房受追捧的同時(shí)，需求端對長租房的期許也日益增多。為了更好地解決租賃權(quán)益問題，現(xiàn)在提倡“租購?fù)瑱?quán)”，解決租房戶在落戶、醫(yī)療、子女入學(xué)等方面享受與擁有房屋同樣的權(quán)利和服務(wù)。

各方加速布局租賃市場

住房租賃市場作為住房存量市場重要一環(huán)，近日也成為多家企業(yè)著重布局的方向。金螳螂日前公告稱，與子公司精裝科技和中天集團(tuán)簽署《合作協(xié)議》，擬設(shè)立合資公司共同發(fā)展長租公寓市場。而保利地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)等房企也于近日通過發(fā)行類REITs產(chǎn)品和專項(xiàng)公司債券用以推動旗下租賃住房項(xiàng)目發(fā)展。

*ST松江日前公告，公司子公司天津松江置地有限公司將部分房屋委托天津泊寓經(jīng)營管理，天津泊寓受托經(jīng)營的該項(xiàng)目用途為長租公寓，項(xiàng)目總建筑面積為11969.22平米，合作經(jīng)營期限為240個(gè)月。而天津泊寓是龍湖地產(chǎn)在天津開發(fā)的長租公寓品牌。

孔丹對記者表示，住房市場在進(jìn)入存量房為主的新常態(tài)，通過發(fā)展住房租賃市場、鼓勵(lì)長租公寓發(fā)展等措施，盤活存量房市場，成為樓市整體發(fā)展的重要趨勢。

2018年第一周，上海、南昌、成都、蕪湖等多地也出臺發(fā)展住房租賃市場的新措施。1月7日，南昌市2018年政府工作報(bào)告稱，將完善土地、稅收、金融等措施，建立健全房地產(chǎn)發(fā)展長效機(jī)制，大力發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。1月5日，上海召開促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展聯(lián)席會議稱，2018年上海將著力推進(jìn)租賃住房規(guī)劃建設(shè)，完善租購并舉的住房制度，到2018年底，實(shí)現(xiàn)新增租賃房源計(jì)劃開工和轉(zhuǎn)化總量20萬套、新增代理經(jīng)租房源9萬套（間）的目標(biāo)。

此前，成都市發(fā)布加快發(fā)展和規(guī)范管理住房租賃市場的意見，從部門聯(lián)動管理和權(quán)責(zé)劃分、租賃房源的規(guī)范、合同管理備案等方面做了具體規(guī)定。安徽省蕪湖市也于1月2日發(fā)布《蕪湖市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)督促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》稱，引導(dǎo)有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，與專業(yè)化住房租賃企業(yè)合作，建立“開發(fā)＋租賃＋銷售”的多樣化運(yùn)營模式，發(fā)展住房租賃業(yè)務(wù)。

發(fā)展住房租賃市場，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，已成為多地出臺樓市調(diào)控政策的“標(biāo)配”。以上海為例，數(shù)據(jù)顯示，2017年，上海已推出租賃住房用地29塊，累計(jì)土地出讓面積達(dá)79.69公頃、建筑面積181.26萬平方米。上海市稱，下一步，上海將建立全市統(tǒng)一的住房租賃公共服務(wù)平臺，健全市區(qū)兩級住房租賃服務(wù)中心，線上線下聯(lián)動，數(shù)據(jù)共建共通共享。

2017年以來，多地加速出臺有關(guān)住房租賃市場的扶持政策。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國已有近60個(gè)城市發(fā)布了有關(guān)住房租賃的政策措施。

上下游深度整合頻現(xiàn)

東易日盛1月4日公告稱，公司收到股東天津晨鑫、萬科鏈家的通知，擬通過大宗交易系統(tǒng)，向公司控股股東、實(shí)際控制人陳輝、楊勁購買其各自持有的公司無限售條件流通股140萬股，共計(jì)280萬股，占公司總股本的1.07%，交易價(jià)格為21.38元/股。

此前，東易日盛披露非公開發(fā)行股票情況報(bào)告，天津晨鑫、萬科鏈家分別以1.7億元、7000萬元獲配此次全部非公開發(fā)行股份，發(fā)行價(jià)格24.98元/股，募集總額約2.4億元。天眼查顯示，天津晨鑫為鏈家信息技術(shù)有限公司的全資子公司，萬科鏈家系北京萬科企業(yè)與北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等共同出資設(shè)立。其中，北京萬科企業(yè)持有萬科鏈家50%股權(quán)。業(yè)內(nèi)人士稱，房地產(chǎn)市場各產(chǎn)業(yè)鏈條縱向整合，有助于上述多方在項(xiàng)目開發(fā)、銷售等方面形成合力，提升各自在房地產(chǎn)市場的競爭力。

而根據(jù)天眼查顯示，鏈家地產(chǎn)此前變更了工商信息，此前參與投資的融創(chuàng)中國董事長孫宏斌、萬科副總裁劉肖進(jìn)入董事會。并與萬科在北京成立了一家名為“萬鏈”的家裝公司，積極拓展家裝業(yè)務(wù)。

近來，多家房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)公司也紛紛在資本市場、整合上下游等方面加強(qiáng)布局。昆百大A日前發(fā)布公告稱，公司擬以發(fā)行股份及支付現(xiàn)金的方式購買我愛我家84.44%的股權(quán)，合計(jì)支付對價(jià)55.31億元，同時(shí)擬募集不超過16.6億元配套資金。標(biāo)的資產(chǎn)過戶完成后，公司合計(jì)持有我愛我家90.44%的股權(quán)，我愛我家成為公司的控股子公司。

業(yè)內(nèi)人士稱，以房地產(chǎn)中介市場為例，多龍頭競爭格局有其自身原因，在樓市調(diào)控仍然偏緊，樓市交易量和交易額在部分熱點(diǎn)城市處于下降通道的形勢下，通過入局資本市場、加快強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，可以保證在市場上的競爭力、維持占有率。

偉業(yè)我愛我家市場研究院總監(jiān)孔丹表示，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從“開發(fā)時(shí)代”轉(zhuǎn)變?yōu)椤按媪糠繒r(shí)代”，已經(jīng)從解決老百姓住房問題轉(zhuǎn)變?yōu)槿绾巫〉酶玫膯栴}。“存量房時(shí)代”的主角肯定不是開發(fā)商，而是以存量房交易和運(yùn)營為主的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和租賃經(jīng)營機(jī)構(gòu)。資本和互聯(lián)網(wǎng)的介入，是行業(yè)的大趨勢。

“在此之前，不光是房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，包括建材、家居、裝修在內(nèi)的行業(yè)都是以開發(fā)商為中心。但現(xiàn)在角色開始發(fā)生轉(zhuǎn)變，趨勢變化中，嗅覺最靈敏的肯定是資本，所以上市房企近來才會頻頻出現(xiàn)布局存量房產(chǎn)業(yè)鏈的動作。在資本的助力下，會打通很多上下游鏈條?！笨椎τ浾弑硎?。而在產(chǎn)業(yè)整合方面，某中型上市房企北京區(qū)域人士稱，“從產(chǎn)業(yè)鏈整合上看，目前還是以房企為主導(dǎo)較有優(yōu)勢，以家裝、中介牽頭主導(dǎo)不是市場主流。”

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