2018烏魯木齊房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)上漲_2018年烏魯木齊房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)_多少錢一平

• 2018年3月7日 chinairnwz來(lái)源：百家號(hào) 1041 66
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  2018-2023年中國(guó)園林工程行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析及發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告

  在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，企業(yè)及投資者能否做出適時(shí)有效的市場(chǎng)決策是制勝的關(guān)鍵。園林工程行業(yè)研究報(bào)告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場(chǎng)和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決策...

　　隨著各地房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，房?jī)r(jià)將在2018年大跌的消息是一浪高過(guò)一浪，烏魯木齊也一樣，很多人也在說(shuō)2018房?jī)r(jià)必然下跌，可是真的會(huì)下跌嗎?不可能，2018年烏魯木齊房?jī)r(jià)必然會(huì)有一個(gè)持續(xù)上揚(yáng)的市場(chǎng)。咱們從下邊幾個(gè)角度分析一下吧：

　　1，各大名企的進(jìn)疆，從2014年起，內(nèi)地各大房產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛進(jìn)駐烏魯木齊，萬(wàn)科綠城就不說(shuō)了，進(jìn)來(lái)的比較早，綠地、寶能、萬(wàn)達(dá)紛紛進(jìn)駐。剛剛過(guò)去的2017年更是火爆，碧桂園、富力地產(chǎn)紛紛斥資數(shù)十億元高調(diào)進(jìn)駐烏魯木齊，萬(wàn)科、恒大更是在烏魯木齊迅速擴(kuò)張項(xiàng)目。俗話說(shuō)無(wú)利不起早，如果房?jī)r(jià)要下跌的話，我相信各大房企也不會(huì)如此迅速的進(jìn)駐烏魯木齊。

　　2，拆遷，從2017年起，烏魯木齊老城改造和棚戶區(qū)改造擴(kuò)大到了全市，從城南到城北，從西山到觀園路，幾乎遍地都是拆遷戶，幾乎到處都在拆遷，一時(shí)間把烏魯木齊前幾年庫(kù)存的房子一搶而空。從拆遷戶到租住戶紛紛加入到了購(gòu)房大軍的行列。而且，烏魯木齊的老城改造和棚戶區(qū)改造，將持續(xù)數(shù)年，也就意味著在未來(lái)的幾年內(nèi)還是有很大的房屋需求的。

　　3，招拍掛拿地，從2017年中信地產(chǎn)以地王的態(tài)勢(shì)拿下紅光山地塊后，拿地價(jià)是一路持續(xù)走高，地王頻現(xiàn)。雖然沒(méi)有北上廣深那樣幾百億拿地的情況，可是斥資數(shù)十億拿地已經(jīng)快要成為常態(tài)。拿地價(jià)已經(jīng)于17年初有了幾倍的差距，樓面地價(jià)更是漲的讓人心驚!這一塊的上漲帶來(lái)的最直接的因果就是開發(fā)成本的幾何式增長(zhǎng)。房?jī)r(jià)的上漲成為了必然。

　　烏魯木齊房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　烏魯木齊3月新房均價(jià) 8519 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 4%

　　烏魯木齊2月新房均價(jià) 8522 元/m2

　　烏魯木齊當(dāng)前在售樓盤 100 個(gè)

　　新市區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　高新開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　沙依巴克區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　水磨溝區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　頭屯河區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　米東區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　天山區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)

　　專家表示，烏魯木齊市場(chǎng)明顯是第四季度較為火熱的城市，近期表現(xiàn)較好，同比增幅拉升比較大。在房?jī)r(jià)降溫的大背景下，烏魯木齊樓市為何依舊如此火熱?

　　究其原因，主要有以下幾點(diǎn)：

　　被看好的城市發(fā)展前景

　　伴隨著“一帶一路”的發(fā)展機(jī)遇，新疆就位于這條“路”的中心，可利用國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩大市場(chǎng)、兩大資源，對(duì)內(nèi)擔(dān)負(fù)著連接和建設(shè)這條經(jīng)濟(jì)帶的重要使命;對(duì)外鏈接著亞太經(jīng)濟(jì)圈和歐洲經(jīng)濟(jì)圈。

　　這一戰(zhàn)略的提出時(shí)機(jī)，對(duì)新疆而言，無(wú)疑是重大歷史機(jī)遇。

　　而大交通建設(shè)則促進(jìn)了烏魯木齊與國(guó)內(nèi)外的溝通。2014年蘭州烏魯木齊高鐵開通，新疆正式進(jìn)入高鐵時(shí)代。

　　同時(shí)庫(kù)爾勒的南道路、哈密北屯、吐庫(kù)二線等一批鐵路項(xiàng)目將建成投產(chǎn)，新疆鐵路營(yíng)運(yùn)里程由4393公里增加到6152公里。

　　新疆還與哈、吉、塔、巴、蒙5國(guó)開展國(guó)際道路運(yùn)輸雙邊合作，開通國(guó)際道路客貨運(yùn)輸線路107條，國(guó)際道路運(yùn)輸企業(yè)達(dá)80余家、車輛超7000輛。

　　初步建立起以烏魯木齊為中心、以沿邊地區(qū)為節(jié)點(diǎn)、以邊境口岸為前沿、向周邊國(guó)家輻射的國(guó)際道路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)。

　　天山北坡城市群、烏昌都市圈等大規(guī)劃，老城區(qū)改造項(xiàng)目等一系列城市發(fā)展的重大利好，讓全世界的目光聚焦烏魯木齊。

　　超值的房產(chǎn)價(jià)值洼地

　　烏魯木齊房?jī)r(jià)與周邊其他城市相比仍處于價(jià)值洼地。環(huán)顧周邊同等量級(jí)城市，烏魯木齊房?jī)r(jià)一直處于與其中心城市地位不匹配的“低谷”狀態(tài)。

　　根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)旗下行情平臺(tái)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年11月，西安商品住宅成交均價(jià)已高達(dá)10186元/㎡、蘭州9967元/㎡。

　　而烏魯木齊商品住宅成交均價(jià)卻僅為7154元/㎡，被列為“中等房?jī)r(jià)”城市。

　　品牌地產(chǎn)入駐

　　受大環(huán)境利好的影響，全國(guó)各大品牌開發(fā)商加速布局烏魯木齊市場(chǎng)。

　　由于一些品牌開發(fā)商的設(shè)計(jì)理念、精裝修等方面都優(yōu)于西安本地開發(fā)商，因此其房源大多皆可受到廣大購(gòu)房者的青睞，加之有些開發(fā)商本身就有漲價(jià)的動(dòng)機(jī)，這也是驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原因之一。

　　從2008年綠城進(jìn)駐烏魯木齊以來(lái)，萬(wàn)科、綠地、恒大、碧桂園、富力、中天、中海、中豪、金科、領(lǐng)地、保利、中城、信達(dá)地產(chǎn)等數(shù)十家房地產(chǎn)在烏魯木齊開發(fā)項(xiàng)目。

　　拿地成本上漲

　　近年來(lái)，隨著眾多開發(fā)商入駐烏魯木齊，紛紛搶購(gòu)有利地段，土地市場(chǎng)的火熱使得優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)越來(lái)越稀缺。

　　品牌房企倚靠自己雄厚的資金實(shí)力和品牌優(yōu)勢(shì)，通過(guò)收購(gòu)、并購(gòu)、合作來(lái)拿地的現(xiàn)象越來(lái)越普遍，而這一系列行為使得土地獲取成本持續(xù)上漲。地價(jià)上漲，房?jī)r(jià)自然就會(huì)漲。

　　2017年10月19日，萬(wàn)科摘得沙區(qū)克西路兩宗土地，樓面價(jià)分別為5145.19元/㎡和5148.97元/㎡，平均樓面價(jià)5147.08元/㎡，意味著最終開發(fā)成本為:5147元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=9647元/㎡

　　2017年12月12日，碧桂園進(jìn)疆，與已經(jīng)進(jìn)疆的萬(wàn)科、恒大一起摘下多宗土地，最低樓面價(jià)為碧桂園米東區(qū)的土地，最終開發(fā)成本為:2881元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=7381元/㎡

　　2017年12月19日，富力進(jìn)疆，一舉摘下七塊熱點(diǎn)區(qū)域會(huì)展區(qū)的土地，最低樓面價(jià)都達(dá)到4113元/㎡，意味著最終開發(fā)成本為:4113元/㎡(買地成本)+3000元/㎡(建筑成本)+1500元/㎡(裝修成本)=8613元/㎡

　　請(qǐng)注意，上述計(jì)算的只是一平米的住宅的建筑成本，營(yíng)銷成本、人員成本、資金沉淀周期成本、銀行利息等都未計(jì)算在內(nèi)，開發(fā)商一平米不賣到12000-13000，能賺錢嗎?

　　總的來(lái)說(shuō)，2018年烏魯木齊城市發(fā)展開啟了一個(gè)新的局面，城市發(fā)展水平便有了一個(gè)相對(duì)匹配的房?jī)r(jià)。

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