2018年上海樓市堪憂！目前持續(xù)下跌：值得入手了嗎？ 上海房價未來5年走勢預(yù)測

• 2018年5月9日 chinairnwz來源：互聯(lián)網(wǎng) 1405 93
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  2018-2023年中國物業(yè)管理行業(yè)全景調(diào)研與投資發(fā)展趨勢預(yù)測報告

  近年來，隨著“互聯(lián)網(wǎng)+”等新技術(shù)的發(fā)展和社區(qū)經(jīng)濟(jì)的興起，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷整合社區(qū)物業(yè)資源，拓展和豐富社區(qū)服務(wù)，提升服務(wù)質(zhì)量和價值，在發(fā)展社區(qū)經(jīng)濟(jì)中的價值凸顯。物業(yè)管理行業(yè)已成為潛力...

　　上海房價走勢（新房）

　　上海05月新房均價 46511 元/m2 環(huán)比上月下降 ↓ 0.65%

　　上海04月新房均價 46814 元/m2

　　上海當(dāng)前在售樓盤 387 個

　　上海房價走勢（二手房）

　　上海5月二手房均價 50122 元/m2

　　上海4月二手房均價 50461 元/m2

　　環(huán)比上月下跌 0.67% ↓，同比去年同期下跌 7.04% ↓

　　2018年上海房價的趨勢預(yù)測

　　1.城市吸引力：預(yù)計正向且更進(jìn)一步

　　最近幾年，上海一直執(zhí)行的是限制人口的政策，對于外來人口的居住、落戶、家庭保障等問題都是冷酷態(tài)度，而今年租售同權(quán)被重申，大量純租賃地塊入市，無疑會將城市對外來人才的吸引力更進(jìn)一步。

　　2.土地價格：預(yù)計中性偏正向

　　2016 地王頻出，2018 年基本都要建成開賣，價格不可能繼續(xù)維持現(xiàn)有體系，房價坐實(shí)，土地價格自然也要水漲船高。

　　3.貨幣環(huán)境：貨幣只要超發(fā)，這個一直存在

　　4.動物精神：隨政策波動

　　5.限制政策：預(yù)計中性

　　這一輪的政策調(diào)控其實(shí)非常成功，因?yàn)橄拗频哪康膹膩聿皇墙捣績r，而是穩(wěn)房價。漂亮的成績單已經(jīng)有了，持續(xù)破壞市場經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)制手段松開是大概率事件。（強(qiáng)行調(diào)控破壞市場經(jīng)濟(jì)的時間越長，遭到市場經(jīng)濟(jì)反噬的代價越大）

　　綜上所述：2018 年上海房地產(chǎn)大概率復(fù)蘇，比不上天時地利人和的 2016 年，一波小牛市還是可以期待的。

　　嘉定房價走勢

　　嘉定05月新房均價 37177 元/m2

　　浦東房價走勢

　　浦東05月新房均價 66335 元/m2

　　松江房價走勢

　　松江05月新房均價 35749 元/m2

　　閔行房價走勢

　　閔行05月新房均價 62554 元/m2

　　寶山房價走勢

　　寶山05月新房均價 46687 元/m2

　　青浦房價走勢

　　青浦05月新房均價 40295 元/m2

　　普陀房價走勢

　　普陀05月新房均價 93500 元/m2

　　楊浦房價走勢

　　楊浦05月新房均價 70000 元/m2

　　金山房價走勢

　　金山05月新房均價 22572 元/m2

　　奉賢房價走勢

　　奉賢05月新房均價 32328 元/m2

　　徐匯房價走勢

　　徐匯05月新房均價 131000 元/m2

　　黃浦房價走勢

　　黃浦05月新房均價 168558 元/m2

　　虹口房價走勢

　　虹口05月新房均價 190000 元/m2

　　長寧房價走勢

　　長寧05月新房均價 120000 元/m2

　　靜安房價走勢

　　靜安05月新房均價 87500 元/m2

　　崇明房價走勢

　　崇明05月新房均價 35500 元/m2

　　花橋房價走勢

　　花橋05月新房均價 22500 元/m2

　　最重要的依據(jù)是經(jīng)濟(jì)增速

　　經(jīng)濟(jì)增速將直接影響到貨幣的發(fā)行數(shù)量，因此經(jīng)濟(jì)增長的速度越快，經(jīng)濟(jì)總量自然就越大，那么流通在市面上的貨幣也就越多，錢也就越不值錢，房產(chǎn)價格也就會自然推高。

　　目前經(jīng)濟(jì)增長依舊保持在6%到6.5%之間，屬于中高速增長，這在世界范圍內(nèi)都是罕見的。因此每年的廣義貨幣增加量大概在13%和到14%之間，如果長此以往，則到2025年中國的貨幣總量會翻一番。而貨幣總量的提升必然會影響到上海的房價水平，換言之，如果目前調(diào)控政策有所松綁，那么上海的房價必然是上漲的。

　　上海城市的經(jīng)濟(jì)地位決定上海房價的地位

　　上海房價可以被稱為國內(nèi)房價的風(fēng)向標(biāo)，上海房價的漲幅不僅深刻影響著長三角地區(qū)的其他城市，甚至對于全國都有非常強(qiáng)烈的示范作用。而上海房價之所以引得那么多城市關(guān)注，歸結(jié)到底在于上海是中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)動機(jī)。

　　上海是全球第二大金融城市，上海的股票交易量也排在全球第二位.最關(guān)鍵的是，上海還在發(fā)展一些文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等新興經(jīng)濟(jì)，例如引入迪士尼樂園。其實(shí)像這種大型游樂園的建設(shè)能夠非常有效的提升土地價值。

　　人口是決定上海房價的重要因素

　　從1998年到2008年，上海的人口凈流入量是36%。盡管這些年上海也逐漸開始限制人口流入。但從人口的層次和人才的結(jié)構(gòu)來看，涌入上海的高端人才反而越來越多。這一部分往往也是潛在的上海房產(chǎn)購買者,并且往往具有很強(qiáng)的購買力，因此在將來10年20年這一部分高薪群體極有可能決定上海房價的走勢。

　　無論從整體的經(jīng)濟(jì)面還是上海城市的區(qū)域發(fā)展來看，上海及上海房地產(chǎn)都是極具象征意義的存在，因此將來幾年甚至幾十年，上海房價下跌的可能幾乎為零。

　　而隨著對高端人才敞開懷抱，對于高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)的支持，上海有可能在將來進(jìn)一步優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。因此可以預(yù)見的是，這部分暫時還買不起房子的人才極有可能首先拉高租房市場的租金。

　　上海二手房市場降溫:購房者持續(xù)觀望

　　上海樓市逐步駛?cè)肫椒€(wěn)發(fā)展軌道后，“租賃”成為市場新動態(tài)。

　　“上個月，二手房一套也沒成交，再上個月的成交量也是零套。”上海市靜安區(qū)中山板塊附近的一位房地產(chǎn)中介向記者比劃了一個“0”的手勢?！按蟀肽陙?，二手房市場成交量都不容樂觀?！?/p>

　　二手房市場是衡量樓市冷暖的重要指標(biāo)。上海鏈家市場研究院和中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，隨樓市調(diào)控一系列“重拳出擊”，上海樓市逐步駛?cè)肫椒€(wěn)發(fā)展軌道。從2016年11月到2018年3月，上海二手住宅月均成交量已經(jīng)連續(xù)17個月處于2萬套以下的低水平，僅有1.25萬套。相比2016年二手房交易火爆，月成交量最高達(dá)5.6萬余套，如今成交量大幅降低。在較為穩(wěn)健的市場下，“由售轉(zhuǎn)租”成為不少房東的新選擇。

　　上海熱門小區(qū)房價走勢（二手房）

　　財富海景花園

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　　湯臣一品

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　　世茂濱江花園(北區(qū))

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　　上?？党?/p>

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　　翠湖天地御苑

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　　成交周期延長

　　“從去年3月掛牌以來，至今沒有賣出去。” 一位在浦東新區(qū)周浦板塊售房的二手房東表示。“來看房的人不少，但是報出的價位遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于心理預(yù)期。” 另一位二手房東告訴記者，位于寶山區(qū)的一套住房于去年6月掛牌，目前已經(jīng)降價6%，但迄今未能脫手。

　　“原來只要一個月就能成交的房源，現(xiàn)在要2至3個月，成交周期明顯延長?！?位于鎮(zhèn)華路附近的鏈家門店經(jīng)理李蘭蘭說。她指了指門店上貼著的已掛牌房源，“掛牌一年沒能出手的房子已經(jīng)占到1/3，連負(fù)責(zé)二手房交易的經(jīng)理也轉(zhuǎn)去做別的市場。”

　　2016年出臺的一系列調(diào)控措施對上海二手房市場降溫起了重要作用：居民家庭購買首套住房的首付款比例提升至35%、非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社保的年限提升至5年及以上……重拳出擊下，上海房地產(chǎn)市場得到理性控制，房價正在逐步平穩(wěn)回落至正常水平?！叭缃?，想要把二手房提升至非理性的高價，幾乎不太可能。”李蘭蘭說。

　　中原地產(chǎn)分析師盧文曦告訴記者，成交量降低的另一原因是近期進(jìn)入市場的新開樓盤數(shù)量增多。中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，4月上海新房市場已經(jīng)推出或即將推出的樓盤達(dá)到25個，共計9100余套房源，這是最近23個月以來，進(jìn)入市場房源數(shù)量的最高點(diǎn)。今年已經(jīng)獲得預(yù)售許可證的樓盤數(shù)量約為1.6萬套，相比去年同期增加了14%。日前廣泛關(guān)注的“翠湖天地雋薈”“中糧前灘海景壹號”等“網(wǎng)紅樓盤”，銷售情況也較為良好。

　　郊區(qū)進(jìn)一步成為新房供應(yīng)的主力。數(shù)據(jù)顯示，目前取得預(yù)售許可證的樓盤主要集中在嘉定區(qū)、青浦區(qū)、浦東新區(qū)、奉賢區(qū)等，郊區(qū)樓盤數(shù)量約占50%。2017年的數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)、青浦區(qū)和寶山區(qū)的總供應(yīng)面積占全市總供應(yīng)量的47.4%。

　　“賣房”變“出租”

　　“新房推盤節(jié)奏加快，市場房源數(shù)量增多，這時候二手房源議價空間就會增大，也會使部分購房者保持觀望姿態(tài)?！睒I(yè)內(nèi)人士表示。

　　“賣房”變冷清，但是不少房東欣喜地發(fā)現(xiàn)，“租房”更受歡迎了。

　　“在地鐵邊的房子，一年多都沒賣出去，但是一天就租出去了?！倍址繓|周天明告訴記者?！坝捎诜块g比較大，裝修條件好，交通位置便捷，來問詢的租客絡(luò)繹不絕?！?/p>

　　“10個房東中，大約有3至4個會選擇轉(zhuǎn)為租賃，這已成為一種普遍的心態(tài)?！绷硪晃环康禺a(chǎn)經(jīng)理人告訴記者。由于購房者的持續(xù)觀望，市場成交冷清，使得許多房東紛紛轉(zhuǎn)向租賃市場。隨著“租購并舉”的住房體系不斷推進(jìn)，近年來租賃行業(yè)不斷升溫，“售賣腿長，租賃腿短”的局面正在被快速打破，市場得到進(jìn)一步規(guī)范，吸引包括金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商等紛紛入局。

　　面對日漸繁榮的租賃市場，上海市住房租賃公共服務(wù)平臺于日前上線試運(yùn)行，對房源真實(shí)性、發(fā)布人身份真實(shí)性、租賃合同有效性提供進(jìn)一步保障。但租賃關(guān)系的建立，仍然依托房東和租客之間信任的紐帶。李蘭蘭說，目前市場上存在一種二手房東的心態(tài)，在出租的同時關(guān)注著售房市場，一旦價格升溫，就立即售賣。租客居住的同時，前來看房的購房者也絡(luò)繹不絕，可能會對租客生活帶來困擾。

　　如何保障租客權(quán)益？記者從上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會了解到，協(xié)會已聯(lián)合滬上6家房地產(chǎn)中介設(shè)立“經(jīng)紀(jì)糾紛調(diào)解中心”，各自繳納保證金，用于租賃交易糾紛的先行賠付傭金。還將著力打造整個行業(yè)的誠信體系建設(shè)，針對包括住房租賃企業(yè)、承租人等所有住房參與方，持續(xù)開展違法違規(guī)的整治，建立長效化解矛盾的體系。

　　延伸閱讀：

　　上海居民租房意愿出爐:大多不愿簽長約

　　此次調(diào)查顯示，70.7%的受訪者租房觀念為“追求性價比，但需要一定租房保障”（平衡型），4.8%為“愿支付更高租金享受更好的條件和增值服務(wù)”（享受型），24.5%為“價格優(yōu)先，租房條件差點(diǎn)無所謂”（經(jīng)濟(jì)型）。同時，租房觀念與收入水平密切相關(guān)，高收入者享受型比例明顯較高，年收入20萬元以上的受訪者中享受型比例為45.1%，而年收入5萬元以下者經(jīng)濟(jì)型比例為24.5%。

　　有75.4%的受訪者可接受的租住面積在5-30平方米。31.2%的受訪者可接受的人均租住面積為5-15平方米，44.2%選擇15-30平方米。

　　從租房渠道來看，45.6%的受訪者傾向于通過規(guī)模化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)，23.3%傾向于個人對個人租賃，15.3%傾向于公租房，14%傾向于通過房產(chǎn)中介公司租賃。

　　從房型看，小戶型的房源較受青睞。54.9%的受訪者期望兩居室，22.5%期望一居室，20.7%期望三居室，1.9%期望四居室及以上。

　　從合約期限看，受訪者期望中短期合約，對于長期租賃需求較少。59.2%的受訪者希望租房合同簽訂的合約期限為1-3年，18.6%期望1年以內(nèi)，15%期望3-5年，7.2%期望5年以上。

　　從房源條件看，受訪者在租房時最看重的因素是交通便利、生活配套設(shè)施、房屋居住條件和舒適性、與工作單位距離、周邊公共服務(wù)、租房穩(wěn)定性。

　　從長期意愿看，60.8%的受訪者傾向于購房，22.6%傾向于租房，16.6%說不清。影響受訪者長期租房的因素主要表現(xiàn)為傳統(tǒng)住房觀念、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、房屋本身保值升值預(yù)期、稱心房源難找、租購不同權(quán)、家庭子女因素、租房市場法規(guī)欠缺等。

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