延期辦理房產(chǎn)證違約金怎么計算

• 2018年6月15日 HaoChenChong來源：華律網(wǎng) 1112 71
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房價畸高，窮其一代人甚至幾代人積蓄購買了房屋，卻沒成想又遇到開發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證，孩子上不了學(xué)，戶口落不下，未結(jié)的問題層出不窮。

房價畸高，窮其一代人甚至幾代人積蓄購買了房屋，卻沒成想又遇到開發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證，孩子上不了學(xué)，戶口落不下，未結(jié)的問題層出不窮。

然而，辦理產(chǎn)權(quán)證是購房者最關(guān)心的問題。目前，開發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證而引起的糾紛也較多，通常情況下，延期辦理房產(chǎn)證可能是多種因素造成的。有開發(fā)商的原因，比如有的開發(fā)商沒有按時繳納土地出讓金、土地審批手續(xù)不合法、未通過驗收;有的開發(fā)商怠于履行辦證義務(wù);也有的開發(fā)商因為經(jīng)濟糾紛導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證等等因素的存在。也有購房者的原因，比如購房者未交納契稅或者公共維修基金、未及時遞交申請材料等。也有第三人的原因?qū)е?，如測繪部門未及時提供相應(yīng)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)登記機關(guān)工作遲延等。總之，主要責(zé)任在開發(fā)商較為普遍。這也就導(dǎo)致購房人無法完全實現(xiàn)對所購房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

關(guān)于逾期辦證違約時間的認(rèn)定問題

依據(jù)我國法律以及合同約定，辦理產(chǎn)權(quán)證為開發(fā)商的附隨義務(wù)，但這個附隨義務(wù)是非常重要的，沒有產(chǎn)權(quán)證，意味著房屋不一定完全屬于你。司法實踐中，認(rèn)定開發(fā)商是否具有延期辦理產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)為是否在合同約定的時間內(nèi)向房產(chǎn)交易中心遞交了辦證手續(xù)，即完成了辦理大證義務(wù)，這個時間即為開發(fā)商是否按照合同約定的時間完成了遞交手續(xù)。一旦在合同約定的時間外遞交手續(xù)，即視為開發(fā)商違約。

關(guān)于逾期辦證違約責(zé)任的舉證問題

在司法實踐中，購房者只需主張辦理完畢房產(chǎn)證的時間在合同約定時間之外即可，而不需要證明開發(fā)商的原因造成的遲延。此時，舉證責(zé)任就由開發(fā)商承擔(dān)沒有延期辦證的舉證責(zé)任。這樣的舉證責(zé)任分配主要是基于開發(fā)商在整個登記辦證期間對登記辦證環(huán)節(jié)具有全局性掌握，對于是否存在自己原因的免責(zé)事由也更為清楚，距離證據(jù)也較近。因此，將舉證責(zé)任分配給了開發(fā)商，平衡雙方利益。

關(guān)于逾期辦證違約金計算方式問題

依據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定： 由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

因此，在實踐中適用違約金標(biāo)準(zhǔn)即為(1)合同有約定從其約定。根據(jù)雙方簽訂的房屋買賣合同約定，比如自交房之日起90日內(nèi)不能完成辦證義務(wù)的，則按照購房款的百分之一、千分之一計算違約金直至產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日，這樣計算方式最為清晰。

但是，如果合同約定違約金數(shù)額過低，是否可要求適當(dāng)提高違約金標(biāo)準(zhǔn)，這個司法實踐中也是有支持的。

(2)合同沒有約定從法律規(guī)定。參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。而中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)適用《中國人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問題的通知》第三條規(guī)定：關(guān)于罰息利率問題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬分之二點一計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬分之五計收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

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