房貸利息抵個(gè)稅非普通住房或排除在外 你的住房“普通”嗎?

• 2018年9月20日 WuYaNan來(lái)源：網(wǎng)易新聞 656 38
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普通住房將會(huì)如何界定?在一二線城市房?jī)r(jià)高漲時(shí)期上車的購(gòu)房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

9月6日舉行的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確了子女教育、繼續(xù)教育、大病醫(yī)療、普通住房貸款利息、住房租金、贍養(yǎng)老人支出等6大專項(xiàng)將納入個(gè)人所得稅附加扣除，以確保個(gè)稅扣除后的應(yīng)納稅收入起點(diǎn)明顯高于5000元。

引發(fā)關(guān)注的是，普通住房將會(huì)如何界定?在一二線城市房?jī)r(jià)高漲時(shí)期上車的購(gòu)房群體，是否能享受到這波減稅紅利?

房貸利息變身“普通”房貸利息

按照稅改時(shí)間表，住房貸款利息、租金等專項(xiàng)附加扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)，在向社會(huì)公開征求意見后，依法于明年1月1日起實(shí)施。

需要特別指出的是，在8月31日通過的新個(gè)稅法中，專項(xiàng)附加扣除中對(duì)于房貸利息扣除的措辭是“住房貸款利息或者住房租金”，而在9月6日的國(guó)常會(huì)上，則變?yōu)椤捌胀ㄗ》抠J款利息”和“住房租金”兩項(xiàng)。

兩點(diǎn)變化引發(fā)關(guān)注。首先，強(qiáng)調(diào)了在住房貸款利息上特意強(qiáng)調(diào)了“普通住房”，另一方面，將住房租金扣除項(xiàng)目單列，相當(dāng)于給予了更多的扣除空間，比如說(shuō)，對(duì)于同時(shí)在還房貸與付房租的群體來(lái)說(shuō)，按照此前的扣除方法，只能在房貸利息和房租之間二選一，而按照最新的規(guī)定，可以同時(shí)進(jìn)行抵扣。

也就是說(shuō)，在4個(gè)月后，從明年元旦開始，對(duì)于那些背著房貸與房租壓力的居民來(lái)說(shuō)，在納稅上就能開始體會(huì)減負(fù)效果。

早在2015年，就有消息稱個(gè)人所得稅綜合稅制改革正在考慮將個(gè)人所得稅抵扣住房按揭貸款利息。隨后在2016年7月，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康就在三亞透露：房貸抵扣個(gè)稅的方案已確認(rèn)。

三年后，這一政策終于落地，不過，最終抵扣標(biāo)準(zhǔn)如何設(shè)定，在考驗(yàn)政策層的智慧同時(shí)，也直接影響到受眾群體的紅利大小。

首先對(duì)于購(gòu)房群體來(lái)說(shuō)，在“房住不炒”的總體方針下，這一抵扣標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置大概率會(huì)參照是否首套、是否自住等等。在此基礎(chǔ)上，對(duì)于改善性需求產(chǎn)生的換房，是否算首套、是否能享受到這一優(yōu)惠暫時(shí)還都是未知數(shù)。

除此之外，對(duì)于房租抵扣來(lái)說(shuō)，稅務(wù)機(jī)關(guān)如何認(rèn)定房租、是否需要個(gè)人申報(bào)、如何審核租房合同、北上廣深等一線城市房租抵扣標(biāo)準(zhǔn)是否與二三線城市相同等等一系列問題都成為下一步關(guān)注的焦點(diǎn)。

按照財(cái)政部副部長(zhǎng)程麗華的公開表述，下一步將對(duì)扣除的范圍、標(biāo)準(zhǔn)和實(shí)施步驟作出具體規(guī)定，并且會(huì)初步考慮對(duì)專項(xiàng)附加扣除設(shè)置一定限額或定額標(biāo)準(zhǔn)。從中也能看出，并非房貸或者房租越高，享受到的優(yōu)惠會(huì)越多，從制度上保證了抵扣的公平性。

你的住房“普通”嗎?

其實(shí)，不管住房貸款利息和房租抵扣個(gè)稅最終如何執(zhí)行，對(duì)于購(gòu)房者、租房者來(lái)說(shuō)，這都是能夠減輕日常生活負(fù)擔(dān)的好消息。

以小A夫婦為例，在2016年北京樓市大熱起潮時(shí)，其在東城購(gòu)入不足百平米的兩居室，此后房?jī)r(jià)一路走高，在傳出房貸利率可以抵扣個(gè)稅后，他們也曾感慨為何當(dāng)時(shí)不能“心再大點(diǎn)”買個(gè)更大的。當(dāng)時(shí)他們的考慮是，一旦政策落地，在他們夫婦每個(gè)月合并七千元的納稅基礎(chǔ)上，確實(shí)能減輕不少壓力。

當(dāng)住房貸款抵扣個(gè)稅政策終于出臺(tái)后，盡管政策強(qiáng)調(diào)了“普通住宅”，小A夫婦仍是松了口氣?！拔覀冓s在2016年北京房?jī)r(jià)還沒有大漲時(shí)候買的，一平米不到四萬(wàn)三，總價(jià)不足400萬(wàn)，要是按照現(xiàn)在北京認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，是滿足普通住宅的條件的?！毙感慨稱，也是因?yàn)樵缟宪?，沾了單價(jià)和總價(jià)較低的光。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，需滿足三個(gè)條件：1、住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140平方米(含)以下，并參考其實(shí)際成交價(jià)格確定;3、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀诎幢就ㄖ_定的所在區(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。

僅從第三個(gè)條件來(lái)看，目前北京執(zhí)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是2014年9月30日公布、并于當(dāng)年10月8日起正式實(shí)施的。全市住房平均交易價(jià)格是按照2013年度的單價(jià)每建筑平方米2.2萬(wàn)元、套總價(jià)260萬(wàn)元確定。區(qū)域調(diào)整系數(shù)為五環(huán)內(nèi)1.5，五至六環(huán)之間1.2，六環(huán)以外0.9。就價(jià)格紅線來(lái)看，五環(huán)內(nèi)為單價(jià)39600元/平方米、總價(jià)468萬(wàn)元;五環(huán)到六環(huán)為單價(jià)31680元/平方米、總價(jià)374萬(wàn)元;六環(huán)外為單價(jià)23760元/平方米，總價(jià)281萬(wàn)元。單價(jià)、總價(jià)兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)符合其一即可。

不過，小A夫婦的朋友Z卻“并不走運(yùn)”。Z于今年4月購(gòu)入了東五環(huán)邊上一套90平上下的老房子，“都是90年代的老房子，單價(jià)、總價(jià)與小A夫妻的房子相差不遠(yuǎn)，但位置已經(jīng)是天上地下，畢竟是東五環(huán)外和南二環(huán)的區(qū)別。”Z感慨道，按照目前的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，盡管總價(jià)相近，但早上車的小A夫妻位于南二環(huán)的房子是普通住宅，而他的則是非普通住宅了。

在Z看來(lái)，一旦他的房子因?yàn)椤胺瞧铡倍荒芟硎芾€(gè)稅抵扣，而小A夫婦早年沾光低房?jī)r(jià)、如果還能抵扣個(gè)稅的話，他心里難免會(huì)覺得不公平。在北京，像是Z這樣的群體應(yīng)該不是孤例。住房利率個(gè)稅抵扣過程中，標(biāo)準(zhǔn)究竟該如何制定、是否真能享受到個(gè)稅減免紅利成為他們關(guān)注的焦點(diǎn)。

值得關(guān)注的是，在北京上海等一線城市，現(xiàn)有的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)三四年未曾調(diào)整。

以北京為例，普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)最早是在2008年出臺(tái)，后來(lái)在2011年和2014年10月經(jīng)過了兩次調(diào)整，一直到目前尚未調(diào)整。據(jù)安居客數(shù)據(jù)顯示，2014年10月北京樓市均價(jià)為3.7萬(wàn)/平米，而在2018年9月，最新均價(jià)已經(jīng)飆升至5.9萬(wàn)/平米，整體漲幅超59%，剛需住宅“被豪宅”現(xiàn)象開始涌現(xiàn)。業(yè)內(nèi)聲音指出，2014年實(shí)行的舊普通住宅標(biāo)準(zhǔn)對(duì)于現(xiàn)階段北京樓市來(lái)說(shuō)已經(jīng)難以適應(yīng)。

除了北京外，上海市也于2005年6月出臺(tái)普通住房標(biāo)準(zhǔn)制度并，先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月作了調(diào)整。深圳上一次調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是在2015年10月。

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