美國樓市寒意漸濃 利率走高限制樓市需求 美聯(lián)儲加息步伐或放慢

• 2018年11月21日 YaoEnHua來源：東方財富網(wǎng) 1477 98
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11月19日，全美房屋建筑商協(xié)會(NAHB)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)暴跌8個點至60，為2014年以來最大跌幅，也創(chuàng)下2016年8月以來新低。該指數(shù)是衡量建筑商對新建單戶住宅市場的信心指數(shù)，2017年12月該指數(shù)曾創(chuàng)下74的周期高點。

11月19日，全美房屋建筑商協(xié)會(NAHB)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月NAHB房產(chǎn)市場指數(shù)暴跌8個點至60，為2014年以來最大跌幅，也創(chuàng)下2016年8月以來新低。該指數(shù)是衡量建筑商對新建單戶住宅市場的信心指數(shù)，2017年12月該指數(shù)曾創(chuàng)下74的周期高點。

市場分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數(shù)大跌，是因為8年來最高的利率水平限制了需求，這進一步表明了房地產(chǎn)市場降溫程度加深，也將影響美聯(lián)儲對加息程度的辯論。

利率走高限制樓市需求

分項來看，NAHB指數(shù)中的11月當(dāng)前銷售指標(biāo)下跌7點至67，為2016年8月以來最低;而6個月銷售預(yù)期指標(biāo)下降10點至65，為2016年5月以來最低。潛在買家客流指數(shù)下跌8點至45，也是2016年8月以來最低。

從地區(qū)角度看，以三個月移動平均水平衡量，美國東北部上漲2點至58，中西部下跌1點至57，南部下跌2點至68，西部下跌3點至71。

NAHB主席Randy Noel表示：“建筑商稱，繼續(xù)看到消費者對新屋需求的跡象，但由于對利率和房價上漲的擔(dān)憂，客戶對新屋的需求出現(xiàn)了停滯?！?/p>

包括萊納房產(chǎn)和KB Home在內(nèi)的美國住宅建筑商巨頭，在最近的財報中紛紛降低2019年的銷售預(yù)期。這些建筑商表示，雖然仍存在待售房屋短缺，但新建房屋價格溢價，隨著利率的上漲，新房購買者因此受到的打擊最為嚴(yán)重。截至11月19日，KB Home股價年初至今已下跌38.82%，同期萊納房產(chǎn)股價累計下跌34.23%。

Mortgage Bankers Association數(shù)據(jù)顯示，美國30年期平均固定抵押貸款利率已升至5.17%，為2009年9月以來最高水平，如果進一步升至6%，則將達到2008年12月水平。經(jīng)濟與金融問題研究網(wǎng)站W(wǎng)olf Street的創(chuàng)始人Wolf Richter認為，抵押貸款利率持續(xù)升高至6%，可能觸及房地產(chǎn)市場的疼痛閾值。Wolf Richter預(yù)計，鑒于該利率與10年期美債收益率的息差正在擴大，且抵押貸款利率的上升速度快于10年期國債收益率，且收益率曲線仍將趨于平坦化，因此，距離6%很可能只有三次加息，而這三次加息很可能在2019年中期完成。

美聯(lián)儲加息步伐料放緩

分析人士指出，美國住宅建筑商信心指數(shù)的急劇下跌或預(yù)示著比建筑業(yè)發(fā)展放緩更嚴(yán)重的問題，因為在大蕭條到來之前，建筑業(yè)往往是市場周期至頂?shù)摹绑@弓之鳥”。

上一次金融危機到來之前，2005年6月，NAHB的指數(shù)達到72，即當(dāng)時的周期高點。從當(dāng)年7月開始，該指數(shù)下跌，到2006年中期進入收縮區(qū)域，此后陷入整體經(jīng)濟衰退周期。

經(jīng)濟學(xué)家擔(dān)心歷史又將重演，自2016年11月特朗普當(dāng)選美國總統(tǒng)以來，各項消費者和企業(yè)信心指標(biāo)都高位運行，但此次的住宅建筑商指數(shù)代表了第一批轉(zhuǎn)跌的指標(biāo)。雖然指數(shù)依然在正向區(qū)域，但NAHB(美國全國住宅建筑商協(xié)會)呼吁決策者注意，房地產(chǎn)市場的這種情況可能是對更廣泛經(jīng)濟的警示。

NAHB首席經(jīng)濟學(xué)家Robert Dietz指出：“最近幾個月抵押貸款利率上升，加上價格累計上漲幅度，導(dǎo)致房屋需求停滯不前?！彼a充道，“鑒于住房市場是經(jīng)濟領(lǐng)先指標(biāo)，(利率)決策者需要更多關(guān)注住宅市場狀況?！?/p>

分析人士指出，經(jīng)濟增長放緩料將影響美聯(lián)儲最終加息的程度。2015年底以來，美聯(lián)儲已經(jīng)加息8次;預(yù)計今年12月份還會加息，且將更新經(jīng)濟預(yù)測。美聯(lián)儲9月份的預(yù)測顯示2019年會加息3次。

不過美聯(lián)儲主席鮑威爾上周給出了暫停加息的條件，或放慢加息步伐。在上周兩場達拉斯聯(lián)儲組織的活動中，美聯(lián)儲官員討論了經(jīng)濟現(xiàn)狀與全球情況。盡管鮑威爾對美國經(jīng)濟整體持樂觀態(tài)度，但暗示了2019年暫停加息的條件，即美國經(jīng)濟將面臨三大阻力：全球需求放緩、財政刺激消退以及加息對經(jīng)濟的滯后影響。

官員們普遍認為，美國樓市增速放緩，以減稅和增加財政支出為主要形式的財政刺激可能從明年起逐步消退。對此，鮑威爾表示，美聯(lián)儲的目標(biāo)是保持經(jīng)濟增長，同時保證通脹受控和確保金融穩(wěn)定，“美聯(lián)儲會繼續(xù)監(jiān)控金融狀況，我們不得不思考還能加息多少，以及加息的幅度與節(jié)奏。我們要采取的路徑是非常小心地審視市場、經(jīng)濟、商業(yè)聯(lián)絡(luò)人如何回應(yīng)貨幣政策?！?/p>

此外，美聯(lián)儲副主席克拉里達指出，近三年的加息已令美聯(lián)儲的短期利率接近中性水平，這將成為未來考慮貨幣政策的一個關(guān)鍵因素，未來加息將取決于經(jīng)濟數(shù)據(jù)。

另據(jù)消息，利率市場對美聯(lián)儲政策路徑的信心開始崩塌，“短期利率交易員先前一直深信，2019年美聯(lián)儲會如其預(yù)期升息三次，每次升幅25個基點，然而如今，他們已經(jīng)開始懷疑，在2019年結(jié)束之前，美聯(lián)儲恐怕連加息兩次都做不到?！?/p>

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