2019年房地產(chǎn)預(yù)測(cè)：“房子是用來住的，不是用來炒的”

• 2018年12月17日 YeShiMei來源：互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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  技術(shù)升級(jí)提升競(jìng)爭(zhēng)力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢(shì)，房地產(chǎn)金融行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

　　房企銷售與籌資的雙重壓力

　　“我們公司的年度目標(biāo)很難完成，沖刺一把后，大概還有100億元的缺口?！比A南一家上市房企營銷部門總監(jiān)難以掩飾內(nèi)心的焦慮。作為營銷口的負(fù)責(zé)人之一，其部門面臨著極大壓力，如果完不成任務(wù)，整個(gè)部門的年終獎(jiǎng)將化為泡影。

　　留給房企的時(shí)間已經(jīng)不多。市場(chǎng)上，房企積極推出新盤或低價(jià)促銷的案例越來越多。

　　11月26日晚，萬科旗下的豪宅項(xiàng)目臻山府，采用線上選房模式開盤，定價(jià)低于預(yù)期;11月28日，萬科星城線上開盤，當(dāng)天晚上去化率近57%;更早之前，中國金茂在廈門鷺島的樓盤進(jìn)行特價(jià)銷售，銷售價(jià)格比拿地樓面價(jià)還低，上演了“虧本”賣房的戲碼。

　　一家總部位于廣州的TOP10房企營銷部門負(fù)責(zé)人表示：“行業(yè)的整體氛圍還是偏悲觀，因此大多數(shù)公司都會(huì)加速去化以回籠資金，采取現(xiàn)金為王的策略。年底這一波促銷沖刺早在11月就已經(jīng)開始，最后幾天應(yīng)該還會(huì)有一些比較特殊的促銷案例出現(xiàn)。”

　　而對(duì)于明年的市場(chǎng)，目前大多數(shù)行業(yè)人士并不持樂觀的態(tài)度，有分析人士更預(yù)測(cè)市場(chǎng)整體成交量將下降10%左右。

　　而除了銷售數(shù)據(jù)放緩之外，房地產(chǎn)投資增幅也逐漸出現(xiàn)放緩跡象，企業(yè)籌資的壓力也逐漸顯露。

　　國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2018年1~11月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金150077億元，同比增長7.6%，增速比1~10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款21807億元，下降3.7%;利用外資102億元，下降30.4%;自籌資金50619億元，增長10.0%;定金及預(yù)收款49551億元，增長15.7%;個(gè)人按揭貸款21420億元，下降0.9%。

　　這組數(shù)據(jù)說明，房企到位資金仍以銷售回款為主，貸款融資同比延續(xù)負(fù)增長，融資壓力仍然不小。

　　中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家梁紅預(yù)計(jì)，開發(fā)商的現(xiàn)金流趨緊，壓力可能會(huì)日益加劇。據(jù)測(cè)算，2019年房地產(chǎn)債券還款總額(包括計(jì)劃回售和到期)可能達(dá)7000億~8000億元人民幣，估計(jì)為2018年實(shí)際還款規(guī)模的2倍有余。

　　第一太平戴維斯華北區(qū)高級(jí)董事、評(píng)估部負(fù)責(zé)人胡建明(JamesWoo)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，2018年，在融資監(jiān)管更加嚴(yán)格的大背景下，房企融資渠道逐步收緊。整體來看，除資產(chǎn)證券化融資方式外，房企傳統(tǒng)的融資渠道均受到了一定影響，整體資金壓力開始逐步顯現(xiàn)。

　　但不同類型房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力也有所不同。大型國有房企融資優(yōu)勢(shì)較大，中小房企融資成本普遍提高，其中信托融資成本較去年提高2~3個(gè)百分點(diǎn)。嚴(yán)監(jiān)管環(huán)境下整體融資渠道收緊，尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管對(duì)中小房企影響較大。

　　胡建明對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，在去杠桿與嚴(yán)監(jiān)管的背景下，債市融資渠道明顯收窄，這讓之前幾年習(xí)慣于過度加杠桿，并向銀行、債市借了太多錢的企業(yè)面臨更大的債務(wù)壓力。

　　“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，融資成本和土地成本居高不下，前幾年為了規(guī)模不斷擴(kuò)充營銷和土地拓展體系的企業(yè)面臨的壓力更大。當(dāng)前情況下，房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)選擇融資的方式較靈活;中小型開發(fā)商也使出渾身解數(shù)在寒冬里保持競(jìng)爭(zhēng)力。”胡建明說。

　　政策走向引關(guān)注

　　7月31日，中共中央政治局召開會(huì)議提出，要下決心解決好房地產(chǎn)市場(chǎng)問題，堅(jiān)持因城施策，促進(jìn)供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場(chǎng)秩序，堅(jiān)決遏制房價(jià)上漲。

　　在此前后，深圳等地持續(xù)出臺(tái)“三價(jià)合一”、“限售”等輕量級(jí)的行政手段，加碼調(diào)控力度的預(yù)期管理，警惕投資投機(jī)情緒的死灰復(fù)燃。

　　調(diào)控政策之下，新房滯銷，房企融資渠道不暢，今年全國土地流拍數(shù)量也大幅增加，甚至超過近年來土地市場(chǎng)最冷的2014年。

　　10月中旬，廣州傳出增城、花都、南沙取消限價(jià)限售政策的消息，隨后官方人士回應(yīng)對(duì)外限售沒有取消，同時(shí)嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)拆分價(jià)格報(bào)備。這被市場(chǎng)迅速解讀為“限價(jià)放松”。

　　與此同時(shí)，其他地市也發(fā)布人才新政，對(duì)人才落戶購房給予補(bǔ)貼，曲線爭(zhēng)取放松空間。就連銀行也嘗試下調(diào)房貸利率，例如招商銀行深圳分行近日把首套按揭利率從基準(zhǔn)上浮15%下調(diào)至上浮12%。

　　近日，國家發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)直接融資的通知》(下稱《通知》)，其對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資的影響也引發(fā)了市場(chǎng)的高度關(guān)注。而今年以來交易所地產(chǎn)公司債審批速度也已加快，前11月通過交易所審批的地產(chǎn)公司債額度同比大幅增加，《通知》的下發(fā)是否可以看作房地產(chǎn)融資進(jìn)一步放松的信號(hào)?

　　胡建明表示，雖然國家發(fā)改委支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)發(fā)企業(yè)債，但具體分析發(fā)現(xiàn)，按照中央精神，目前只支持有關(guān)棚戶區(qū)改造、保障性住房、租賃住房等領(lǐng)域的項(xiàng)目，并不支持商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，不能因此認(rèn)為房企融資開始松動(dòng)了。

　　華創(chuàng)證券分析師袁豪分析稱，目前調(diào)控政策已見成效，政策無從緊必要，同時(shí)經(jīng)濟(jì)也存在波動(dòng)壓力，目前形勢(shì)下穩(wěn)定或更為關(guān)鍵。他預(yù)計(jì)后續(xù)房地產(chǎn)市場(chǎng)政策環(huán)境有所改善。

　　今年的10月31日和12月13日的兩次中央政治局會(huì)議，在研究和部署經(jīng)濟(jì)工作時(shí)只字未提房地產(chǎn)。張大偉認(rèn)為，連續(xù)兩次政治局會(huì)議未提及房地產(chǎn)內(nèi)容，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，意味著調(diào)控政策方向不會(huì)發(fā)生改變。從11~12月整體看，房地產(chǎn)政策基本平穩(wěn)。

　　京東金融首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光預(yù)計(jì)，政府仍會(huì)堅(jiān)持房住不炒的表態(tài)，同時(shí)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)長效機(jī)制的確立?？紤]到當(dāng)前房地產(chǎn)銷售回落、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)貸款與按揭貸款增速仍在下降，預(yù)計(jì)明年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將整體處于調(diào)整通道。

　　摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究部負(fù)責(zé)人章俊對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，考慮到未來基建補(bǔ)短板的穩(wěn)增長效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)至少年內(nèi)和明年上半年之前，房地產(chǎn)調(diào)控立場(chǎng)和政策不會(huì)有明顯變化，其間房地產(chǎn)投資增速會(huì)持續(xù)下行。

　　而明年年中之后是否會(huì)重新調(diào)整房地產(chǎn)政策?章俊認(rèn)為主要取決于基建投資效應(yīng)衰減的速度和中美貿(mào)易談判的進(jìn)程。

　　章俊預(yù)計(jì)，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一政策底線不會(huì)變，但可能會(huì)調(diào)整部分城市限購限售，放松首套房的首付比、認(rèn)貸條件和利率等具體政策。

　　梁紅也表示，2019年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-10%~-5%之間。鑒于地產(chǎn)周期對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)各個(gè)領(lǐng)域的深遠(yuǎn)影響，當(dāng)前地產(chǎn)需求及開發(fā)商融資的相關(guān)政策亟須調(diào)整，且政策調(diào)整宜早不宜遲。

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