2019年房地產(chǎn)預(yù)測：“房子是用來住的，不是用來炒的”

• 2018年12月17日 YeShiMei來源：互聯(lián)網(wǎng) 1275 83
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  技術(shù)升級提升競爭力，行業(yè)轉(zhuǎn)型增強(qiáng)優(yōu)勢，房地產(chǎn)金融行業(yè)企業(yè)如何選擇？

  房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對金融有很強(qiáng)的依賴性。與房地產(chǎn)相聯(lián)系的房地產(chǎn)金融是指在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、流通和消費(fèi)過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服...

　　萬科董事會主席郁亮在14日面對媒體時(shí)，依然保持了對市場前景的“悲觀”判斷。他稱，房地產(chǎn)行業(yè)不可能恢復(fù)過去的增長速度。

　　郁亮的如此判斷，來源于市場上的諸多信號。國家統(tǒng)計(jì)局14日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年1~11月，商品房銷售面積148604萬平方米，同比增長1.4%，增速比1~10月回落0.8個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額129508億元，增長12.1%，增速回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從細(xì)分單月的數(shù)據(jù)來看，今年的9、10、11月，全國房地產(chǎn)市場單月銷售面積已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)三個(gè)月的同比下調(diào)?！?018年全年很可能出現(xiàn)商品房銷售金額刷新歷史紀(jì)錄，而成交面積持平的現(xiàn)象。如果2019年的政策不變，房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)明顯調(diào)整，市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)?！睆埓髠シQ。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷認(rèn)為，未來樓市以“穩(wěn)”為主，市場會在2019年觸底回暖，具體表現(xiàn)為：土地流拍明顯減少，房企降價(jià)促銷減少，二手房降價(jià)明顯減少，整個(gè)市場處于一個(gè)成交量和價(jià)格相對穩(wěn)定但并不火熱的底部狀態(tài)。

　　無論是銷售面積、銷售金額，還是房地產(chǎn)投資，由增轉(zhuǎn)降的趨勢似乎無可避免?！按航喯戎?，房企向來審慎，它們的戰(zhàn)略變更也預(yù)示著房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)的到來。業(yè)內(nèi)更加關(guān)注的是：從緊的調(diào)控政策，在新房滯銷、房企融資渠道不暢的背景之下，是否會在未來靈活調(diào)整?

　　市場拐點(diǎn)隱現(xiàn)

　　臨近年末，房地產(chǎn)市場格局已定。從宏觀數(shù)據(jù)來看，2018年房地產(chǎn)市場仍然保持穩(wěn)定。盡管銷售面積和銷售金額同比漲幅下降，但相比2017年全年銷售面積16億平方米和銷售金額13萬億元而言，今年全年數(shù)據(jù)不會相差太遠(yuǎn)，整體保持平穩(wěn)。

　　12月15日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2018年11月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，各地11月房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)定。據(jù)初步測算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲0.3%。其中：北京和上海分別上漲0.6%和0.5%，廣州持平，深圳下降0.2%。

　　企業(yè)層面，大部分公司仍然保持了銷售金額和面積的穩(wěn)定提升?？硕鸾y(tǒng)計(jì)的2018年1~11月房地產(chǎn)業(yè)銷售金額榜單顯示，碧桂園、萬科、恒大、融創(chuàng)以6645.5億元、5422.3億元、5391.4億元、4163.1億元的銷售額分列行業(yè)前四。

　　不過，在宏觀數(shù)據(jù)之外，市場上仍有許多信號透露出陣陣寒意。

　　自10月以來，存量房市場就遭遇了滑鐵盧。有數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市二手房交易量自今年年中以來就逐漸下降，并于10月錄得年內(nèi)低點(diǎn);而到了11月，4個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格下降0.4%，降幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn);而31個(gè)二線城市與35個(gè)三線城市的二手住宅銷售價(jià)格也僅上漲0.3%與0.4%。

　　張大偉認(rèn)為，從二手房價(jià)格看，全國房價(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。已經(jīng)連續(xù)2個(gè)月出現(xiàn)超過10個(gè)熱點(diǎn)城市二手房價(jià)格下調(diào)，這是最近4年來首次出現(xiàn)。預(yù)計(jì)未來幾個(gè)月，二手房價(jià)格的下調(diào)幅度將繼續(xù)加大，部分城市新建住宅價(jià)格也將逐漸開始調(diào)整。

　　另一方面，逼近年末，市場上的觀望氛圍也較上半年更為濃烈，購房者的買房意愿下降至冰點(diǎn)。這也在很大程度上影響著開發(fā)商一手樓盤的銷售節(jié)奏，導(dǎo)致年底的樓市出現(xiàn)了“旺季不旺”的局面，開發(fā)商只有采取大幅度降價(jià)促銷的行為，才能吸引購房者入市。

　　一手房市場的疲軟在“金九銀十”就已經(jīng)顯現(xiàn)。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年10月，百強(qiáng)房企單月業(yè)績較9月環(huán)比降低10.5%，銷售減速較為明顯。而百強(qiáng)房企單月業(yè)績的同比增速自三季度以來也持續(xù)放緩，從7月58.1%的高位回落至10月的26.1%。

　　與之相對應(yīng)的是，大多數(shù)房企的推貨高峰期都在三、四季度，市場不給力的現(xiàn)實(shí)，給了房企沉重一擊，導(dǎo)致不少公司前11個(gè)月的銷售總額與其年初確定的銷售目標(biāo)相比仍有較大差距。

　　截至目前，雖然大部分房企前11個(gè)月的銷售狀況同比仍錄得一定增長，但不少公司的增速顯著放緩，且部分房企已經(jīng)很難完成自己確定的年度目標(biāo)，因此，12月仍舊是沖量的關(guān)鍵時(shí)刻。

　　以萬科、碧桂園、恒大為例，2017年上述三家公司平均增長率為53%，但今年的增長幅度下降嚴(yán)重，而萬科前三季度的銷售金額同比增長不足一成。

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