買房小知識：租賃期間房屋被賣出該怎么辦?

• 2019年8月12日 ChenJunYi來源：房天下 1251 81
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房子想賣出去可是到處找不到買家，房子剛剛出租出去，買主卻找上門來。這時候不僅是賣家，買家也會有疑惑，已出租的房屋能買賣嗎?答案是肯定的，那么購買出租中的房屋需要注意什么問題呢?

房子想賣出去可是到處找不到買家，房子剛剛出租出去，買主卻找上門來。這時候不僅是賣家，買家也會有疑惑，已出租的房屋能買賣嗎?答案是肯定的，那么購買出租中的房屋需要注意什么問題呢?

一、已出租的房屋能買賣嗎?

對于已經(jīng)出租的房屋能買賣嗎，答案是肯定的。因為房屋出租的法律關(guān)系中，承租人享有的是房屋的使用權(quán)，而房屋的所有權(quán)依然屬于出租人;此外對房屋上設(shè)立租賃合同是一個負(fù)擔(dān)行為，而房屋買賣是處分行為，兩者同時進(jìn)行并不沖突。

不過要注意買賣出租房屋的兩個問題，一是買賣不破租賃，即在租期到期之前，房屋購買者不能要求承租人騰房。二是承租人的優(yōu)先購買權(quán)，買出租的房屋之前要有承租的人的放棄優(yōu)先購買權(quán)最好。

二、租賃期間房屋被賣出，該怎么辦?

(一)買賣合同有效。買賣合同是出租人與第三人就房屋所有權(quán)簽訂的合同，只要主體適格，意思表示真實，不違反法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，就應(yīng)該有效。根據(jù)合同法相關(guān)解答，承租人請求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

(二)租賃合同仍然有效，承租人有權(quán)繼續(xù)居住。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第二百二十九條的規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力?！贝思促I賣不破租賃。所謂買賣不破租賃，又稱所有權(quán)變動不破租賃，指在租賃期間，租賃物的所有權(quán)發(fā)生變動，由新所有權(quán)人法定承受該租賃合同。

買賣不破租賃的構(gòu)成要件包括：

(1)租賃合同有效;

(2)租賃期間內(nèi)，租賃物的所有權(quán)因買賣、互易、贈與、投資、繼承、遺贈、企業(yè)合并等原因發(fā)生變動。

它的效力使買受人所取得的對于租賃房屋的所有權(quán)，受到承租人對于該房屋用益權(quán)的抗辯，從而不能使租賃關(guān)系被破除而終止，租賃關(guān)系仍然存在，承租人對于房屋的用益權(quán)不受買賣效力的影響。房屋租賃合同在先且依法有效，租賃期間，出租人將房屋賣給第三人，因此，承租人有權(quán)繼續(xù)租賃該房屋，承租人的利益應(yīng)該受到法律的保護(hù)，第三人無權(quán)要求承租人搬離，但是有權(quán)要求承租人向其支付租金。

(三)承租人可要求出租人賠償損失。根據(jù)我國合同法第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。第一百零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔(dān)違約責(zé)任。

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