青客公寓陷投訴漩渦 2020長租公寓市場分析及發(fā)展前景

• 2020年4月13日 GuoMeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 712 42
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國內(nèi)第一家赴美上市的長租公寓服務(wù)商青客公寓如今陷投訴漩渦。據(jù)了解，青客公寓在合同終止后，仍未停止租客的租金貸，甚至在合同結(jié)束后自動(dòng)續(xù)租。

青客公寓陷投訴漩渦

國內(nèi)第一家赴美上市的長租公寓服務(wù)商青客公寓如今陷投訴漩渦。據(jù)了解，青客公寓在合同終止后，仍未停止租客的租金貸，甚至在合同結(jié)束后自動(dòng)續(xù)租。部分租客們?cè)诼?lián)系公寓管家和公寓客服后未果，已經(jīng)訴諸法律程序。據(jù)悉，截至4月3日，在黑貓投訴APP上，青客公寓的投訴量達(dá)到4100條，涉及武漢、江蘇、杭州等多地，不少房東和租客還在社交網(wǎng)絡(luò)上集體維權(quán)。目前青客公寓租客即便搬離，租客仍面臨無法解約、無法收回押金甚至需繼續(xù)支付租房貸款的現(xiàn)狀。據(jù)青客公寓披露的招股書，截至2019年6月，青客公寓與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供租金貸，有65.2%的租客使用了租金貸。

所謂“租金貸”模式，即長租公寓企業(yè)通過引入銀行、小貸公司、互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)的方式，與金融機(jī)構(gòu)簽訂分期付款的租賃貸款合同，金融機(jī)構(gòu)將該筆房租一次性付給長租公寓公司，租客可以按月或者按季度向金融機(jī)構(gòu)還清租房貸款。

據(jù)青客公寓招股書數(shù)據(jù)，截至2019年6月30日，青客與11家金融機(jī)構(gòu)合作提供分期付款的“租金貸”，合約期通常為26個(gè)月，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還本金8.726億元。

成立于2012年的青客公寓，經(jīng)營模式屬分散式長租公寓，業(yè)務(wù)覆蓋多地。2019年11月6日，長租公寓平臺(tái)青客公寓登陸納斯達(dá)克掛牌上市，但據(jù)其年報(bào)顯示，近三年已累計(jì)凈虧損12.42億元。

公開資料顯示，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司(以下簡稱青客公司)成立于2012年，其經(jīng)營模式屬分散式長租公寓，企業(yè)法人代表為金光杰，其股東包括上海青騰投資管理中心(有限合伙)和上海青客設(shè)備租賃有限公司。據(jù)此前消息，青客公寓截至2018年底，房源量就已近10萬間，業(yè)務(wù)范圍覆蓋蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示

長租公寓行業(yè)總體市場競爭狀況分析

一、長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)分析

從競爭結(jié)構(gòu)來看，目前我國長租公寓分為集中式公寓和分散式公寓。其中分散式公寓是我國長租公寓的主要形態(tài)，分散式公寓的房間數(shù)量占整個(gè)長租公寓房間數(shù)量的8成左右;但在品牌知名度方面，集中式長租公寓更勝一籌。

圖表：2018年我國長租公寓行業(yè)競爭結(jié)構(gòu)

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、長租公寓行業(yè)集中度分析

目前，集中式長租公寓市場集中度仍有待提高，魔方公寓的房間數(shù)量在整個(gè)集中式長租公寓占比只有14%;分散式長租公寓市場集中度較高，自如友家、相寓HOME兩家企業(yè)在整個(gè)分散式長租公寓市場的占比超過50%。

圖表：2018年集中式長租公寓市場集中度

資料來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

長租公寓市場容量

截至2018年年底，市場上活躍的公寓品牌超過80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到44個(gè)，涉及1,223座集中式公寓(約240,052套)和135,200套分散式公寓。分別呈現(xiàn)出投資布局高度集中、市場需求普遍旺盛、產(chǎn)品線日趨豐富、客源差異化細(xì)分等特點(diǎn)。長三角、京津冀、珠三角三個(gè)城市群的租賃式公寓供給量占全國總供給量的70.4%。其中，北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京、武漢、成都、西安、重慶十個(gè)熱點(diǎn)城市的供給量占全國供給總量的81.7%。

從租賃式公寓的規(guī)模和戶型來看，熱點(diǎn)城市每座集中式公寓規(guī)模均在200套上下，主流產(chǎn)品為套均面積30.2平方米的開間;分散式公寓主力產(chǎn)品戶型平均面積18.1平方米左右。從租金收入水平看，北京、上海單套公寓年租金收入超過43,000元，高于全國單套公寓年租金收入平均值的33,503元。其他熱點(diǎn)城市，除深圳(單套公寓年租金收入超30,000元)外，單套公寓年租金收入都低于27,000元。租賃式公寓95%的客群是20-35歲的單身青年，其中能夠支撐高租金的群體多來自TMT行業(yè)、金融行業(yè)和高端服務(wù)業(yè)從業(yè)人員。

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長租公寓競爭格局

隨著國家層面各項(xiàng)利好住房租賃政策的不斷出臺(tái)，各地方也相繼推動(dòng)租賃市場的發(fā)展，社會(huì)對(duì)于長租公寓的關(guān)注度隨之提高。在長租公寓品牌商搶占市場份額的同時(shí)，國企、央企紛紛涌入住房租賃領(lǐng)域，并推動(dòng)各自的品牌公寓。TOP30房企中，近20家房企已進(jìn)軍或?qū)⒉季珠L租公寓，搶灘市場。代表有：萬科集團(tuán)的泊寓、旭輝集團(tuán)的領(lǐng)寓國際、保利發(fā)展的保利公寓、龍湖集團(tuán)的冠寓、遠(yuǎn)洋集團(tuán)的邦舍以及碧桂園的big+碧家國際社區(qū)等。在資金方面，房企系長租公寓有先天優(yōu)勢，房企擁有比其他玩家更強(qiáng)大的資本實(shí)力和拿房渠道。這對(duì)于中小長租公寓企業(yè)來說，生存空間必定造成擠壓。

長租公寓未來發(fā)展前景如何？

在美國和日本等成熟市場，長租公寓已是一項(xiàng)成熟的投資級(jí)資產(chǎn)，其投資表現(xiàn)具有長期穩(wěn)定的租金回報(bào)且抗經(jīng)濟(jì)周期能力強(qiáng)、投資回報(bào)率高、良好的資產(chǎn)流動(dòng)性和資本化率走勢趨同辦公樓等特點(diǎn)。在中國，長租公寓市場還處于發(fā)展初期，僅有3%~5%的市場占有率，其投資市場正在開始形成，市場化程度還比較低，流動(dòng)性也較為有限。中國擁有廣闊的租賃人口、但短期內(nèi)有效供應(yīng)相對(duì)短缺。隨著政府對(duì)支持性政策的不斷探索，以及各參與主體利用自身優(yōu)勢共同合作，中國長租公寓投資市場有望迎來新一輪機(jī)遇。隨著長租公寓行業(yè)發(fā)展進(jìn)入到深水區(qū)，行業(yè)資源、資本、業(yè)務(wù)等均開始向頭部企業(yè)集中，整個(gè)行業(yè)也可能進(jìn)入到一個(gè)全新整合階段。

在政策面延續(xù)“房住不炒”的主基調(diào)下，長租公寓成為房企多元化布局的主要方向之一。2019年，在長租公寓行業(yè)遇冷的大環(huán)境下，房企長租公寓整體風(fēng)格偏謹(jǐn)慎，規(guī)模拓展收縮，而將主要精力放在拓展房源的開業(yè)轉(zhuǎn)化方面。據(jù)悉，2018年TOP10房企長租公寓拓展的管理規(guī)模同比增速173%，2019年增速極大放緩，僅增長了18.9%，但累計(jì)開業(yè)規(guī)模增幅達(dá)到79.6%。截至2019年，國內(nèi)TOP100規(guī)模房企中已布局長租公寓業(yè)務(wù)的企業(yè)占比接近1/4。從規(guī)模上來看，2019年TOP20房企長租公寓的累計(jì)開業(yè)房源規(guī)模已突破32萬間，成為集中式長租公寓的主力軍。2020年是全面建成小康社會(huì)和“十三五”收官之年，2019年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申要“大力發(fā)展租賃市場”，長租公寓作為租賃市場重要組成部分，未來仍將處于政策紅利期，市場仍大有可為。

目前中國長租公寓行業(yè)面臨四大挑戰(zhàn)。第一，重資產(chǎn)經(jīng)營導(dǎo)致長租公寓企業(yè)盈利周期較長，目前國內(nèi)長租公寓企業(yè)在高負(fù)債，資金壓力大的狀態(tài)下運(yùn)營，其中資金壓力主要集中于長租公寓的裝修成本和租金成本兩個(gè)方面。第二，融資和稅收成本相對(duì)較高，目前租金分期業(yè)務(wù)的融資成本都在10%以上。而且稅收負(fù)擔(dān)較重，“營改增”后部分住房租賃機(jī)構(gòu)稅負(fù)不降反增，累計(jì)超過租金收入的20%。第三，非規(guī)模化和非專業(yè)化不能存活，長租公寓企業(yè)持有的房源和租客數(shù)量必須達(dá)到一定的均衡點(diǎn)，才能實(shí)現(xiàn)盈利，只有具備一定規(guī)模和專業(yè)化服務(wù)水平的機(jī)構(gòu)才能從殘酷的市場競爭中存活并獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。然而，目前國內(nèi)市場上長租公寓企業(yè)相對(duì)分散難以形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。第四，租期的維穩(wěn)考驗(yàn)長租公寓企業(yè)運(yùn)營能力，中國目前住房租賃市場上的租期太短，一般分散式長租公寓租期為3-6年，集中式長租公寓租期為10年左右。房東和租客續(xù)約率低，房源和租客的不穩(wěn)定，這就造成了長租公寓企業(yè)運(yùn)營成本過高。

長租公寓是租賃市場中的一個(gè)新興力量，也是產(chǎn)業(yè)趨勢中處于風(fēng)口上的市場。粗略估計(jì)，中國的租賃市場規(guī)模超過萬億，潛在空間巨大，這也是長租公寓受到廣泛關(guān)注的原因之一?！伴L租公寓”，又名“白領(lǐng)公寓”，“單身合租公寓”，是近幾年房地產(chǎn)三級(jí)市場一個(gè)新興的行業(yè)，是將業(yè)主房屋租賃過來，進(jìn)行裝修改造，配齊家具家電，以單間的形式出租給房屋周邊的白領(lǐng)上班人士?，F(xiàn)在“長租公寓”這個(gè)概念已經(jīng)慢慢為大家接受。在傳統(tǒng)租賃市場上，租客的租賃時(shí)間一般為一年。服務(wù)式長租公寓有別于簡單以賺取租金差價(jià)為主要贏利點(diǎn)的傳統(tǒng)模式，而是有專業(yè)機(jī)構(gòu)介入的專業(yè)化服務(wù)模式。此類公寓更多的是從人的角度，即C端去考慮效益，房子只是個(gè)載體，更重要的是社區(qū)運(yùn)營和管理。租客用私人小空間去換取社交大空間，運(yùn)營商則通過增加黏性，從各種衍生 挖掘額外效益。我目前，我國國內(nèi)擁有規(guī)模公寓企業(yè)超過500家，公寓間數(shù)超過200多萬間。

國內(nèi)市場的長租公寓現(xiàn)階段以重資產(chǎn)運(yùn)營為主，有著較強(qiáng)的金融屬性。前期一次性投入規(guī)模較大且集中，而之后有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流收益。如裝修完成后，未來的現(xiàn)金流入主要是一次性收取的押金以及固定周期的租金流入和管理費(fèi)用等，具備貼現(xiàn)融資的基礎(chǔ)，但是目前行業(yè)大部分企業(yè)尚處于“燒錢”階段，未實(shí)現(xiàn)真正的盈利。長租公寓整體租金回報(bào)率較低也是行業(yè)的痛點(diǎn)所在萬科長租公寓的租金收益率只有2%左右，除去稅費(fèi)只有1.5%的收益;對(duì)于鏈家，長租公寓收入中70%是拿房成本，再加上15%的裝修分?jǐn)偂?0%的運(yùn)營成本、5%的稅收，長租公寓的利潤幾乎為零。因此長租公寓整體盈利模式仍處于探索階段。盈利模式不明晰也是整個(gè)行業(yè)的痛點(diǎn)所在。

隨著國家相關(guān)政策的完善和市場環(huán)境的完善，長租公寓將有廣闊的發(fā)展空間：預(yù)計(jì) 2017年年底數(shù)字會(huì)達(dá)到400萬。預(yù)計(jì)2020年底，品牌公寓會(huì)超過1000萬間，市場占有率超過10%，將出現(xiàn)5-10家公寓數(shù)量超過100萬的品牌公寓企業(yè)。

對(duì)此，中研普華利用多種獨(dú)創(chuàng)的信息處理技術(shù)，對(duì)長租公寓行業(yè)市場海量的數(shù)據(jù)進(jìn)行采集、整理、加工、分析、傳遞，為客戶提供一攬子信息解決方案和咨詢服務(wù)，最大限度地降低客戶投資風(fēng)險(xiǎn)與經(jīng)營成本，把握投資機(jī)遇，提高企業(yè)競爭力。欲了解關(guān)于中國長租公寓行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華研究報(bào)告《2020-2025年中國長租公寓行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》。

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