經(jīng)濟日報談樓市調(diào)控 房地產(chǎn)金融風險分析

• 2021年9月27日 LiuMingYue來源：經(jīng)濟日報 瀟湘晨報 1162 75
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房地產(chǎn)市場發(fā)展的怎么樣?房地產(chǎn)金融會受到影響嗎?近日，兩組關于房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關注。調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市里有不少新市民和青年人靠租房居住，這一群體有著強烈的購房需求，卻大多處于事業(yè)上升期，經(jīng)濟條件還不夠堅實，保障他們的買房需求，有利于釋放市場增

經(jīng)濟日報談樓市調(diào)控

房地產(chǎn)市場發(fā)展的怎么樣?房地產(chǎn)金融會受到影響嗎?近日，兩組關于房地產(chǎn)市場的數(shù)據(jù)引發(fā)廣泛關注。調(diào)查顯示，現(xiàn)在大城市里有不少新市民和青年人靠租房居住，這一群體有著強烈的購房需求，卻大多處于事業(yè)上升期，經(jīng)濟條件還不夠堅實，保障他們的買房需求，有利于釋放市場增量，促進樓市平穩(wěn)健康發(fā)展。一方面，最新發(fā)布的70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，無論新房還是二手房，漲幅下降的城市數(shù)量較上月均繼續(xù)增加，創(chuàng)年內(nèi)新高;另一方面，今年以來各地房地產(chǎn)調(diào)控累計突破400次，樓市調(diào)控次數(shù)創(chuàng)歷史新高。下一步，調(diào)控政策應更加優(yōu)化，房地產(chǎn)金融不斷滿足剛需群體的購房需求。

房地產(chǎn)金融風險分析

房地產(chǎn)金融風險是指銀行為房地產(chǎn)業(yè)提供資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料(即不確定)因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務、單個金融機構面臨的風險,也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè),先天就具備高風險性,金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后,如果支持過度,容易引起信用膨脹問題,從而誘發(fā)危機。

房地產(chǎn)金融中還有其他風險，如經(jīng)營管理不善導致經(jīng)濟效益下降甚至虧損的風險，房地產(chǎn)金融業(yè)務操作中其他失誤(計算錯誤、拼寫或打印錯誤、票據(jù)單證審核錯誤、防盜防搶劫不力、泄露機密等)帶來的操作風險，業(yè)務辦理過程沒有全面注意法律條文導致法律風險，國家政策變動的風險，房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風險，房地產(chǎn)保險中的風險，房地產(chǎn)信托中的風險等。

(1)房地產(chǎn)金融市場過熱存在市場風險

大城市房地產(chǎn)市場價格上漲較快，出現(xiàn)地區(qū)性的房地產(chǎn)熱，而后這種房價上漲勢頭一直擴大到更多的中小城市。房地產(chǎn)價格上漲過快容易造成市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。一旦泡沫破滅房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)就會貶值甚至大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。抵押物貶值是房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險在銀行房地產(chǎn)貸款上的直接反映。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營隱含財務風險

房地產(chǎn)開發(fā)商以銀行借貸融資為主，自有資金很少。有統(tǒng)計顯示，我國房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種渠道獲得的銀行資金占其資產(chǎn)的比率在70%以上。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良莠不齊，隨著房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，風險就會暴露。

國內(nèi)房地產(chǎn)金融發(fā)展空間大

隨著房地產(chǎn)金融審慎管理制度的實施和完善，房企外源性融資所需資金的供需兩端均被嚴控，開發(fā)貸余額增速持續(xù)回落，房地產(chǎn)金融信托規(guī)模大幅壓降，境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模增速下降，存量規(guī)模壓降。

房地產(chǎn)金融機構要嚴把風險關口，落實房地產(chǎn)融資政策，審查貸款資金流向，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場;同時，房地產(chǎn)金融也要加大對住房租賃市場的支持和服務力度，促進房地產(chǎn)金融朝著規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，促進房地產(chǎn)市場長效機制加快形成。

未來，我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間巨大。居民的住宅消費需求和建設小康社會的目標必然導致穩(wěn)定的高住宅投資，從而構成房地產(chǎn)金融增長的堅實基礎，其中房地產(chǎn)金融增長空間大，持續(xù)時間長;而伴隨著房地產(chǎn)資產(chǎn)的增加和金融深化的加快，我國住宅證券金融的發(fā)展?jié)摿V闊，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品日益豐富。

未來行業(yè)將如何發(fā)展?請點擊查看中研普華研究院報告《2021-2026年中國房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》。

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