多個(gè)城市推出二手房“帶押過(guò)戶” 二手房市場(chǎng)成交量及發(fā)展方向分析

• 2022年10月19日 WuAoYan來(lái)源：證券時(shí)報(bào) 中國(guó)消費(fèi)網(wǎng) 926 58
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近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)多地推出“帶押過(guò)戶”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶”模式為買賣雙方節(jié)省了費(fèi)用、時(shí)間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場(chǎng)。

多個(gè)城市推出二手房“帶押過(guò)戶”

近段時(shí)間以來(lái)，全國(guó)多地推出“帶押過(guò)戶”的二手房交易新模式。有業(yè)內(nèi)人士表示，“帶押過(guò)戶”模式為買賣雙方節(jié)省了費(fèi)用、時(shí)間，提升了交易安全性，或有利于活躍各地二手房市場(chǎng)。

過(guò)去，購(gòu)房者辦理二手房交易過(guò)戶，買賣雙方簽約后須由買方先向銀行提出貸款申請(qǐng)，貸款審批通過(guò)后，賣方必須先結(jié)清原銀行貸款，辦理抵押注銷登記，然后才可申請(qǐng)辦理二手房過(guò)戶的轉(zhuǎn)移登記和買方貸款的抵押登記，抵押登記完成后買方銀行放款，向賣方賬戶支付購(gòu)房款。

買賣雙方不僅要在登記機(jī)構(gòu)和銀行之間來(lái)往多次，所需的時(shí)間周期也會(huì)很長(zhǎng)，且在全部交易和登記手續(xù)完成之前，賣方結(jié)清原銀行貸款的費(fèi)用，很多需要借助過(guò)橋資金，房屋過(guò)戶的成本高。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年8月份以來(lái)，已有廣州、深圳、珠海、昆明、南京等十多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政或已實(shí)際執(zhí)行。

二手房市場(chǎng)成交量及發(fā)展方向分析

2020年全國(guó)二手房成交量420萬(wàn)套，交易面積3.96億平方米;2021年全國(guó)二手房成交量393萬(wàn)套，交易面積3.6億平方米。一、二線城市房產(chǎn)交易逐步進(jìn)入二手房為主體的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

今年“十一”期間，50城二手房日均成交套數(shù)同比增長(zhǎng)約54%，較2020年同期增長(zhǎng)約3%。50城中九成城市二手房成交量同比增長(zhǎng)，其中東莞、成都、廈門、佛山、蘇州等城市二手房成交套數(shù)超過(guò)去年同期的2倍。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，“十一”長(zhǎng)假，二手房市場(chǎng)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的5城成交367套，較去年同期上漲98.4%。其中，北京、深圳、東莞、佛山、青島5城均較去年“十一”期間成交上漲。

近日，貝殼研究院組織預(yù)測(cè)了2021-2035年我國(guó)的住房需求，認(rèn)為當(dāng)前，我國(guó)二手房成交量占比在20%附近，仍處在存量市場(chǎng)發(fā)展的起步階段，未來(lái)，存量化將加深。并且，到2035年，二手房與新房交易額基本相當(dāng)，平分秋色。

2022年以來(lái)，各地陸續(xù)加大了對(duì)二手房市場(chǎng)的放松力度，從限售年限縮短、降低二手房購(gòu)買門檻，以及近來(lái)的“帶押過(guò)戶”的落地、稅費(fèi)減免、公積金利率下調(diào)等政策，均在一定程度上強(qiáng)化了二手房市場(chǎng)信心。

除了一系列二手房政策的利好之外，新房市場(chǎng)近來(lái)出現(xiàn)的交付問(wèn)題也促使不少購(gòu)房者轉(zhuǎn)向二手房。相比新房而言，二手房擁有更強(qiáng)的確定性和安全性，尤其是在當(dāng)前新房存在交房風(fēng)險(xiǎn)的情況下，而次新房則兼具房齡新和現(xiàn)房?jī)纱髢?yōu)勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者而言具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口比2020年增加了1205萬(wàn);其中流動(dòng)人口38467萬(wàn)，比2020年的流動(dòng)人口增加了885萬(wàn)，將會(huì)帶來(lái)新的住房需求。

改善住房供給，重點(diǎn)針對(duì)新市民、青年人等群體增加保障性租賃住房供應(yīng)。部分城市根據(jù)商品住宅庫(kù)存去化周期，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)節(jié)奏。

2021-2035年新房市場(chǎng)年均交易額約15萬(wàn)億元，二手房市場(chǎng)年均交易額約9萬(wàn)億元，到2035年二手房GMV接近14萬(wàn)億元，占住房總交易額的47%，與新房交易額基本相當(dāng)。

200億平米巨量住房需求仍在，展望未來(lái)，居住服務(wù)業(yè)將迎來(lái)快速發(fā)展的浪潮。存量市場(chǎng)的深化和城市更新需求的穩(wěn)定，意味著圍繞存量住房的需求服務(wù)有巨大的市場(chǎng)空間，品質(zhì)物業(yè)、房屋交易、租賃運(yùn)營(yíng)、裝修、改造等衍生服務(wù)需求有望持續(xù)擴(kuò)大。

三大因素影響二手房市場(chǎng)活躍度

第一，相比新房而言，二手房擁有更強(qiáng)的確定性和安全性，尤其是在當(dāng)前新房存在交房風(fēng)險(xiǎn)的情況下。

第二，2022年以來(lái)，在政策上，二手房方面的政策調(diào)整尺度相對(duì)而言大于新房。目前，關(guān)于二手房交易的政策放松主要有4類，一是限售年限的縮短或取消，加快了二手房供應(yīng)入市。二是稅務(wù)方面的優(yōu)惠，如二手房增值稅免征年限的減少?！笆弧鼻埃?cái)政部再度推出“1年內(nèi)換房退個(gè)稅”政策，對(duì)市場(chǎng)信心有所提振。三是二手房限購(gòu)方面的放松，如杭州、南京等地對(duì)二手房的購(gòu)買門檻和限購(gòu)套數(shù)均有不同程度的放松，并且相比于新房而言，二手房放松的尺度相對(duì)要大一些，部分城市對(duì)本地戶籍家庭購(gòu)買二手房已經(jīng)不做限制，對(duì)外地客群購(gòu)買二手房的門檻也降至較為寬松的程度，對(duì)需求起了一定的釋放作用;四是“帶押過(guò)戶”的推廣，推動(dòng)了交易過(guò)程的簡(jiǎn)化。

第三，市場(chǎng)周期原因，過(guò)去幾年新房大量成交，增加了二手次新房的供應(yīng)，經(jīng)過(guò)幾年的限售期，加上目前限售年限縮短，二手次新房可以上市交易了。相比于新房，二手次新房兼具房齡新和現(xiàn)房?jī)纱髢?yōu)勢(shì)，對(duì)購(gòu)房者而言具有相當(dāng)?shù)奈Α?/p>

對(duì)于后市發(fā)展，陳文靜認(rèn)為，若政策持續(xù)發(fā)力，各地配套政策持續(xù)跟進(jìn)和落實(shí)，購(gòu)房者置業(yè)情緒有望繼續(xù)修復(fù)，四季度新房市場(chǎng)或逐漸企穩(wěn)。

更多行業(yè)詳情請(qǐng)點(diǎn)擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國(guó)二手房行業(yè)市場(chǎng)全景調(diào)研與發(fā)展前景預(yù)測(cè)報(bào)告》。

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