每日聚焦 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢

• 2022年11月18日 FangManTao來源：百度 209 5
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近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由201

第一章 物業(yè)服務(wù)概況

一、物業(yè)服務(wù)的概念

物業(yè)管理可以分為住宅物業(yè)與非住宅物業(yè)。其中，住宅物業(yè)服務(wù)包括保安、開荒清潔、綠化、園藝、及維修保養(yǎng)服務(wù)，非住宅物業(yè)服務(wù)包括商業(yè)物業(yè)、寫字樓、多功能綜合樓、政府及其他公共設(shè)施、產(chǎn)業(yè)園、高速公路服務(wù)站、公園及學(xué)校等范圍內(nèi)資產(chǎn)的服務(wù)。物業(yè)管理是物業(yè)公司的基礎(chǔ)業(yè)務(wù)，同時也是公司開拓其他增值業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)，幫助公司提升在物業(yè)開發(fā)管理價值鏈上的服務(wù)廣度與深度。

第二章 物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展分析

一、市場分析

近年來，隨著快速城鎮(zhèn)化及人均可支配收入的不斷增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管建筑面積及物業(yè)數(shù)目迅速增加。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的在管總建筑面積平均數(shù)由2015年的23.6百萬平方米增至2020年的48.8百萬平方米，復(fù)合年增長率約為15.63%。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)在管物業(yè)平均數(shù)由2015年的154個增至2020年的244個，復(fù)合年增長率約為9.64%。由于在管物業(yè)的建筑面積及數(shù)目增長，物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)的平均收益由2015年的540.8百萬元增至2020年的1173百萬元，復(fù)合年增長率約為16.7%。

近三年來，我國物業(yè)服務(wù)行業(yè)保持了較好的發(fā)展態(tài)勢，市場規(guī)模不斷增長，從2019到2021年，行業(yè)的市場規(guī)模增長了4136億。

在2019年行業(yè)市場規(guī)模約19433億元，2021年達(dá)到23570億元，行業(yè)發(fā)展態(tài)勢良好。

圖表：中國物業(yè)服務(wù)行業(yè)市場規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

二、我國物業(yè)服務(wù)競爭格局分析

中國的物業(yè)服務(wù)行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)服務(wù)發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

三、中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展分析

2020年，萬科物業(yè)、碧桂園服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)在城市服務(wù)方面均有收獲。以融創(chuàng)服務(wù)為例，2020年8月17日，融創(chuàng)物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司與天津市南開區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作簽約。此舉不僅是南開區(qū)政府在高端物業(yè)服務(wù)行業(yè)全區(qū)部署重要舉措的一項(xiàng)重大成果，也將是一次政府與企業(yè)共同推動“城市服務(wù)物業(yè)化”的強(qiáng)強(qiáng)合作與戰(zhàn)略探路。

萬科物業(yè)發(fā)布業(yè)內(nèi)首個城市服務(wù)品牌—“萬物云城”，計(jì)劃未來三年拓百城：2020年10月24日，萬科物業(yè)發(fā)布行業(yè)內(nèi)第一個以城市服務(wù)為定位的品牌——“萬物云城”。

第三章 物業(yè)服務(wù)前景趨勢分析

一、相關(guān)政策

根據(jù)建設(shè)部2007年164號令《建設(shè)部關(guān)于修改〈物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法〉的決定》的相關(guān)內(nèi)容，“物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動的企業(yè)?！?/p>

根據(jù)法的等級效力，行政法規(guī)必須服從法律，包括立法的原則和條文; 物業(yè)管理本身是一種主體平等的委托合同關(guān)系，而非上下級的行政管理關(guān)系。為避免字意上的歧義，即將物業(yè)管理改稱物業(yè)服務(wù)。

2021年伊始，住建部、國家發(fā)改委、銀保監(jiān)會等十部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)住宅物業(yè)管理工作的通知》，政策利好推動資本市場物業(yè)板塊第一周迎來開門紅，已經(jīng)持續(xù)走低5個多月的物業(yè)板塊重新升溫?！笆濉逼陂g，我國物業(yè)行業(yè)產(chǎn)值持續(xù)提升，市場規(guī)模增勢強(qiáng)勁，行業(yè)呈現(xiàn)高速發(fā)展態(tài)勢，2020年預(yù)計(jì)行業(yè)產(chǎn)值突破11800億元，管理面積超過330億平方米。

二、前景分析

現(xiàn)階段，我國物業(yè)管理行業(yè)正處于政策紅利釋放、管理規(guī)模擴(kuò)張、管理業(yè)態(tài)豐富、增值服務(wù)迸發(fā)的快速發(fā)展期，頭部企業(yè)集中度提升趨勢凸顯。2020年，500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入4070.3億元，均值8.14億元，同比增長19.45%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。2020年500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入占行業(yè)總營收的比例為34.49%，較上年增加2.08個百分點(diǎn)。2018年至2020年500強(qiáng)企業(yè)營業(yè)收入所占市場份額增加3.26個百分點(diǎn)，頭部企業(yè)的創(chuàng)收能力進(jìn)一步增強(qiáng)。

中國城鎮(zhèn)化水平大幅提高及人均可支配收入顯著增長，成為物業(yè)管理行業(yè)的主要增長驅(qū)動因素。隨著中高收入階層的涌現(xiàn)及其消費(fèi)力不斷提升帶動對更優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)的需求，將對中國中高端物業(yè)管理服務(wù)的發(fā)展產(chǎn)生重大影響。在客戶需求及激烈競爭的推動下，物業(yè)管理公司已進(jìn)行投資以提高服務(wù)質(zhì)量，且更加注重客戶的需求。物業(yè)服務(wù)百強(qiáng)企業(yè)順應(yīng)這一趨勢，采取多項(xiàng)措施，優(yōu)化其傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)，并運(yùn)用技術(shù)解決方案提升服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)中指院的資料，服務(wù)質(zhì)量得到提升的物業(yè)管理公司可收取較高的服務(wù)費(fèi)。

專家預(yù)計(jì)，“十四五”末全行業(yè)收入將達(dá)2萬億元規(guī)模。2020年對于物業(yè)管理行業(yè)是意義非凡的一年，新冠肺炎疫情激發(fā)了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。2020年初，上市公司僅有24家，截止到2020年12月底，共有42家物企已經(jīng)上市。

通過利用云應(yīng)用、電子商務(wù)、物聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)及人工智能等資訊科技，多數(shù)物業(yè)管理公司得以發(fā)展出多元化業(yè)務(wù)、削減勞工成本并提升盈利能力。此外，通過采用新技術(shù)并使用電子服務(wù)平臺，物業(yè)管理公司能夠有效整合及分配資源，以提供更加多元化的社區(qū)增值服務(wù)并進(jìn)一步將彼等的服務(wù)擴(kuò)展至公共空間管理、社區(qū)金融、房地產(chǎn)代理及家政服務(wù)。

整個物管行業(yè)仍處于高速發(fā)展的階段。在政策利好、技術(shù)迭代、人們普遍追求美好生活的時代大背景下，物業(yè)服務(wù)行業(yè)迎來新的發(fā)展機(jī)遇期。未來十年物管行業(yè)規(guī)模提升，預(yù)計(jì)2030年行業(yè)規(guī)模有望突破3.2萬億。

未來，物業(yè)服務(wù)將引領(lǐng)房地產(chǎn)業(yè)向多元化、綜合性的服務(wù)集團(tuán)轉(zhuǎn)型。未來，物業(yè)管理不僅提供基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)務(wù)，還將成為綜合性、多元化的服務(wù)單元，可能成為智慧城市和社區(qū)運(yùn)營的重要服務(wù)群。

展望2022年下半年，房地產(chǎn)開發(fā)周期的回暖和企業(yè)信貸的回暖將有利于銷售規(guī)模和盈利能力的恢復(fù)，而產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和新業(yè)務(wù)線的拓展將繼續(xù)促進(jìn)優(yōu)秀企業(yè)的成長。

未來房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展是一個多維度的發(fā)展模式。未來物業(yè)公司的核心盈利點(diǎn)不是提供基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)，而是按服務(wù)體驗(yàn)套餐收費(fèi)。在提供最基本的物業(yè)服務(wù)時，按服務(wù)套餐收取物業(yè)費(fèi)。這種模式的核心不是簡單的物業(yè)管理，而是綜合業(yè)主提供多元化服務(wù)。

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