2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資策略展望

• 黃江 2023年3月6日 來(lái)源：新浪 949 59
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今年以來(lái)，企業(yè)客戶(hù)對(duì)辦公樓的需求發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)面臨著的挑戰(zhàn)和沖擊。而伴隨長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍的方向進(jìn)一步被明確，市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

率先受益的消費(fèi)和旅游市場(chǎng)在帶動(dòng)購(gòu)物中心租金回溫的同時(shí)，進(jìn)一步利好倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)動(dòng)能和企業(yè)景氣度的提升也將使寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求企穩(wěn)回升。與此同時(shí)，低息環(huán)境為商業(yè)地產(chǎn)投資活動(dòng)的反彈提供了良好的金融環(huán)境，投資者情緒明顯改善，預(yù)計(jì)2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)全年交易額超2500億元，同比上漲15%-20%。

2023年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資策略

從寫(xiě)字樓市場(chǎng)看，租賃需求企穩(wěn)回升。隨著企業(yè)擴(kuò)張信心增強(qiáng)，世邦魏理仕預(yù)計(jì)2023年寫(xiě)字樓租賃需求將于二季度企穩(wěn)回升，全年有望實(shí)現(xiàn)500萬(wàn)平方米的凈吸納量。受益于宏觀經(jīng)濟(jì)刺激措施的金融、行業(yè)政策環(huán)境改善的科技互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)，以及防疫優(yōu)化和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇利好的下游服務(wù)業(yè)的寫(xiě)字樓需求有望出現(xiàn)明顯提升。其中，金融和科技將繼續(xù)擔(dān)當(dāng)寫(xiě)字樓租賃需求的主引擎。受外資對(duì)中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期信心的利好，制造業(yè)仍具增長(zhǎng)勢(shì)能。

今年以來(lái)，企業(yè)客戶(hù)對(duì)辦公樓的需求發(fā)生了較大變化，商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和存量資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)面臨著的挑戰(zhàn)和沖擊。而伴隨長(zhǎng)租房和商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)納入公募REITs試點(diǎn)范圍的方向進(jìn)一步被明確，市場(chǎng)將迎來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇。

商業(yè)用房及辦公樓投資持續(xù)下降

2022年1～11月，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及辦公樓開(kāi)工投資均繼續(xù)下降，預(yù)計(jì)2022年全年開(kāi)工投資將繼續(xù)維持下降態(tài)勢(shì);商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積同比降幅擴(kuò)大，辦公樓銷(xiāo)售面積同比止增轉(zhuǎn)降，二季度以來(lái)單月增速轉(zhuǎn)負(fù)。

商辦用地方面，2022年1～11月，全國(guó)300城商辦用地推出與成交面積同比均下降，成交樓面均價(jià)同比小幅下跌，平均溢價(jià)率同比小幅下降。寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)方面，重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租金連續(xù)三個(gè)季度下跌，其中三季度跌幅為0.17%。商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)方面，居民線下消費(fèi)需求不足，上半年商業(yè)街商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比跌幅擴(kuò)大至0.46%，商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨瓠h(huán)比漲幅收窄至0.14%。

國(guó)際房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢(xún)顧問(wèn)公司戴德梁行29日在北京發(fā)布《2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望》報(bào)告顯示，香港和上海仍然是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)最具吸引力的投資目的地。

報(bào)告顯示，截至今年第三季度，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易額為1900億元人民幣，同比下降35%。香港和上海仍然是最具吸引力的投資目的地，其他較受青睞的投資目的地還有深圳、北京、中國(guó)臺(tái)灣、廣州等。

按資產(chǎn)類(lèi)型來(lái)看，寫(xiě)字樓在中國(guó)內(nèi)地投資市場(chǎng)中的份額仍然保持領(lǐng)先地位。其中，業(yè)主自用需求日益增大，尤其是來(lái)自TMT(科技、媒體和電訊)、金融服務(wù)業(yè)、能源和物流等領(lǐng)域的買(mǎi)家。從2020年到2022年第三季度，自用類(lèi)的交易占中國(guó)內(nèi)地寫(xiě)字樓總交易額的近50%，較新冠疫情前五年18%的平均水平呈大幅提升。

今年前三季度，中國(guó)內(nèi)地工業(yè)及物流地產(chǎn)的投資熱度高漲，其交易額占比高達(dá)27%，僅次于寫(xiě)字樓，明顯高于2021年的10%以及2019年的2%。

根據(jù)中研普華研究院《2022-2027年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》顯示：

商業(yè)用房銷(xiāo)售面積五連降

報(bào)告顯示，11月份全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷(xiāo)售面積為608萬(wàn)平方米，同比下降30.8%。從7月起，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房單月銷(xiāo)售面積連續(xù)5個(gè)月同比下降。

11月份，全國(guó)辦公樓銷(xiāo)售面積為212萬(wàn)平方米，同比下降33.6%;今年三季度以來(lái)，除9月外的其他月份辦公樓單月銷(xiāo)售面積同比均下降。

據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)寫(xiě)字樓租金指數(shù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓租賃樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，2022年第三季度，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金為4.75元/平方米/天，環(huán)比下跌0.17%。

2022年，全國(guó)重點(diǎn)城市主要商圈寫(xiě)字樓平均租金已連續(xù)三個(gè)季度下跌。盡管三季度以來(lái)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)助企紓困系列政策持續(xù)落地顯效，經(jīng)濟(jì)呈恢復(fù)態(tài)勢(shì)，但寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)需求恢復(fù)較慢，多數(shù)商圈寫(xiě)字樓租金下跌。

上半年，疫情沖擊疊加居民收入增長(zhǎng)放緩，消費(fèi)者的消費(fèi)行為更趨保守，我國(guó)消費(fèi)市場(chǎng)整體承壓，商鋪?zhàn)赓U市場(chǎng)也面臨下行壓力，購(gòu)物中心商鋪和商業(yè)街商鋪的租金價(jià)格走勢(shì)有所分化。

根據(jù)對(duì)全國(guó)重點(diǎn)城市主要商業(yè)街和典型購(gòu)物中心商鋪?zhàn)赓U樣本的調(diào)查數(shù)據(jù)，上半年，我國(guó)主要商業(yè)街商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)下跌，且跌幅較2021年下半年有所擴(kuò)大;重點(diǎn)商圈(購(gòu)物中心)商鋪?zhàn)饨鹚秸w繼續(xù)回升，但漲幅較2021年下半年有所收窄。

其中，由全國(guó)重點(diǎn)城市100條商業(yè)街商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.70元/平方米/天，環(huán)比下跌0.46%，跌幅較2021年下半年擴(kuò)大0.14個(gè)百分點(diǎn);由100個(gè)典型購(gòu)物中20心商鋪為樣本標(biāo)的構(gòu)成的百大購(gòu)物中心(百M(fèi)ALL)商鋪平均租金為26.96元/平方米/天，環(huán)比上漲0.14%，漲幅較2021年下半年收窄0.18個(gè)百分點(diǎn)，商鋪?zhàn)饨疬\(yùn)行整體承壓。

商業(yè)地產(chǎn)仍有發(fā)展空間

曹晶晶表示，今年商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱。不僅出現(xiàn)需求減弱，而且企業(yè)拿地、開(kāi)工投資意愿均減弱，純商辦用地供需均縮量，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額、新開(kāi)工面積同比均下降。

11月份，全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開(kāi)發(fā)投資額為9845億元，同比下降14.5%，降幅較上年同期擴(kuò)大11.5個(gè)百分點(diǎn);新開(kāi)工面積為7608萬(wàn)平方米，同比下降41.2%，降幅較上年同期擴(kuò)大20.9個(gè)百分點(diǎn)。

辦公樓開(kāi)發(fā)投資額為4826億元，同比下降11.3%，降幅較上年同期擴(kuò)大5.2個(gè)百分點(diǎn)。新開(kāi)工面積為2870萬(wàn)平方米，同比下降39.1%，降幅較上年同期擴(kuò)大19.8個(gè)百分點(diǎn)。

全國(guó)300城商辦用地推出面積為18652萬(wàn)平方米，同比下降21.8%;成交面積為13352萬(wàn)平方米，同比下降18.3%。成交樓面均價(jià)為2338元/平方米，同比小幅下跌3.7%，平均溢價(jià)率為4.3%，同比下降0.7個(gè)百分點(diǎn)。

按城市劃分來(lái)看，1~11月份，一線城市商辦用地推出及成交面積分別為635萬(wàn)平方米、592萬(wàn)平方米，同比分別下降25.2%、26.7%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為5902萬(wàn)平方米、4391萬(wàn)平方米，同比分別下降20.7%、24.6%;三四線城市商辦用地推出及成交面積分別為12115萬(wàn)平方米、8369萬(wàn)平方米，同比分別下降22.1%、13.8%。

《2022-2027年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)深度調(diào)研及投資策略預(yù)測(cè)報(bào)告》由中研普華研究院撰寫(xiě)，本報(bào)告對(duì)該行業(yè)的供需狀況、發(fā)展現(xiàn)狀、行業(yè)發(fā)展變化等進(jìn)行了分析，重點(diǎn)分析了行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、如何面對(duì)行業(yè)的發(fā)展挑戰(zhàn)、行業(yè)的發(fā)展建議、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，以及行業(yè)的投資分析和趨勢(shì)預(yù)測(cè)等等。報(bào)告還綜合了行業(yè)的整體發(fā)展動(dòng)態(tài)，對(duì)行業(yè)在產(chǎn)品方面提供了參考建議和具體解決辦法。

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