多地密集出臺穩(wěn)樓市政策 樓市政策將迎何種調(diào)整?

• 曾燕 2023年8月3日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 1382 91
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近日，包括貴陽、惠州、遂寧在內(nèi)的多個地區(qū)發(fā)布穩(wěn)樓市相關(guān)政策。部分地區(qū)今年以來已經(jīng)發(fā)布多項與房地產(chǎn)相關(guān)的政策內(nèi)容，有的地區(qū)近期發(fā)布的房地產(chǎn)政策與促進生育相關(guān)內(nèi)容深度綁定。

多地密集出臺穩(wěn)樓市政策

近日，包括貴陽、惠州、遂寧在內(nèi)的多個地區(qū)發(fā)布穩(wěn)樓市相關(guān)政策。部分地區(qū)今年以來已經(jīng)發(fā)布多項與房地產(chǎn)相關(guān)的政策內(nèi)容，有的地區(qū)近期發(fā)布的房地產(chǎn)政策與促進生育相關(guān)內(nèi)容深度綁定。易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，房地產(chǎn)方面的各類支持繼續(xù)加大，尤其體現(xiàn)為購房、租賃、城中村、保障房等領(lǐng)域，支持力度大、覆蓋面廣。當前最關(guān)鍵的就是要把購房領(lǐng)域的工作扎實推進，積極推動住房消費市場的活躍。相關(guān)金融機構(gòu)等也要積極做調(diào)整，圍繞此類領(lǐng)域做好相關(guān)支持。

今年以來，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但部分房企長期積累的風險仍然需要一段時間才能逐步消化。綜合當前房地產(chǎn)市場形勢，近日，人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導金融機構(gòu)繼續(xù)對房企存量融資展期，加大保交樓金融支持。同時結(jié)合保交樓工作需要，將2000億元保交樓貸款支持計劃期限延長至2024年5月底。

下一步，人民銀行將深入貫徹落實黨中央、國務院決策部署，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，配合相關(guān)部門和地方政府扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，滿足行業(yè)合理融資需求，繼續(xù)為行業(yè)風險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。考慮到我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已經(jīng)發(fā)生深刻變化，過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間，金融部門將積極配合有關(guān)部門加強政策研究，因城施策提高政策精準度，更好地支持剛性和改善性住房需求，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

截至上半年末我國個人住房貸款余額達38.6萬億元?！敖档筒糠执媪糠抠J利率，具有‘一箭三雕’的積極作用。”招聯(lián)金融首席研究員董希淼說。具體來看，董希淼認為，一是有助于減少借款人房貸利息支出，穩(wěn)定和擴大住房消費需求，促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展;二是縮窄存量房貸與新增房貸利差，減少居民扎推提前還款和違規(guī)“轉(zhuǎn)貸”行為;三是有助于減輕居民住房消費負擔，推動居民將儲蓄轉(zhuǎn)化為消費和投資。

調(diào)整方式方面，中金公司在研報中提出，存量按揭利率的調(diào)整或具有以下特點，包括：針對性下調(diào)存量按揭利率“加點”，而非LPR基準利率普遍下調(diào);以當?shù)厥袌龌纬傻男掳l(fā)放利率為基準，而非各城市間下調(diào)幅度“整齊劃一”;以及存在放開跨行轉(zhuǎn)按揭的可能性等。

本次會議上，監(jiān)管部門還對調(diào)整過程中的“依法有序”原則進行了重點強調(diào)。董希淼表示，“依法”是指存量房貸合同由銀行與借款人簽訂，利率條款變更也應在指導意見之下由借貸雙方依法協(xié)商達成，央行不會直接規(guī)定利率調(diào)整的對象和幅度。

“‘有序’則指存量房貸利率調(diào)整不會‘一刀切’，可能主要針對利率明顯偏高的部分存量房貸，可根據(jù)利率高低分別確定不同的下調(diào)幅度，也可以是階段性下調(diào)等。”董希淼說。

另還有業(yè)內(nèi)人士表示，“依法有序”也意味著放開過程可能比較謹慎，從而避免出現(xiàn)銀行間過度競爭等。

從實際操作角度出發(fā)，上述人士認為，調(diào)整存量房貸利率過程中商業(yè)銀行或出現(xiàn)以下顧慮，包括如何在“多調(diào)降會沖擊自身收益”和“少調(diào)降或失去客戶”之間找到平衡，以及如何對能夠進行調(diào)整或置換的合同的范圍進行明確等。

“明確范圍并非易事，存量房貸的剩余時間、利率、規(guī)模以及貸款人的歷史信用等等可能都需要考慮。”該業(yè)內(nèi)人士如是說。

房地產(chǎn)市場發(fā)展分析

人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會議，指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展等。這也是繼7月14日央行有關(guān)負責人公開表態(tài)，“支持和鼓勵商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款”之后，央行對房地產(chǎn)市場相關(guān)政策提出了更加明確的要求。

業(yè)內(nèi)人士表示，此次表態(tài)傳遞出了更加積極的政策信號，后續(xù)央行或通過市場利率定價自律機制，引導商業(yè)銀行下調(diào)利率偏高的部分存量房貸利率;同時還可能通過運用結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具等方式，對受影響較大的銀行給予階段性支持。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2023-2028年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景及投資風險預測分析報告》統(tǒng)計分析顯示：

繼中央政治局7月24日召開會議提出要“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”之后，住建部緊接著明確發(fā)力方向，包括落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

隨后，北京、深圳、廣州、上海等相繼表態(tài)，將結(jié)合當?shù)厥袌鰧嶋H情況，抓緊抓好貫徹落實工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。8月1日，央行、外匯局正式發(fā)文，將指導商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率，說明政策方向更加清晰，接下來各地有望出臺配套細則。

樓市政策將迎何種調(diào)整?“房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”再引關(guān)注

在7月24日政治局會議作出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”重要部署之后，業(yè)內(nèi)發(fā)展信心顯著增強的同時，也對如何落實、如何調(diào)整展現(xiàn)出極大的關(guān)注。

7月31日召開的國務院常務會議強調(diào)“切實抓好黨中央決策部署貫徹落實”，并對調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策提出了兩點要求：一是“根據(jù)不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的政策舉措”，二是“加快研究構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。

業(yè)內(nèi)分析人士認為，國務院常務會議的相關(guān)部署，既是對此前政治局會議的響應落實，也明確了接下來需求端因城施策的政策思路。

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