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          城中村改造重啟:各地探索城中村改造模式

          今年以來,中央多次強調(diào)在超大特大城市推進城中村改造。4月28日,中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。城中村改造的出發(fā)點是加大保障性住房建設與供給。

          城中村改造一方面是修復內(nèi)需和消費潛力的必然選擇,另一方面也是引導和釋放內(nèi)需的必然選擇。對于房地產(chǎn)來說,城中村改造能夠構建‘先租后買’的消費新格局新模式,也能夠逐步讓新市民、年輕人、外來人口升級自己的住房消費,從而為商品房市場可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造條件。

          城中村改造重啟

          今年以來,中央多次強調(diào)在超大特大城市推進城中村改造。4月28日,中央政治局會議提出,在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造和“平急兩用”公共基礎設施建設。

          7月21日,國務院常務會議審議通過《指導意見》。7月24日召開的中央政治局會議指出,要加大保障性住房建設和供給,積極推動城中村改造,盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日,超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造工作部署電視電話會議在北京召開。此外,8月1日舉行的央行會議也提到加大對城中村改造的金融支持。

          上海易居房地產(chǎn)研究院副院長崔霽表示,目前,房地產(chǎn)行業(yè)從增量時代進入到存量時代,住房保障體系需要發(fā)力,以解決超大特大城市新市民的居住問題,城中村改造的出發(fā)點是加大保障性住房建設與供給。

          根據(jù)中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》顯示:

          根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù),目前我國共有7個超大城市(城區(qū)常住人口1000萬以上)和14個特大城市(城區(qū)常住人口500萬至1000萬)。從需求端來看,租金低廉的城中村滿足了大量新市民、青年人和外來人口居住需求,但城中村在硬件條件和配套設施,尤其是消防安全、公共衛(wèi)生、社會治安、災害防控等方面存在不少隱患。

          《關于在超大特大城市積極穩(wěn)步推進城中村改造的指導意見》明確將“群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多”的城中村作為改造重點。這對于促進城市內(nèi)部均衡發(fā)展、滿足人民美好居住生活需求具有重要意義。

          超大特大城市的城中村為新市民、青年人等群體提供了低成本住房,但其在基礎設施、公共服務、衛(wèi)生安全等方面暴露出來的缺陷及隱患不容忽視。在超大特大城市改造城中村,不僅是滿足人民對美好生活的期待,也將成為提振內(nèi)需潛力的重要路徑。

          城中村改造要規(guī)劃先行,堅持穩(wěn)中求進、積極穩(wěn)妥,優(yōu)先對群眾需求迫切、城市安全和社會治理隱患多的城中村進行改造,成熟一個推進一個,實施一項做成一項,真正把好事辦好、實事辦實。目前,一些城市正在積極推進城中村改造,有望形成可借鑒的經(jīng)驗。上海市提出,預計到2025年,中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面啟動;到2027年,中心城區(qū)周邊城中村改造項目全面完成。

          2022年我國城中村改造行業(yè)區(qū)域市場規(guī)模分布華東地區(qū)占比39.67%,華中占比14.87%,華南占比12.25%,華北地區(qū)占比11.59%,東北地區(qū)占比3.84%,西南地區(qū)占比12.46%,西北地區(qū)占比5.53%。

          舊區(qū)改造、舊住房成套改造和“城中村”改造是上海的重大民生工程、發(fā)展工程和治理工程。自2022年6月浦東新區(qū)啟動改造工作以來,區(qū)主要領導開展研究部署,區(qū)分管領導牽頭,組建“兩舊一村”改造推進指揮部和專班。

          預計城中村改造成本3.9萬億元

          截至2023年3月1日,不成套改造項目已啟動42幢約1331戶。其中,六里和向東成為首批采用公租房形式實施的城市更新項目。城中村啟動改造38個點位,涉及居民約11135戶。當天搬遷的北蔡中界、楊橋城中村,簽約期內(nèi)1271戶居民完成簽約,居民預計將在安置房建成后,陸續(xù)遷入新居。

          預計城中村改造建筑面積約19.4億方,改造成本3.9萬億元。根據(jù)我們的測算,全國超大特大城市共計有19個,城中村面積12.9億方,城中村建筑密度較高,但樓層往往相對較低,我們假設平均容積率1.5,則對應總建筑面積19.4億方。按照拆除面積20%,拆建比2,整治面積80%測算,對應改造總成本3.9萬億元。

          各地探索城中村改造模式

          中國城市的發(fā)展正在由“增量擴張”轉(zhuǎn)向“存量更新”,開展城市更新已成為實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化高質(zhì)量發(fā)展的重要途徑。而城中村改造又是城市更新重要的組成部分,不僅可以改善城市界面、提升居住品質(zhì),還能破解公共配套設施不足、消防用電安全等問題,更能為房地產(chǎn)開發(fā)投資形成增量。

          從目前來看,城中村改造在各地已經(jīng)逐步推進。廣州2023年計劃推進127個城中村改造項目。深圳2023年計劃推進4.9萬套(間)城中村規(guī)模化品質(zhì)化改造提升項目。而在2023-2025年,上海計劃安排新啟動30個“城中村”改造項目,每年新啟動10個改造項目。

          目前,在城中村改造中,各地采取貨幣化安置與實物安置并存的方式。其中,8月25日,浙江嘉興提出加快城中村改造和城市有機更新,完善“房票”安置政策;鄭州于8月3日也明確了城中村改造的安置方式,以貨幣化安置為主。

          相比之下,北京在今年3月發(fā)布的《北京市征收集體土地房屋補償管理辦法》(征求意見稿)中規(guī)定,征收集體土地房屋補償強調(diào)以房屋安置方式為主。而濟南鼓勵多種安置方式相結(jié)合,采取實物安置或貨幣安置形式。

          廣州的城中村數(shù)量龐大,更新改造著力解決“大城市病”,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)形態(tài)優(yōu)化、居住功能提升、城市文明躍升,推動廣州高質(zhì)量發(fā)展。7月17日,廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局發(fā)布關于征集《廣州市城中村改造條例(征求意見稿)》意見的公告,這是廣州市首次針對城中村改造進行的立法工作,也是全國首個將出臺的專門針對城中村改造的地方性法規(guī)條例。

          在城中村改造中,從地方實踐來看各有經(jīng)驗可供借鑒。

          在激烈的市場競爭中,企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。城中村改造行業(yè)報告對中國城中村改造行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析,并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局,并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。

          本報告同時揭示了城中村改造市場潛在需求與潛在機會,為戰(zhàn)略投資者選擇恰當?shù)耐顿Y時機和公司領導層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供準確的市場情報信息及科學的決策依據(jù),同時對政府部門也具有極大的參考價值。同時包含大量的數(shù)據(jù)、深入分析、專業(yè)方法和價值洞察,可以幫助您更好地了解行業(yè)的趨勢、風險和機遇。

          想了解關于更多城中村改造行業(yè)專業(yè)分析,可點擊查看中研普華研究院撰寫的《2023-2028年城中村改造行業(yè)市場深度分析及發(fā)展策略研究報告》。

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