深圳、廣州兩成首付政策落地? “認(rèn)房不認(rèn)貸”怎么惠及購房者?

• 曾燕 2023年9月6日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 968 61
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針對(duì)萬科、保利等相關(guān)住宅項(xiàng)目在深圳、廣州開始執(zhí)行兩成首付的消息，從開發(fā)商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關(guān)事宜，相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關(guān)政策需以當(dāng)?shù)劂y行政策為準(zhǔn)。

深圳、廣州兩成首付政策落地?開發(fā)商回應(yīng)：相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段

針對(duì)萬科、保利等相關(guān)住宅項(xiàng)目在深圳、廣州開始執(zhí)行兩成首付的消息，從開發(fā)商及銷售渠道處獲悉，目前深圳、廣州兩地還沒有銀行落地兩成首付相關(guān)事宜，相關(guān)“兩成首付”宣傳為營銷手段，相關(guān)政策需以當(dāng)?shù)劂y行政策為準(zhǔn)。

事關(guān)購房 廣州、深圳同日官宣

8月30日上午，廣州市政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州市住建局表示，政策執(zhí)行時(shí)點(diǎn)以《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部中國人民銀行金融監(jiān)管總局關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》(建房〔2023〕52號(hào))印發(fā)時(shí)間2023年8月18日為界。2023年8月18日0：00前簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按原政策執(zhí)行。2023年8月18日0：00后簽訂個(gè)人住房貸款合同的，按新政策執(zhí)行。

8月30日晚，深圳市住房和建設(shè)局、中國人民銀行深圳市分行、國家金融監(jiān)督管理總局深圳監(jiān)管局也發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》。其中提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在深圳市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。通知自2023年8月31日起施行。

超一線城市“北上廣深”中，廣州、深圳的房貸政策同一天宣布要“動(dòng)”了。據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，北京、上海、西安、廈門等十余個(gè)重點(diǎn)一二線城市仍執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”。

有研究機(jī)構(gòu)梳理，此前在“認(rèn)房又認(rèn)貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達(dá)到了70BP。

若上述城市均實(shí)施“認(rèn)房不認(rèn)貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數(shù)據(jù)，以下同)降至33%。

按600萬總價(jià)的房源計(jì)算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。

按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計(jì)算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計(jì)減少47萬元。(注：認(rèn)房不認(rèn)貸后，只要名下廣州無房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。)

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院出版的《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

8月25日，住建部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局三部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策作為政策工具，具體是否實(shí)施，將由各城市自行決定。

什么是“認(rèn)房”，什么又是“認(rèn)貸”? “認(rèn)房不認(rèn)貸”怎么惠及購房者?

“認(rèn)房”或“認(rèn)貸”是銀行在發(fā)放住房按揭貸款時(shí)認(rèn)定是否是首套房的參考標(biāo)準(zhǔn)。

“認(rèn)房”是指銀行在發(fā)放房貸時(shí)，參考購房家庭在當(dāng)?shù)孛聦?shí)際擁有住房套數(shù);“認(rèn)貸”是指銀行會(huì)根據(jù)擬購房人家庭在全國范圍內(nèi)是否有住房貸款記錄(包括公積金貸款和商業(yè)貸款)來確定貸款比例。

其中最為嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)就是“認(rèn)房又認(rèn)貸”(“雙認(rèn)”)，也就是不僅要看購房家庭名下是否有房，還看購房家庭是否在全國有過貸款記錄，一旦有房或有貸款記錄，都算作二套房。

而按照三部門《通知》所明確的內(nèi)容，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。這就是官方認(rèn)定的“認(rèn)房不認(rèn)貸”。

相關(guān)研究員指出，在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策落地城市，將以家庭為單位，包括借款人、配偶及未成年子女在內(nèi)，只要在當(dāng)?shù)貨]有住房，即使有貸款記錄，購房時(shí)可按首套來執(zhí)行貸款政策，享受首付比例和利率優(yōu)惠。

“認(rèn)房不認(rèn)貸”讓買房更便宜

目前在全國各城市購買首套住房都享有一系列優(yōu)惠政策，首套房的首付比例、房貸利率等都明顯低于二套房。

簡(jiǎn)言之，如果被認(rèn)定為首套房，購房門檻將大幅下降，反之則明顯上升。

這對(duì)置換家庭帶來利好。福州有市民稱，生育后想換大房子，之前看中的一套220萬元的住房，按照現(xiàn)在政策，首付40%，要88萬元，如果能‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，首付30%，首付可少付22萬元。

首套房貸款利率也可以降低。有機(jī)構(gòu)監(jiān)測(cè)顯示，2023年7月份，百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%。以天津?yàn)槔?00萬貸款25年在“認(rèn)房不用認(rèn)貸”情形下產(chǎn)生的利息比“認(rèn)房認(rèn)貸”情形下節(jié)省16.8萬元。

同時(shí)，根據(jù)日前財(cái)政部、稅務(wù)總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的公告，在2024年1月1日至2025年12月31日期間，對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)，在市場(chǎng)重新購買住房的納稅人，對(duì)其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅，予以退稅優(yōu)惠，即“換房可退個(gè)稅”。

這意味著，對(duì)于大部分城市來說，換房可以節(jié)省3至5萬元稅費(fèi)，北京等城市部分房源能節(jié)省更多稅費(fèi)。當(dāng)然，交易房屋情況、個(gè)稅征收情況不同，要具體分析。

7月24日，中共中央政治局召開會(huì)議指出，要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

為適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，近期，多地多部門密集發(fā)文，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，更好滿足居民剛性和改善性住房需求的同時(shí)，也將對(duì)擴(kuò)大消費(fèi)、拉動(dòng)投資、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生有利影響。

8月30日，廣東省廣州市、深圳市先后宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。9月1日，上海市、北京市也先后宣布執(zhí)行該政策。

8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合發(fā)布通知，首套、二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%、30%。同時(shí)，降低存量首套住房貸款利率。

專家指出，近段時(shí)間多地多部門密集發(fā)文，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，釋放出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的積極信號(hào)。

落地城市 取消首套房貸利率下限城市有哪些？?22個(gè)城市階段性取消首套房貸利率下限?

落地城市 取消首套房貸利率下限以廣東和湖北的城市居多?

根據(jù)梳理央行各地分支行發(fā)布的信息發(fā)現(xiàn)，目前全國有22個(gè)城市處于取消下限的狀態(tài)，包括：廣東的惠州、韶關(guān)、肇慶、中山、珠海、江門、云浮、湛江、清遠(yuǎn)、汕頭;黑龍江省的牡丹江市;遼寧的本溪;安徽的安慶、蚌埠;湖北的武漢、襄陽、宜昌、荊州、十堰、恩施、荊門;湖南的株洲。

今年4月，央行有關(guān)部門負(fù)責(zé)人披露的數(shù)據(jù)顯示，今年3月全國新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率為4.14%，同比下降了1.35個(gè)百分點(diǎn)。當(dāng)時(shí)有83個(gè)城市下調(diào)首套房貸利率下限后，所執(zhí)行的下限與全國下限相比大概低了10個(gè)到40個(gè)基點(diǎn)。

不久前央行發(fā)布的《2023年第二季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，截至今年6月末，全部343個(gè)城市(地級(jí)及以上)中，100個(gè)城市下調(diào)或取消了首套房貸利率下限。其中，87個(gè)城市下調(diào)了首套房貸利率下限，較全國下限低10~40個(gè)基點(diǎn)，13個(gè)城市取消了首套房貸利率下限。

調(diào)整方式 在實(shí)際執(zhí)行層面需要各地“因城施策”

《通知》明確，2023年8月31日前，金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，或借款人實(shí)際住房情況符合所在城市首套住房標(biāo)準(zhǔn)的其他存量住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款，均在調(diào)整范圍之內(nèi)。自2023年9月25日起，經(jīng)借款人向承貸金融機(jī)構(gòu)提出申請(qǐng)，調(diào)整方式有兩種，一是由該金融機(jī)構(gòu)新發(fā)放新貸款進(jìn)行置換，二是雙方協(xié)商變更合同約定的利率水平。

無論采用哪種方式調(diào)整，調(diào)整后的房貸利率在LPR上的加點(diǎn)幅度，不得低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。因此，借款人可參照央行各分支機(jī)構(gòu)發(fā)布的歷史數(shù)據(jù)來大致估算手中存量房貸是否還有調(diào)整空間。

如果存量首套房貸利率已是當(dāng)時(shí)的利率下限，就無須調(diào)整;如果高于當(dāng)時(shí)的利率下限，可以用實(shí)際利率的加點(diǎn)數(shù)減去下限的加點(diǎn)數(shù)。比如，有客戶當(dāng)年加了70個(gè)基點(diǎn)，而當(dāng)?shù)卣呃氏孪蕻?dāng)時(shí)就是LPR，沒有加點(diǎn)，那這名客戶這次最多就可以降70個(gè)基點(diǎn);如果當(dāng)?shù)乩氏孪蕻?dāng)時(shí)是LPR加20個(gè)基點(diǎn)，那這次就可以下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)，以此類推。當(dāng)然，最終實(shí)際情況，還有待承辦銀行的細(xì)則和雙方協(xié)商情況而定。

業(yè)內(nèi)人士提醒，金融管理部門規(guī)定的只是利率下限。在實(shí)際執(zhí)行層面，由于涉及多方面的復(fù)雜因素，仍需要各地政府按照“因城施策”以及各金融機(jī)構(gòu)的實(shí)際情況進(jìn)行細(xì)化，不同地區(qū)的不同銀行可能不一樣。

近日，央行和國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，存量房貸利率加點(diǎn)下調(diào)終于落地?！锻ㄖ访鞔_，調(diào)整后的利率，不能低于原貸款發(fā)放時(shí)所在城市的首套住房貸款利率政策下限。為配合政策推進(jìn)，截至9月2日，全國31個(gè)省級(jí)行政區(qū)均已公布當(dāng)?shù)厥滋咨虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限情況。

未來行業(yè)市場(chǎng)發(fā)展前景和投資機(jī)會(huì)在哪?欲了解更多關(guān)于行業(yè)具體詳情可以點(diǎn)擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的報(bào)告《2022-2027年住房貸款行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局及“十四五”企業(yè)投資戰(zhàn)略研究報(bào)告》。

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