新政落地 多個城市宣布 全面取消限購政策 當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何變化

• 李波 2023年9月11日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 985 62
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本周，國內(nèi)多個城市對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場政策進行調(diào)整優(yōu)化，以促進住房消費。沈陽在本周宣布全面取消當(dāng)?shù)刈》肯拶徴?。調(diào)整之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何變化?

本周，國內(nèi)多個城市對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場政策進行調(diào)整優(yōu)化，以促進住房消費。沈陽在本周宣布全面取消當(dāng)?shù)刈》肯拶徴?。調(diào)整之后，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場有何變化?

據(jù)了解，這次調(diào)整，沈陽取消了二環(huán)路內(nèi)的住房限購政策，這也是整個沈陽最為核心的區(qū)域。今年3月，二環(huán)路外的住房限購政策已經(jīng)被取消。

這次調(diào)整后，在沈陽全市購買商品住宅不再需要提供當(dāng)?shù)厣绫；蛘呒{稅記錄;在住宅的購買套數(shù)上，也不再有任何限制。沈陽成為今年來，全國范圍內(nèi)首個全面取消住房限購政策的省會城市。

據(jù)悉，限購政策取消后，沈陽市二環(huán)路內(nèi)多個在售的新房項目舉辦了專門的集中銷售、認籌活動，專門面向此前受限購政策影響無法獲得購房資格的客戶。

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沈陽公司營銷負責(zé)人楊科表示，第一，更多的利好原來二環(huán)內(nèi)貸不了款或者有購房需求、短期手上又沒有足夠現(xiàn)金能一次性付款的這些客戶;第二，對周邊一些城市的客戶，他們有更多想要進入沈陽居住的意愿，整個貸款政策也有很大放松。

9月7日，江蘇南京和遼寧大連分別宣布全面取消當(dāng)?shù)氐淖》肯拶徴?。而大連還明確，居民家庭購買商品住房，不再受套數(shù)限制。

此前，廣東東莞、佛山，浙江嘉興等地已全面取消住房限購政策。浙江工業(yè)大學(xué)中國住房和房地產(chǎn)研究院院長虞曉芬說：“這些城市是基于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化而做出的限購政策調(diào)整，對提升市場活躍度，穩(wěn)定市場有積極作用?！?/p>

遼寧沈陽等城市全面取消了限購政策，是基于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化而做出的決定。目前遼寧沈陽的房地產(chǎn)銷售情況如何，購房人又是如何考慮的?

遼寧沈陽的孫女士想買套新房，為自己和父母改善居住條件。這周末，她和母親一起來到市中心的一個新房項目。

孫女士表示，她的家庭在沈陽已有兩套住房，此次購買的將是家里的第三套住房。而目前，市場上符合她需求的樓盤不在少數(shù)，她實地看過的項目，也基本上都有購房優(yōu)惠或折扣。即便在本周沈陽的房地產(chǎn)新政出臺后，開發(fā)商也沒有收回這些促銷政策。

業(yè)內(nèi)人士認為，當(dāng)下，沈陽房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系和前幾年相比已經(jīng)出現(xiàn)明顯變化，由開發(fā)商主導(dǎo)的賣方市場轉(zhuǎn)向購房人主導(dǎo)的買方市場，購房人的偏好也有明顯變化。

楊科說：“老百姓在選擇的過程當(dāng)中，更多的是選擇一些企業(yè)相對穩(wěn)定、交房時間比較早，或者是要買現(xiàn)房和準(zhǔn)現(xiàn)房這類產(chǎn)品。我們目前第一是要保交付的時間，第二需要保品質(zhì)?！?/p>

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，沈陽新房及二手房平均銷售價格指數(shù)，較去年同期分別下降3.8%和5.9%。為了對沖房地產(chǎn)市場的下行壓力，沈陽本周下調(diào)首套及二套房首付款比例下限至20%和30%;針對高層次人才、二孩三孩家庭，推出多項公積金貸款優(yōu)惠政策，并為高校畢業(yè)生等人才提供多類型的購房補貼。

兩部門發(fā)文引導(dǎo)降低存量首套住房貸款利率

中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局31日發(fā)布通知，引導(dǎo)商業(yè)性個人住房貸款借貸雙方有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債，降低存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。

兩部門當(dāng)日宣布，統(tǒng)一全國商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例政策下限，二套住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

根據(jù)通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款或協(xié)商變更合同約定的利率水平。

新發(fā)放貸款或變更后的貸款合同利率水平由金融機構(gòu)與借款人自主協(xié)商確定，但在貸款市場報價利率(LPR)上的加點幅度，不得低于原貸款發(fā)放時所在城市首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限。

多銀行明確存量首套房貸利率調(diào)整實施細則

9月7日，工、農(nóng)、中、建、交和郵儲銀行、中信銀行等相繼發(fā)布存量首套個人住房貸款利率調(diào)整的公告，明確存量個人住房貸款利率調(diào)整的條件和規(guī)則。各銀行發(fā)布的內(nèi)容雖有差異，但總體思路相似。

從調(diào)整范圍來看，各銀行明確“須為首套個人住房貸款”，包括個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為首套住房貸款;個人住房貸款發(fā)放時套數(shù)性質(zhì)為二套住房貸款及以上，但當(dāng)前已符合所在城市首套住房貸款政策。

對于符合條件的存量首套住房貸款，客戶無需提交申請，銀行將統(tǒng)一通過批量調(diào)整的方式進行調(diào)整。

對于符合條件的存量二套房及以上貸款，由客戶向銀行主動申請利率調(diào)整，并提供佐證材料，經(jīng)銀行審批通過后按照批量或單筆的方式進行調(diào)整。

招聯(lián)首席研究員董希淼表示，據(jù)測算，此次存量首套房貸利率調(diào)整將惠及約4000萬戶、上億居民。從幅度看，此次存量首套房貸利率調(diào)整，平均降幅約為80基點。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量房貸為例，假設(shè)房貸利率降至4.3%，可節(jié)約借款人還款支出每年超過5000元。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示：

住房貸款是銀行及其他金融機構(gòu)向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，不同銀行的貸款利率略有上浮。

2022年，全國住房公積金各項業(yè)務(wù)運行平穩(wěn)，住房公積金繳存額31935.05億元，發(fā)放個人住房貸款247.75萬筆、11841.85億元。截至2022年底，個人住房貸款率達78.94%。

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%;其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。商品房銷售面積59515萬平方米，同比下降5.3%，其中住宅銷售面積下降2.8%。商品房銷售額63092億元，增長1.1%，其中住宅銷售額增長3.7%。

個人住房貸款發(fā)放和同期商品房銷售規(guī)模直接相關(guān)，還款則是來自于借款人的收入或者其他資產(chǎn)的配置調(diào)整。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大。

2023住房貸款行業(yè)市場分析

隨著各地“認房不認貸”政策落地，房地產(chǎn)市場正迎來“暖秋”。9月7日，在交易活躍的同時，多家銀行也開始執(zhí)行新政，北京、上海、廣州、深圳四地銀行人士透露，目前已完全按照上級部門政策要求執(zhí)行“認房不認貸”政策，在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

在分析人士看來，在“認房不認貸”之后，不排除所有房貸利率加點會逐漸減少，而且部分區(qū)域的限購政策也有可能微調(diào)。

值得關(guān)注的是，“認房不認貸”落地執(zhí)行后，由于政策的不同，各地還存在一些貸款限制，以北京地區(qū)為例，普通住宅和非普通住宅的實際貸款金額就存在差異。

由于首套房貸首付比例、利率顯著低于二套房貸，疊加退稅優(yōu)惠，這將有助于降低居民住房消費負擔(dān)，更好地滿足居民剛性和改善性住房消費需求，進一步提振居民住房消費意愿。

隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控政策優(yōu)化落地的節(jié)奏將進一步加快、優(yōu)化調(diào)整力度將進一步加大，接下來政策維度有望向限購、限貸、限售、限價寬松，并結(jié)合購房鼓勵政策、降低交易稅費等多方向，以及向熱點一二線城市延伸、擴圍。

本研究咨詢報告由中研普華咨詢公司領(lǐng)銜撰寫，在大量周密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，主要依據(jù)了國家統(tǒng)計局、國家商務(wù)部、國家發(fā)改委、國家經(jīng)濟信息中心、國務(wù)院發(fā)展研究中心、全國商業(yè)信息中心、中國經(jīng)濟景氣監(jiān)測中心、中國行業(yè)研究網(wǎng)、全國及海外多種相關(guān)報刊雜志的基礎(chǔ)信息以及專業(yè)研究單位等公布和提供的大量資料。

更多行業(yè)詳情請點擊中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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