住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及相關政策規(guī)劃分析2023

• 黃文玉 2023年10月20日 來源：互聯(lián)網(wǎng) 住房和城鄉(xiāng)建設部 946 59
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住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。

一、住房貸款的概念

住房貸款是銀行及其他金融機構向房屋購買者提供的任何形式的購房貸款支持，通常以所購房屋作為抵押。按貸款款項來源分為公積金貸款和商業(yè)貸款兩種。按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。住房貸款的利率以銀行同期基準利率為基礎，不同銀行的貸款利率略有上浮。銀行開辦的住房貸款品種主要有企業(yè)類和個人類兩大類。個人類住房貸款可分為兩大類：個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)貸款、委托貸款、自營貸款和組合貸款。

按還款方式又分為等額本息還款方式和等額本金還款方式兩種。等額本息還款方式是在還款期內，每月償還同等數(shù)額的貸款(包括本金和利息)，這樣由于每月的還款額固定，可以有計劃地控制家庭收入的支出，也便于每個家庭根據(jù)自己的收入情況，確定還貸能力。等額本金還款方式是將本金每月等額償還，然后根據(jù)剩余本金計算利息，所以初期由于本金較多，從而使還款額在初期較多，而在隨后的時間每月遞減，這種方式的好處是，由于在初期償還較大款項而減少利息的支出，比較適合還款能力較強的家庭。

等額本息還款法也叫月均法，本金歸還速度較慢，還款壓力較輕，代價是支付的總利息較多，與等額本金還款方式對比，總利息差額在中短期(1-5年)的期限不會十分明顯，在長期限內(20-30年)，總利息差額才明顯。無論等額本金還款是等額本息還款，每期的利息計算方法是一致的，等于剩余本金乘以月利率。選擇什么還款方式，要看個人還款能力，不可貪圖支付總利息少就選等本金還款法，實際操作中，不少人還是選擇等額本息還款法。

二、住房貸款行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀調研分析

數(shù)據(jù)顯示，2021年10月人民幣貸款增加8262億元，同比多增1364億元。初步統(tǒng)計，10月社會融資規(guī)模增量為1.59萬億元，比上年同期多1970億元，比2019年同期多7219億元。10月末，廣義貨幣(M2)余額233.62萬億元，同比增長8.7%，增速比上月末高0.4個百分點，比上年同期低1.8個百分點。央行此次專門公布了個人住房貸款數(shù)據(jù)，2021年10月末，個人住房貸款余額37.7萬億元，當月增加3481億元，較9月多增1013億元。從多家銀行了解到，10月房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放大幅增長，11月首旬各行房地產(chǎn)貸款投放力度進一步加大。

2021年，我國住房公積金繳存額為29156.87億元，同比2020年增長11.24%;提取額為20316.13億元，同比2020年增長9.51%。2021年，中國住房公積金個人貸款發(fā)放額為13964.22億元，同比2020年增長4.52%。中國住房公積金個人住房貸款率為84.18%，較2020年末減少1.13個百分點。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調研及投資策略預測報告》顯示：

2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款發(fā)放額最多地區(qū)為廣東，貸款發(fā)放額為1331.06億元;江蘇地區(qū)住房公積金個人住房貸款發(fā)放額1184.31億元，位居全國第二;上海地區(qū)住房公積金個人住房貸款發(fā)放額1151.65億元，位居全國第三。住房和城鄉(xiāng)建設部數(shù)據(jù)顯示，2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款率最多地區(qū)為貴州省，個人住房貸款率高達98.21%。

2021年我國發(fā)放住房公積金個人住房貸款310.33萬筆，同比2020年增長2.50%;2021年中國住房公積金個人住房貸款余額68931.12億元，同比2020年增長10.62%。2021年，中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量最多地區(qū)為江蘇省，共發(fā)放住房公積金個人住房貸款26.76萬筆;其次是廣東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量25.4萬筆;然后是山東地區(qū)，發(fā)放住房公積金個人住房貸款數(shù)量25.02萬筆。2021年中國發(fā)放住房公積金個人住房貸款余額最多地區(qū)是廣東省，貸款余額6155.81億元;江蘇地區(qū)住房公積金個人住房貸款余額為5815.48億元，貸款余額位居全國第二;上海地區(qū)住房公積金個人住房貸款余額為5580.86億元，貸款余額居全國第三。

貸款者在購買房產(chǎn)時，所購房產(chǎn)的“年齡”將決定其能夠貸款多少年限。根據(jù)銀行規(guī)定，房齡較新的房產(chǎn)比較容易做貸款。像建房期在10年以內的2手房，其各方面條件較好，銀行愿意對這類房齡的住房貸款加快審批速度。而70、80年代的二手房由于房屋年齡較久，銀行可控的貸款風險相對較大，因此銀行對這類房屋的貸款審批十分謹慎。

對于貸款買房的申請人來說，如工作收入、工作穩(wěn)定性、儲蓄存款、資產(chǎn)情況等也是銀行考量的因素，也是自身貸款年限申請時間的衡量因素。經(jīng)濟實力較強的借款人可以考慮貸款年限較短，有一定還款壓力的貸款方案。像7成10年或15年、甚至6至5成的貸款方案。而經(jīng)濟實力稍差的借款人，需注意自身經(jīng)濟條件是否允許其承受較大的還款壓力，如果銀行信譽資質等方面較好，這類人群有可能會獲得最高8成20年的貸款。

三、住房貸款行業(yè)相關政策規(guī)劃分析

2022年9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。這一政策措施的出臺，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當?shù)卣叻秶鷥龋y行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

2023年8月31日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》。自9月25日起，存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構提出申請調整利率。

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