降低存量首套住房貸款利率的問題分析 為較高利率貸款買房的家庭減少支出

• 劉明月 2023年10月10日 來源：中國人民銀行 1389 91
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存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

降低存量首套住房貸款利率的問題分析 為較高利率貸款買房的家庭減少支出

近年來，我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生了重大變化，借款人和銀行對于有序調(diào)整優(yōu)化資產(chǎn)負債都有訴求。為更好適應(yīng)房地產(chǎn)市場新形勢，8月31日人民銀行、金融監(jiān)管總局明確允許商業(yè)銀行自9月25日起降低符合條件的存量首套住房房貸利率，可以選擇由商業(yè)銀行新發(fā)放住房貸款置換，也可以協(xié)商變更合同約定的利率水平。

降低存量房貸利率據(jù)我們了解已在積極有效推進。考慮到房貸存續(xù)期最長可達30年，而且不同貸款的時間、地域、個體差異較大，政策公布后，我們與主要銀行保持了密切溝通，指導(dǎo)銀行按照市場化、法治化原則，細化政策落地方案，盡可能為借款人提供便利。

9月7日，四家國有大行發(fā)布公告，對于參考貸款市場報價利率定價的存量浮動利率首套房貸，明確將于9月25日，也就是政策實施首日，主動批量調(diào)整利率，整個過程不需要借款人操作。

對于“二套轉(zhuǎn)首套”等其他情況，借款人可以從9月25日起向銀行提出申請并提供證明材料，銀行將對審核通過的業(yè)務(wù)進行批量調(diào)整。大部分符合要求的存量首套房貸利率將降至貸款市場報價利率，2022年5月以后的將降至貸款市場報價利率減20個基點，直接下調(diào)至政策下限。中小銀行也在陸續(xù)參照國有銀行制定并發(fā)布實施細則。

預(yù)計超過九成符合條件的借款人可在第一時間充分享受政策紅利，其他借款人的存量房貸利率也將在10月底前完成調(diào)整。

存量房貸利率的降低可以節(jié)約居民利息負擔，顯著增強消費能力。本次政策調(diào)整利好是中長期的，可持續(xù)為近幾年較高利率貸款買房的家庭減少支出，支持提升居民消費能力，有效促進消費增長。

下一步，人民銀行將繼續(xù)密切關(guān)注市場動態(tài)，維護好市場競爭秩序，推動存量房貸利率調(diào)整工作平穩(wěn)有序落地。

中研研究院出版的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》顯示

中國住房貸款行業(yè)市場分析

日前，中國人民銀行、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，對于貸款購買商品住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于20%，二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一為不低于30%。

存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款的借款人可向承貸金融機構(gòu)提出申請，由該金融機構(gòu)新發(fā)放貸款置換存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款。

住房貸款行業(yè)中，業(yè)內(nèi)專家分析稱，作為貸款市場報價利率，LPR保持不變是立足于宏觀經(jīng)濟整體平穩(wěn)發(fā)展的角度，是貨幣政策保持穩(wěn)健的表現(xiàn)，而房貸利率上浮，反映出監(jiān)管對房地產(chǎn)市場的定向調(diào)控，反映出未來樓市降低居民購房杠桿、防范居民住房金融風(fēng)險的調(diào)控趨勢。

2023年上半年，個人住房貸款余額約為39萬億元，貸款年限主要為20年和30年。

上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資58550億元，同比下降7.9%(按可比口徑計算);其中，住宅投資44439億元，下降7.3%。

上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積791548萬平方米，同比下降6.6%。其中，住宅施工面積557083萬平方米，下降6.9%。房屋新開工面積49880萬平方米，下降24.3%。其中，住宅新開工面積36340萬平方米，下降24.9%。房屋竣工面積33904萬平方米，增長19.0%。其中，住宅竣工面積24604萬平方米，增長18.5%。

截至今年6月末，我國個人住房貸款余額38.6萬億元。假設(shè)存量按揭利率下調(diào)70BP降至新發(fā)放利率4.0%左右的水平，按照100萬元按揭貸款、等額本息還款計算，可降低借款人月供約400元;全行業(yè)每年可減少房貸利息約3000億元。

工、農(nóng)、中、建四大國有商業(yè)銀行分別發(fā)布公告，明確存量首套住房貸款利率調(diào)整有關(guān)事項。9月25日，各家銀行開始正式下調(diào)存量首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率。根據(jù)四大國有商業(yè)銀行發(fā)布的公告，此次調(diào)整的范圍，是今年8月31日前已發(fā)放和已簽訂合同但未發(fā)放的首套住房商業(yè)性個人住房貸款。按照貸款發(fā)放時間，四大行的調(diào)整范疇基本劃分為2019年10月以前、2019年10月至2022年5月中旬、2022年5月中旬至2023年8月31日前發(fā)放的住房貸款。

從銀行房地產(chǎn)信貸結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)貸款余額一共是50多萬億元，其中個人住房貸款余額接近40萬億元;房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額13萬億元左右，其中地產(chǎn)開發(fā)、保障房建設(shè)貸款余額大約6萬億元，開發(fā)企業(yè)承貸的大約是6-7萬億元。

存量住房貸款利率的下調(diào)，對借款人而言可節(jié)約利息支出，將“二套轉(zhuǎn)首套”及固定利率貸款納入調(diào)整范圍，使得受益群體擴大，能有效減輕“提前還貸”的現(xiàn)象，為銀行留住優(yōu)質(zhì)的房貸客戶。

中國住房貸款行業(yè)的內(nèi)外部環(huán)境、行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展狀況、市場供需、競爭格局、標桿企業(yè)、住房貸款發(fā)展趨勢、機會風(fēng)險、發(fā)展策略與投資建議等進行了分析。

住房貸款行業(yè)報告由中研普華行業(yè)分析專家領(lǐng)銜撰寫，主要分析了行業(yè)的市場規(guī)模、發(fā)展現(xiàn)狀與投資前景，同時對住房貸款行業(yè)的未來發(fā)展做出科學(xué)的趨勢預(yù)測和專業(yè)的行業(yè)數(shù)據(jù)分析，幫助客戶評估住房貸款行業(yè)投資價值。

據(jù)了解，該行業(yè)發(fā)展空間極大，未來住房貸款市場現(xiàn)狀如何呢?請查看，中研研究院出版的《2022-2027年中國住房貸款行業(yè)市場深度調(diào)研及投資策略預(yù)測報告》。

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