關(guān)于萬科 深圳國資委發(fā)聲 百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%

• 李波 2023年11月7日 來源：中研普華集團、央視財經(jīng)、中研網(wǎng) 890 55
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對近期萬科債券的非理性波動，6日，萬科與境內(nèi)外金融機構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會。深圳市國資委黨委委員葉新明在會上表示，萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。

對近期萬科債券的非理性波動，6日，萬科與境內(nèi)外金融機構(gòu)舉行三季度業(yè)績說明會。深圳市國資委黨委委員葉新明在會上表示，萬科長期堅持穩(wěn)健的經(jīng)營策略和財務(wù)政策，具備足夠的安全性，并未出現(xiàn)傳言所說的財務(wù)風(fēng)險、管理風(fēng)險。

如果萬科遭遇極端情況，深圳市國資委有充分信心、足夠的資金資源和工具，通過項目合作、優(yōu)化股權(quán)投資結(jié)構(gòu)、債券認(rèn)購、協(xié)調(diào)金融機構(gòu)融資等一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應(yīng)對。

深圳市國資委提出五大具體支持措施

面對復(fù)雜的國際形勢和資本市場可能出現(xiàn)的非理性行為，除鮮明表態(tài)外，深圳市國資委還提出了如果萬科遭遇極端情況將采取的具體舉措：

一是在堅持市場化、法治化的原則下，運用一切可能手段和途徑與萬科共同應(yīng)對可能風(fēng)險，包括但不限于通過受讓、合作開發(fā)等方式加快推進萬科大型城市更新項目開發(fā)建設(shè);二是通過協(xié)同、合作等方式，提高萬科持有的各類投資性房地產(chǎn)的流動性;

三是配合萬科優(yōu)化長期股權(quán)投資結(jié)構(gòu);四是積極組織市屬國有企業(yè)市場化方式參與債券認(rèn)購等工作;五是積極協(xié)調(diào)各類金融機構(gòu)加大對萬科融資的支持力度。

萬科總資產(chǎn)、營業(yè)收入、利潤總額在深圳國資中占比均超三成以上，萬科的經(jīng)營發(fā)展對深圳國資具有重大影響。深圳市國資委強調(diào)，國資國企有實力也有能力支持萬科防范和應(yīng)對各類風(fēng)險。

“大股東將減持萬科是謠言”

萬科第一大股東深圳地鐵的董事長辛杰在會上表示，深圳地鐵將堅定與萬科站在一起，已準(zhǔn)備好豐富“工具箱”給予支持，將根據(jù)市場情況進行有序釋放以支持萬科。

具體包括：以市場化、法治化方式，承接萬科在深圳的部分城市更新項目，幫助萬科盤活大宗資產(chǎn)，為萬科注入新的流動性，交易金額預(yù)計超過100億元;擇機購買萬科在公開市場發(fā)行的債券，提振市場信心。

此外，辛杰在會上直言，深鐵長期持有萬科股票的初心不變，所謂“大股東將減持萬科”，是別有用心的謠言。萬科董事會主席郁亮表示，萬科對市場一直有信心，但市場的恢復(fù)需要“能買、想買、需要買”三組力量的合力。住房需求依然龐大，8月以來各地出臺了許多支持合理住房需求的政策，給需求釋放創(chuàng)造了條件，當(dāng)前需要通過各方共同努力保持行業(yè)穩(wěn)定，以恢復(fù)消費者的信心。

萬科管理層透露最新經(jīng)營情況

會上，萬科管理層分享了三季度最新經(jīng)營情況?，F(xiàn)金流層面，截至三季度末，萬科持有貨幣資金1037億元，對短期債務(wù)覆蓋倍數(shù)為2.2倍。融資層面，今年1-10月，萬科新增融資金額超過850億元，其中境內(nèi)新增融資平均利率僅3.64%。

萬科三季報數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月累計實現(xiàn)營業(yè)收入2903.1 億元，同比下降 14.0%;實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤136.2億元，同比下降 20.3%。

其中，主業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算面積為1831.7 萬平方米，貢獻營業(yè)收入2442.1億元，同比分別下降 19.0%和 17.4%。萬科集團創(chuàng)始于深圳，至今已有近40年的歷史，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)遍布全國，是世界五百強企業(yè)，在深圳500強企業(yè)中排名前十，也是深圳的納稅大戶。

百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，百強房企10月單月銷售額同比下降33.5%，環(huán)比下降7.5%。從累計業(yè)績來看，1~10月百強房企銷售總額為52977.0億元，同比下降13.1%，降幅相比1～9月擴大2.8個百分點。

在房企業(yè)績普遍同比下降的情況下，各陣營房企數(shù)量也發(fā)生了變化。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年1~10月，銷售額超千億元房企有14家，較去年同期減少2家;銷售額在500億~1000億元房企有12家，較去年同期減少7家;銷售額超百億元房企有100家，較去年同期持平。

從房企排位來看，前三強分別是保利發(fā)展、萬科、中海地產(chǎn)，1~10月銷售額分別為3681.5億元、3116億元和2642.3億元。去年1~10月的前三強分別是碧桂園、保利發(fā)展、萬科。

分城市來看，部分核心城市在持續(xù)利好政策帶動下，銷售規(guī)模環(huán)比延續(xù)增長趨勢。長三角、珠三角中，南京、蘇州、廣州等城市新房銷售面積環(huán)比增長，其中南京、廣州在去年同期低基數(shù)下同比也出現(xiàn)增長，但多數(shù)城市10月市場表現(xiàn)較為平淡，銷售面積環(huán)比下降。另外，京津冀及中西部地區(qū)除個別核心城市外，市場整體延續(xù)低溫運行。

值得注意的是，9月份北上廣深等多地落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，10月各地樓市優(yōu)化政策進一步落地推進，包括成都、濟南、合肥、廈門等多個熱點二線城市取消地價上限等。但從市場表現(xiàn)來看，10月樓市整體表現(xiàn)不及預(yù)期。

10月18日，上海市出臺《關(guān)于優(yōu)化本市住房公積金個人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，對公積金貸款政策進行優(yōu)化，首次公積金貸款結(jié)清后再次貸款可執(zhí)行首套標(biāo)準(zhǔn)，但對于在全國有未結(jié)清的住房公積金貸款或者在全國有兩次及以上公積金貸款記錄的家庭不予貸款。

中指研究院上海高級分析師陳炬蘭分析認(rèn)為，繼多個二線城市實行公積金“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后，上海作為首個實行的一線城市，預(yù)計將對改善或置換客戶起一定積極作用，預(yù)期未來將有更多城市跟進。上海新房在實行商貸“認(rèn)房不認(rèn)貸”后，9月新房(不含保障房)成交量環(huán)比增長21.7%，市場熱度有所上升。

二線城市方面，10月20日，成都住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款相關(guān)規(guī)定的通知》，明確申請住房公積金貸款購買成都市自住住房的，以繳存人家庭成員(含未成年子女)在成都市住建部門房屋登記信息系統(tǒng)記錄的住房套數(shù)為依據(jù)，不再將個人征信中未結(jié)清商業(yè)性個人住房貸款納入住房套數(shù)認(rèn)定。在成都市無住房的執(zhí)行首套房政策，有一套住房的執(zhí)行第二套房政策，有兩套及以上住房的不予貸款。

據(jù)中研產(chǎn)業(yè)研究院《2023-2028年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及投資戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析：

2023年1—9月份全國房地產(chǎn)市場基本情況

房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況

1—9月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資87269億元，同比下降9.1%(按可比口徑計算);其中，住宅投資66279億元，下降8.4%。

1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積815688萬平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面積574250萬平方米，下降7.4%。房屋新開工面積72123萬平方米，下降23.4%。其中，住宅新開工面積52512萬平方米，下降23.9%。房屋竣工面積48705萬平方米，增長19.8%。其中，住宅竣工面積35319萬平方米，增長20.1%。

商品房銷售和待售情況

1—9月份，商品房銷售面積84806萬平方米，同比下降7.5%，其中住宅銷售面積下降6.3%。商品房銷售額89070億元，下降4.6%，其中住宅銷售額下降3.2%。

9月末，商品房待售面積64537萬平方米，同比增長18.3%。其中，住宅待售面積增長19.7%。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

1—9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金98067億元，同比下降13.5%。其中，國內(nèi)貸款12100億元，下降11.1%;利用外資36億元，下降40.0%;自籌資金31252億元，下降21.8%;定金及預(yù)收款33631億元，下降9.6%;個人按揭貸款17028億元，下降6.9%。

房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

9月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為93.44。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，項目的運轉(zhuǎn)對于資金依賴度極高。在房地產(chǎn)行業(yè)庫存積壓與競爭加劇的背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金面壓力日趨提升。

一方面，資金實力強大的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以通過多樣的融資渠道從容應(yīng)對資金缺口;另一方面，管理銷售體系發(fā)達，存貨周轉(zhuǎn)率快的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)勢將更加明顯。

房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇之路充滿曲折，隨著疫情影響消退，2023年房地產(chǎn)市場在積壓需求集中釋放后，呈現(xiàn)出先揚后抑、逐步探底的降溫態(tài)勢。

行業(yè)持續(xù)低迷以及風(fēng)險的積聚無疑對整個宏觀經(jīng)濟、金融系統(tǒng)的穩(wěn)定均帶來了不利影響，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟大盤至關(guān)重要。

未來房地產(chǎn)政策短期將堅持政策的連續(xù)性穩(wěn)定性，主體政策收緊趨勢不變，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的住房發(fā)展格局。中長期逐步構(gòu)建并完善長效機制，中央政治局會議指出要加快住房制度改革和長效機制建設(shè)，長效機制落實將進一步加快。

同時，短期調(diào)控與長效機制的銜接將更為緊密，在維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的同時，完善多層次住房供應(yīng)體系，這也將對未來房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更深遠(yuǎn)的影響，推動住房觀念變化和住房居住屬性強化，為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定建立更穩(wěn)固的基礎(chǔ)。

報告對我國房地產(chǎn)的行業(yè)現(xiàn)狀、市場各類經(jīng)營指標(biāo)的情況、重點企業(yè)狀況、區(qū)域市場發(fā)展情況等內(nèi)容進行詳細(xì)的闡述和深入的分析，著重對房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展進行詳盡深入的分析，并根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的政策經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境對房地產(chǎn)行業(yè)潛在的風(fēng)險和防范建議進行分析。

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