中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華在接受記者采訪時(shí)表示，賦以租房與購(gòu)房者子女同等的入學(xué)權(quán)利，針對(duì)新購(gòu)學(xué)區(qū)房率先開(kāi)征房產(chǎn)稅，有利于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)、降溫大城市樓市，促進(jìn)公平與效率更有利于國(guó)家民族長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，他還表示，兒童入學(xué)資格(學(xué)籍)與是否購(gòu)房變相掛鉤，是造成近來(lái)一線城市房?jī)r(jià)大漲的重要實(shí)際因素。

　　“學(xué)區(qū)房熱”推高一線城市房?jī)r(jià)

　　2015年4季度以來(lái)，中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)一波快速升溫。鄒琳華指出，

　　嚴(yán)格的就近劃片入學(xué)造成的購(gòu)房恐慌(并不局限于優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房)及瘋狂的學(xué)區(qū)房投機(jī)，則是本輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲背后的重要實(shí)際驅(qū)動(dòng)因素。

　　“本輪一線城市房?jī)r(jià)暴漲，除了局部 ‘金融泡沫’，還可能有其更深層次的現(xiàn)實(shí)原因。在本輪房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，根據(jù)從北京、上海、南京等熱點(diǎn)城市獲取的購(gòu)房樣本，發(fā)現(xiàn)多數(shù)購(gòu)房者的背景并沒(méi)有任何特別之處，他們既非資本運(yùn)作能人，更不是金融地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者，而只是中等收入的平常家庭而已。而他們購(gòu)房的動(dòng)機(jī)也不是為了投機(jī)炒房，而是為了孩子當(dāng)前或未來(lái)上學(xué)需要。” 鄒琳華說(shuō)。

　　鄒琳華分析稱，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也印證了關(guān)于購(gòu)房入學(xué)推高一線城市房?jī)r(jià)的論斷。2016年9月，北京市單價(jià)最高的30單二手住房交易，基本上都發(fā)生在西城區(qū)的“老破小”小區(qū)中，住房條件非常差，對(duì)房?jī)r(jià)的支撐主要來(lái)源于房屋產(chǎn)權(quán)人對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)校入學(xué)資格的壟斷性占有。

　　“相比“老破小”學(xué)區(qū)房瘋狂投機(jī)炒作，更為瘋狂和奇葩的是針對(duì)學(xué)區(qū)地下室的投機(jī)。絕大多數(shù)地下室終年陰暗不通風(fēng)，無(wú)手機(jī)信號(hào)，并不具備正常的居住條件。但由于部分地下室可以落戶入學(xué)，形成“學(xué)區(qū)地下室”，從而使其產(chǎn)生了遠(yuǎn)高于其使用價(jià)值的價(jià)格。”鄒琳華說(shuō)。

　　入學(xué)資格與購(gòu)房變相掛鉤引發(fā)學(xué)區(qū)房搶購(gòu)

　　入學(xué)資格與購(gòu)房變相掛鉤，租房者子女面臨入學(xué)困難。鄒琳華通過(guò)深入調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，嚴(yán)格就近劃片入學(xué)政策實(shí)施后，多數(shù)城市的兒童入學(xué)條件，無(wú)論是“單校劃片”還是“多校劃片”，都變相指向自有產(chǎn)權(quán)住房。而租房者并不能算是片區(qū)的一員，子女極可能無(wú)法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué)。即使運(yùn)氣好得以入學(xué)，也只能按本區(qū)縣教委指定進(jìn)入最差的學(xué)校就讀。

　　以北京市西城區(qū)新公布2016年小學(xué)入學(xué)條件的為例，三類無(wú)房戶子女都可能無(wú)法入學(xué)：一是集體戶籍無(wú)房戶，如果未獲公房配租，僅租住私人住房，子女將無(wú)法在當(dāng)?shù)厝雽W(xué);二是具有其他區(qū)縣戶籍，但在該區(qū)工作和實(shí)際租房居住(無(wú)自有產(chǎn)權(quán)住房)的家庭，子女將無(wú)法在就業(yè)和實(shí)際居住地入學(xué);三是外地戶籍租房居住者，需要辦齊苛刻的五證(實(shí)際需要提供的證明可能多達(dá)28個(gè)以上)，否則也將無(wú)法入學(xué)。

　　但另一方面，如果在片區(qū)購(gòu)買了自有產(chǎn)權(quán)住房，則這些子女入學(xué)難題大都能迎刃而解。前兩類無(wú)法入學(xué)的家庭現(xiàn)在可以優(yōu)先入學(xué)，第三類外地戶籍家庭除了在北京等特大城市，購(gòu)房后也可順利落戶入學(xué)。在有些學(xué)校，還將購(gòu)房入戶的年限與入學(xué)資格相掛鉤。要順利入學(xué)，父母不僅要買房，而且要提前盡早搶房，最好孩子一出生或未出生之前就把房子買好，否則一切都可能來(lái)不及了。

　　鄒琳華據(jù)此推斷，如果現(xiàn)有的兒童入學(xué)條件不發(fā)生變化，一線城市房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了本輪猛漲后，即使出現(xiàn)短期調(diào)整，其長(zhǎng)期上漲趨勢(shì)也不會(huì)有所改變。

　　新購(gòu)學(xué)區(qū)住房可率先開(kāi)征房產(chǎn)稅

　　在就近入學(xué)的條件下，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的優(yōu)質(zhì)教育資源不再具有公共產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)特征。學(xué)位為學(xué)區(qū)內(nèi)的居民所壟斷性占有，其他居民無(wú)法享用。鄒琳華說(shuō)，高昂的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)也表明，優(yōu)質(zhì)公共基礎(chǔ)教育終將淪為富人的專利。雖然優(yōu)質(zhì)的公共教育資源已經(jīng)淪為少部分私人的專屬資源，但從供給端看，這些優(yōu)質(zhì)的公共教育資源的辦學(xué)成本仍然由全體居民承擔(dān)，住在優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)中的富人并沒(méi)有為此多出一分錢，政府和學(xué)校也并未從學(xué)區(qū)房的壟斷性高價(jià)收益得到任何好處，這顯然是不公平的。

　　鄒琳華認(rèn)為，應(yīng)盡快糾正現(xiàn)有兒童入學(xué)政策的偏差，明確賦予租房家庭與購(gòu)房家庭子女同等的入學(xué)權(quán)利。租購(gòu)房同權(quán)有利于促使特大城市房?jī)r(jià)回歸理性，避免非理性搶房運(yùn)動(dòng)及購(gòu)房恐慌的形成。

　　鄒琳華表示，從公平的社會(huì)原則和成本收益對(duì)等的經(jīng)濟(jì)原則出發(fā)，優(yōu)質(zhì)公共基礎(chǔ)教育所產(chǎn)生的高于平均水平的辦學(xué)成本應(yīng)由學(xué)區(qū)內(nèi)的業(yè)主共同承擔(dān)，這也是國(guó)際普遍通行的公共籌資經(jīng)驗(yàn)。在公共基礎(chǔ)教育水平客觀上存在較大差別的條件下，可對(duì)學(xué)區(qū)房率先開(kāi)征房產(chǎn)稅，并將其中一定比例用于學(xué)區(qū)辦學(xué)，從而實(shí)現(xiàn)公共基礎(chǔ)教育投入與產(chǎn)出(質(zhì)量)的良性循環(huán)。考慮到住房產(chǎn)權(quán)的歷史延續(xù)性、政策的可操作性及抑制學(xué)區(qū)房投機(jī)的政策目標(biāo)，對(duì)優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房開(kāi)征房產(chǎn)稅，應(yīng)主要針對(duì)于新購(gòu)學(xué)區(qū)住房。

　　“如果設(shè)計(jì)合理，對(duì)新購(gòu)學(xué)區(qū)房的征稅有望實(shí)現(xiàn)多方共贏，這也可以作為推進(jìn)房產(chǎn)稅改革的一個(gè)突破點(diǎn)。” 鄒琳華說(shuō)。