顧云昌表示,有的城市出現(xiàn)房價上漲過快與投資炒房行為有一定關聯(lián),同時,房價的過快上漲讓投資者們意識到很容易能在短期內(nèi)獲利,又可能進一步助推炒房行為?!霸谶@種情況下推出限售政策是可以起到一定作用的,起碼這是一種導向,讓人們知道短期炒房獲利的可能性已經(jīng)不存
近日,多地相繼出臺樓市調(diào)控政策,以打擊炒房行為。
9月22日、23日,西安、重慶、南昌、南寧、長沙、貴陽、石家莊、武漢8個省會城市(重慶為直轄市)相繼出臺樓市調(diào)控措施,其中6個城市采取了限售限購措施。對此,業(yè)內(nèi)專家在接受媒體采訪時表示,限售政策能一定程度影響到短期炒房行為,而一些房價上漲過快的三線城市也有望跟進,但專家強調(diào),調(diào)控政策必須因地制宜,地方政府需仔細研究衡量當?shù)厥欠裥枰雠_限售、限購等短期調(diào)控措施,防止“一窩蜂”現(xiàn)象。
能讓炒房客意識到短期獲利的可能性不存在
全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟主席顧云昌分析,連日出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的多為二線省會城市,這些城市有一些共同的特點,即人口流入量大、房產(chǎn)庫存低、房價上漲快。
顧云昌表示,有的城市出現(xiàn)房價上漲過快與投資炒房行為有一定關聯(lián),同時,房價的過快上漲讓投資者們意識到很容易能在短期內(nèi)獲利,又可能進一步助推炒房行為?!霸谶@種情況下推出限售政策是可以起到一定作用的,起碼這是一種導向,讓人們知道短期炒房獲利的可能性已經(jīng)不存在了?!?/p>
至于其他城市是否也會跟進限售的政策,顧云昌認為,一些房價上漲快、庫存已經(jīng)降到較低的三線城市也有可能會跟進類似政策,但那些調(diào)控已經(jīng)相當嚴格的一線城市是否也會跟進加碼調(diào)控則仍需觀望。
選取何種調(diào)控政策需謹慎
限售、限購、限價等短期調(diào)控手段中,哪一種會對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場供需關系和房價產(chǎn)生更大影響?
對此,專家們表示,不同政策針對不同城市的市場都會產(chǎn)生不一樣的效果,這些效果可能是積極的、但也可能適得其反,因此地方政府在出臺短期調(diào)控政策前必須對當時市場做謹慎的研究和分析,以尋找一種更適合當?shù)胤康禺a(chǎn)市場現(xiàn)狀的調(diào)控手段。
在顧云昌看來,限售政策對于短期炒房現(xiàn)象嚴重的城市會更有用,當炒房行為得到控制之后,將進一步平衡供需關系,對房價過快上漲起到抑制效果。但若房價上漲與短期炒房行為關聯(lián)不大的地區(qū),則未必會有明顯影響。
中國社科院城市與競爭力研究中心研究員鄒琳華提出,在剛性需求較大的城市,如果限售政策影響到二手房市場的供應量,則有可能進一步加劇供小于求的局面,甚至起到進一步助推房價上漲的反面效果。他還分析,一線城市一方面剛性需求大,另一方面即便是投資炒房者對于較長期投資房地產(chǎn)能獲得高回報的預期也更高,因此短期的限售可能起不了多大作用。
鄒琳華認為,相比限售,限購的手段對于房價過快上漲的抑制效果可能會更大。
顧云昌則指出,在一些城市,限價的調(diào)控手段的運用需要謹慎?!霸谌丝诹魅肓看蟆①彿啃枨笸⒌某鞘?,政府限價行為可能會加劇人們對于未來房價大幅上漲的預期,認為趁著政府限價買到就是賺到,加劇投資炒房行為?!鳖櫾撇治?。
調(diào)控應因地制宜,警惕“一窩蜂”現(xiàn)象
顧云昌和鄒琳華都強調(diào),地方政府在推出樓市調(diào)控政策時必須因地制宜,做足對當?shù)厥袌龅难芯亢笤贈Q定當下需不需要出臺調(diào)控政策、需要出臺哪一種調(diào)控政策。
“需要格外警惕出現(xiàn)‘一窩蜂’出臺調(diào)控政策的現(xiàn)象?!编u琳華提醒,其他城市切莫因為已有多地出臺限售政策而跟風推出,“盲目跟風的后果是政策可能很難維持,可能不久之后又要更改?!?/p>
鄒琳華呼吁,相比短期內(nèi)頻繁出臺各類調(diào)控政策,他更加期待政策可以規(guī)范化、制度化?!氨热纾恍┐蟪鞘邢拶徬奘酆蟮纳唐贩浚c新加坡式經(jīng)濟適用房在經(jīng)濟屬性上并無本質(zhì)差異。同樣只能出售給特定資格人群,同樣只能持有限定套數(shù)。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策,則是直接借鑒了新加坡的經(jīng)濟適用房政策?!编u琳華舉例,可以借鑒新加坡做法,使短期調(diào)控的限購、限售政策規(guī)范、制度化后,演變成經(jīng)濟適用房政策等長效機制。
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