134家房企存貨逾4.2萬億元上漲20%

• 2017年11月14日 FanTianQing來源：網(wǎng)易新聞 776 47
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  2017-2022年版房地產(chǎn)信托產(chǎn)業(yè)政府戰(zhàn)略管理與區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告

  區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的核心內(nèi)容，是各級(jí)政府部門發(fā)展相關(guān)產(chǎn)業(yè)的“路線圖”，對(duì)于區(qū)域發(fā)展規(guī)劃來說，就相當(dāng)于一張藍(lán)圖對(duì)一個(gè)建筑物的重要性，有了這張“藍(lán)圖”，區(qū)域才能在有規(guī)劃有計(jì)...

預(yù)計(jì)接下來行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，房企存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金難度增加。

房企所面臨的問題有哪些？

負(fù)債逾6萬億元，貨幣資金9000億元的A股房企板塊，存貨攀升至4.2萬億元。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年9月底，按照申銀萬國行業(yè)分類，剔除數(shù)據(jù)不全的上市房企，134家上市房企存貨總計(jì)超過4.2萬億元，同比增長(zhǎng)20%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，近年來房企新增項(xiàng)目土地成本較高，貨值增加。同時(shí)，今年多數(shù)城市限價(jià)調(diào)控，房企拿不到理想預(yù)售價(jià)減緩了新盤銷售速度。此外，“京滬”對(duì)商業(yè)立項(xiàng)項(xiàng)目的限制性政策，導(dǎo)致商住市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期，部分房企此類存貨較多，成為大量滯銷品。

存貨攀升6900億元

值得關(guān)注的是，以萬科為首的A股9大房企存貨總計(jì)為2.3萬億元，占比接近55%。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，劍指3000億元以上銷售目標(biāo)的房企陣營壯大。更重要的是，在增量市場(chǎng)銷售規(guī)模增速減緩趨勢(shì)下，調(diào)控從嚴(yán)帶來的市場(chǎng)降溫效應(yīng)也將持續(xù)，預(yù)計(jì)接下來行業(yè)將進(jìn)入調(diào)整期，房企存貨轉(zhuǎn)化為現(xiàn)金難度增加。

記者根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至2017年9月底，134家上市房企存貨總計(jì)4.2萬億元，與去年同期相比增加了6900億元，同比增長(zhǎng)幅度為20%。

其中，存貨門檻在3000億元以上的有3家，合計(jì)存貨占比為34%；存貨1000億元-3000億元的房企有6家；500億元—1000億元的有11家；300億元-500億元的有10家；100億元-300億元的有29家。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，截至2017年9月底，萬科存貨為5505.73億元，同比上漲23%；綠地控股存貨為4852.38億元，同比上升13%；保利地產(chǎn)存貨3924.69億元，同比上升32%。

對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士表示，房企財(cái)務(wù)報(bào)表中的存貨指標(biāo)包括了住房庫存、土地儲(chǔ)備、開工建設(shè)項(xiàng)目等指標(biāo)，所以整個(gè)存貨規(guī)模會(huì)比實(shí)際上的待售住宅面積或金額要高。不過，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從占比來看，住房庫存規(guī)模是其中較大的一項(xiàng)。

事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，庫存增加有其合理性，一般房企會(huì)儲(chǔ)備滿足未來3年發(fā)展需求的土地量，這是房地產(chǎn)行業(yè)的本身屬性。但近年來，房企拿地成本越來越高，存貨的貨值增加，加上市場(chǎng)波動(dòng)、布局不合理，調(diào)控政策和企業(yè)本身的擴(kuò)張欲望等因素，房企存貨一直處于攀升狀態(tài)。不過，若消化得當(dāng)，存貨較多可提升房企業(yè)績(jī)，反之，若開發(fā)商不能加快項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度，在負(fù)債高企的壓力下，陷入困境則是大概率事件。

目前來看，鑒于過去兩年樓市銷售的火爆，今年房企將迎來歷史上銷售業(yè)績(jī)最高的一年。但記者注意到，仍有不少企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)變長(zhǎng)，可見其運(yùn)營能力和存貨管理水平變?nèi)?，?xiàng)目適銷不對(duì)路，進(jìn)而導(dǎo)致現(xiàn)金回流較慢，資金鏈承壓，對(duì)企業(yè)快速擴(kuò)張?jiān)斐勺枇?。另外，還有些企業(yè)雖存貨增長(zhǎng)幅度較慢，甚至出現(xiàn)存貨大幅降低的現(xiàn)象，這并不意味這些房企運(yùn)營健康。

庫存管理壓力加大

值得關(guān)注的是，記者觀察到，與去年同期相比，據(jù)Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，在A股9大存貨超過1000億元的房企中，有些房企存貨低，存貨轉(zhuǎn)天數(shù)卻很高。

以首開股份為例，截至2017年9月底，據(jù)Wind資訊顯示，首開股份存貨約達(dá)1352億元，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為3187天，而存貨為1445億元的招商蛇口，存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)則為1796天。由此可見，不同企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度不同，產(chǎn)品業(yè)態(tài)、資金沉淀規(guī)模和運(yùn)營能力均存在差異。

事實(shí)上，今年以來，多城限價(jià)，不少房企的高端項(xiàng)目因限價(jià)政策，難以高價(jià)拿到預(yù)售許可證，低價(jià)則犧牲利潤，開發(fā)商不認(rèn)可。僵局之下，項(xiàng)目銷售周期拉長(zhǎng)，推高資金成本，減緩資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。

鑒于此，在負(fù)債規(guī)模過高的壓力下，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度幾乎決定著企業(yè)生死。有多位房企高管向記者透露，庫存管理是房企地產(chǎn)企業(yè)管理鏈條上非常重要的一環(huán)，若該能力較弱，存貨周轉(zhuǎn)速度慢，流動(dòng)性差，影響企業(yè)的短期償債能力，更影響企業(yè)擴(kuò)張速度，雖然現(xiàn)在已經(jīng)不是銷售規(guī)模論英雄的時(shí)代，但銷售規(guī)模排位靠前，運(yùn)營能力較強(qiáng)的房企才能拿到低成本的融資，才能為企業(yè)運(yùn)營輸血。

事實(shí)上，2018年來臨之后，還債高峰期也將到來，屆時(shí)融資渠道若繼續(xù)收緊，項(xiàng)目周轉(zhuǎn)速度仍在下降，幾乎相當(dāng)于掐住了企業(yè)發(fā)展的咽喉。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，這一輪調(diào)控政策如此嚴(yán)厲之下，多個(gè)城市成交量都在下滑，包括商住類項(xiàng)目限購之后，房企的銷售壓力進(jìn)一步增加，隨之而來的去庫存能力也將變?nèi)?，資金鏈有一定壓力。

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