如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制？ 房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)在誰(shuí)手中？

• 2017年12月14日 FanTianQing來(lái)源：網(wǎng)易新聞 1051 67
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  2018-2023年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景分析及投資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)報(bào)告

  2017年世界經(jīng)濟(jì)溫和復(fù)蘇，不均衡態(tài)勢(shì)突出。我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行處在合理區(qū)間，緩中趨穩(wěn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值296868億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)...

房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過(guò)去。伴隨房?jī)r(jià)的松動(dòng)，人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生變化。

明年樓市將如何發(fā)展？老百姓能如愿以?xún)攩幔?/p>

房地產(chǎn)歷史上最波折的2017年即將過(guò)去。關(guān)于樓市，有兩個(gè)消息，一是個(gè)好消息，一個(gè)是壞消息。

壞消息是，據(jù)中原地產(chǎn)研究中心預(yù)計(jì)，2017年全年，北京二手住宅成交量將暴跌51%，從2016年的27萬(wàn)套跌至13.4萬(wàn)套。好消息是，購(gòu)房者的話(huà)語(yǔ)權(quán)提升，部分城市房?jī)r(jià)已有明顯松動(dòng)跡象。

而伴隨房?jī)r(jià)的松動(dòng)，人們對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期正在發(fā)生變化。

老百姓的預(yù)期

融創(chuàng)中國(guó)董事會(huì)主席孫宏斌說(shuō)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的不確定性是預(yù)期。

預(yù)期，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是對(duì)未來(lái)情況的估計(jì)。

過(guò)去十余年，人們聽(tīng)到的都是買(mǎi)房賺錢(qián)發(fā)財(cái)?shù)墓适?。這可以從老百姓對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一段調(diào)侃中看出來(lái)。

“自行車(chē)進(jìn)去，奔馳出來(lái)；打工仔進(jìn)去，老板出來(lái)；光著屁股進(jìn)去，穿著皮爾·卡丹出來(lái)?！?/p>

總結(jié)雖然夸張，但確實(shí)道出了些許實(shí)情。

在房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，大家都想買(mǎi)房，有了房子的人想買(mǎi)第二、第三套。沒(méi)有房子的唯恐再也買(mǎi)不起，拼了命也要趕上這趟發(fā)財(cái)?shù)牧熊?chē)。于是，在“供給”相對(duì)不變的情況下，市場(chǎng)“需求”被不斷放大，后來(lái)的買(mǎi)家自然要給出更高的價(jià)格。如此這般循環(huán)，房?jī)r(jià)一路上漲。

在財(cái)經(jīng)專(zhuān)欄作家陳思進(jìn)看來(lái)，如果沒(méi)有最后的買(mǎi)家不惜一切代價(jià)去接盤(pán)，房?jī)r(jià)又如何能漲起來(lái)呢？

房地產(chǎn)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)機(jī)出現(xiàn)在2017年下半年，在這一輪樓市的嚴(yán)厲調(diào)控下，有些炒房客非但沒(méi)有賺到錢(qián)，反而出現(xiàn)資產(chǎn)縮水了近四成的情況。伴隨炒房客被樓市套住的情形不斷發(fā)生，購(gòu)房者的觀(guān)望態(tài)度明顯加劇。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，隨著政策進(jìn)入平穩(wěn)周期，此前熱炒的城市將逐漸進(jìn)入低谷徘徊，預(yù)計(jì)后續(xù)市場(chǎng)將在低位運(yùn)行。換句話(huà)說(shuō)，如果人們購(gòu)房預(yù)期改變，在房子漲到一定價(jià)位后不再進(jìn)場(chǎng)，房?jī)r(jià)也將是可控的。

所以孫宏斌說(shuō)，“預(yù)期影響了以后，（政策）放開(kāi)了房?jī)r(jià)也不會(huì)漲?！?/p>

原因有二，其一很多城市房?jī)r(jià)漲了一倍甚至一倍以上，再漲就挺難了；其二2018年樓市調(diào)控政策的大方向不會(huì)改變。

從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)如何走，很大程度上掌握在眾多的買(mǎi)家手中。進(jìn)場(chǎng)還是不進(jìn)場(chǎng)，何時(shí)進(jìn)場(chǎng)這是一個(gè)問(wèn)題。

長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期，坊間一直呼吁長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)。12月8日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)2018年一項(xiàng)工作重點(diǎn)就是加快住房制度改革和房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。

如何建立房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制？住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原辦公廳主任、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一對(duì)記者表示，在制度安排上，應(yīng)首先完善住房制度，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系，加快住房租賃市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)發(fā)展。在此基礎(chǔ)上，建立與之配套的土地、金融、稅收、法制及市場(chǎng)監(jiān)管等制度。

值得注意的是，目前，多項(xiàng)機(jī)制的建設(shè)都已經(jīng)出現(xiàn)破冰和加速推進(jìn)的跡象。以北京為例，完善多主體供應(yīng)、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)體系，未來(lái)5年，北京將供應(yīng)1000公頃集體土地，用于建設(shè)集體租賃住房。與此同時(shí)，北京還將完成25萬(wàn)套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過(guò)加快房源供應(yīng)，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康進(jìn)行。

從全國(guó)來(lái)看，上海、廣州、杭州等13個(gè)城市，已開(kāi)展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，農(nóng)村土地制度改革破冰前行。此外，部分地方今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)。

在房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制尚未建立起來(lái)之前，同策研究院總監(jiān)張宏偉預(yù)判，2018年三季度前調(diào)控政策不會(huì)出現(xiàn)風(fēng)向標(biāo)意義松動(dòng)。

克而瑞研究中心報(bào)告預(yù)計(jì)，更多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和其他社會(huì)企業(yè)都將加緊布局租賃住宅。

除此之外，作為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制舉措的土地改革、稅收改革、金融創(chuàng)新等各方面可能會(huì)比市場(chǎng)各方預(yù)期更快地出臺(tái)。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，中央政治局會(huì)議為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管政策提供了新思路，對(duì)于住房制度改革的表述可以理解為“二次房改”可能開(kāi)啟。

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