房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇 業(yè)內(nèi)人士：下半年樓市調(diào)控會更嚴(yán)厲

• 2018年9月3日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 513 27
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)投資行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

  房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告中的房地產(chǎn)投資行業(yè)數(shù)據(jù)分析以權(quán)威的國家統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用宏觀和微觀相結(jié)合的分析方式，利用科學(xué)的統(tǒng)計分析方法，在描述行業(yè)概貌的同時，對房地產(chǎn)投資行業(yè)進行細化分...

在調(diào)控政策持續(xù)收緊背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，激烈的市場競爭也在考驗著房企的資金實力。

據(jù)經(jīng)濟參考報報道，在調(diào)控政策持續(xù)收緊背景下，房地產(chǎn)行業(yè)洗牌加劇，激烈的市場競爭也在考驗著房企的資金實力。記者近日在廣東、安徽、重慶等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年上半年全國房地產(chǎn)市場保持總體穩(wěn)定，房地產(chǎn)貸款總體信用風(fēng)險可控，顯性風(fēng)險不大，但個別隱性風(fēng)險值得關(guān)注，中小房企資金鏈風(fēng)險就是其中之一。

業(yè)內(nèi)人士表示，在“堅決遏制房價上漲”的大背景下，下半年樓市調(diào)控會更加嚴(yán)厲，部分中小房企資金鏈吃緊，或?qū)L(fēng)險顯性化。建議繼續(xù)擰緊“水龍頭”，防止違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場；另一方面，政策層面要合理引導(dǎo)預(yù)期，以“打隔斷”方式精準(zhǔn)處置風(fēng)險點，防止問題蔓延。

中小房企融資能力較弱?風(fēng)險隱患不得不防

在去杠桿和鼓勵資金進入實體經(jīng)濟的大環(huán)境下，資金鏈緊張是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的難題，其中以中小房企資金難題最為突出。從自身內(nèi)在情況而言，中小房企資金規(guī)模實力較弱，抗風(fēng)險能力相對大型房企先天不足，從外部融資現(xiàn)狀分析，中小房企融資能力也相對較弱，金融機構(gòu)更不待見，可謂是“內(nèi)外交困”。

“我隨時都有資金鏈斷裂的危險”，中部省份一位不愿具名的中小房企負(fù)責(zé)人說，因為兩宗地合并審批過程遭遇意外因素，樓盤商品房預(yù)售證審批要推遲兩三個月，拿不到預(yù)售證就無法開盤銷售，現(xiàn)金流無法及時回收，正在開發(fā)中的樓盤隨時都有可能爛尾。資金吃緊導(dǎo)致樓盤可能出現(xiàn)爛尾的風(fēng)險，對于部分房企而言是無法回避的挑戰(zhàn)。

“前腳緊趕著后腳，一環(huán)緊扣一環(huán)，資金鏈?zhǔn)冀K都是緊繃著的，一旦某個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，整個項目就面臨崩盤的危險”，一名銀行金融機構(gòu)監(jiān)管系統(tǒng)有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，一些中小房企自身資金并不充裕，在建設(shè)環(huán)節(jié)靠施工企業(yè)墊付工程款，先把這個框架搭起來，然后去銀行貸款，拿到商品房預(yù)售許可證后立即就賣房子，資金回流后，再把銀行貸款還了，現(xiàn)金流立刻就好轉(zhuǎn)了。如果賣不掉的話，企業(yè)資金鏈就會一下子變得特別緊張。

記者采訪到的皖北地區(qū)的一家房地產(chǎn)企業(yè)就屬于這種情況。該企業(yè)原來是做加工制造業(yè)的，后來進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，在一地級市開發(fā)了一個占地100多畝的樓盤。

該企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，按照計劃，他現(xiàn)在應(yīng)該可以拿到二期房地產(chǎn)預(yù)售證可以資金回款了，但是因為審批問題商品房預(yù)售證遲遲辦不下來，導(dǎo)致無法預(yù)售，資金無法回流，他不得不挪用名下的其他生產(chǎn)型企業(yè)的現(xiàn)金，用來救急周轉(zhuǎn)。如果再這樣拖下去，不僅房地產(chǎn)項目會爛尾，他名下的其他兩個生產(chǎn)型企業(yè)也會受到嚴(yán)重影響。

據(jù)金融監(jiān)管部門分析，這類中小房企有一個比較突出的特點，就是主業(yè)都不是做房地產(chǎn)的，可能是在其他行業(yè)積累了一些資金，看到房地產(chǎn)形勢火爆，為了賺快錢，就想方設(shè)法進入房地產(chǎn)領(lǐng)域。這類企業(yè)的資金往來都很復(fù)雜，不同的企業(yè)主之間相互拆借融資，利率往往比銀行貸款高3到4倍。對這些企業(yè)而言，銀行的貸款什么時候到、什么時候拿到預(yù)售許可證銷售回籠資金，都非常關(guān)鍵。甚至有的小房企，在沒拿到許可證時，先內(nèi)部認(rèn)購，讓員工先買，把企業(yè)資金缺口補上，再通過員工往外賣。

記者從地方銀行監(jiān)管部門獲悉，針對房地產(chǎn)行業(yè)融資需要，目前銀行機構(gòu)都實行名單制，大的企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)名單，沒進入名單的中小企業(yè)，銀行機構(gòu)是不允許放貸給它們的。這種情況下，這些中小房企從銀行貸款的渠道幾乎完全被切斷，所以有的房企不得不通過其他方式解決融資問題，相應(yīng)地就需要支付高利息。

一名金融監(jiān)管人士分析認(rèn)為，如果爆發(fā)風(fēng)險，中小房企首當(dāng)其沖，其背后蘊藏的風(fēng)險可能比預(yù)想的要大。同時，和大型房企相比，中小房企不在重點監(jiān)測范圍內(nèi)，這可能會讓一些隱藏風(fēng)險不能及時進入監(jiān)管部門的視野。

房地產(chǎn)貸款比重依然偏大?部分城市房貸增量開始減少

記者近日在廣東、安徽、四川等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，盡管調(diào)控不斷，但房地產(chǎn)貸款無論是在存量還是增量上，所占比重依然偏大。與此同時，不良貸款率呈現(xiàn)階段性反彈，信貸資源過多流向房地產(chǎn)領(lǐng)域擠壓了實體經(jīng)濟發(fā)展空間。廣東等地已將房地產(chǎn)風(fēng)險列入全省金融風(fēng)險防范之首。

安徽銀行監(jiān)管部門提供的數(shù)據(jù)顯示，截至今年6月末，全省房地產(chǎn)貸款余額達13444.95億元，占全省各項貸款總量的35.5%，同比增加2.76個百分點，較年初增加2.14個百分點。其中，新增房地產(chǎn)貸款1652.13億元，較年初增長14.01%，高于全國房地產(chǎn)貸款增速3個百分點。

事實上，房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度偏高不只是安徽存在。四川銀監(jiān)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至今年5月底，全省銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款余額約為1.51萬億元，相比2017年年底時增長了9.53%。房地產(chǎn)貸款加上其他以房產(chǎn)為抵押的貸款占比則接近50%。自2014年至今，四川省個人按揭住房貸款余額年均增速約20%，遠超同期企業(yè)貸款增速。

盡管房貸額度收緊、利率不斷上浮，但房貸依然是銀行的香餑餑。央行數(shù)據(jù)也顯示，住戶貸款增速依然保持高位運行。截至今年6月末，全國主要金融機構(gòu)（含外資）房地產(chǎn)貸款余額為35.8萬億元，同比增長20.4%，增速較3月末高0.1個百分點，房地產(chǎn)貸款余額占各項貸款余額的比重為27.7%，較去年末提升0.9個百分點。其中，個人住房貸款余額為23.84萬億元，同比高增18.6%。

增量信貸大幅流向房地產(chǎn)領(lǐng)域的趨勢并未得到明顯遏制。今年上半年全國增加3.54萬億元房地產(chǎn)貸款，占同期各項貸款增量的39.2%，占比比上季末高 0.1個百分點。廣東省發(fā)改委總經(jīng)濟師黃華東表示，廣東今年上半年房地產(chǎn)貸款增量占全部貸款增量的44.9%，住房消費占居民人均可支配收入比例超過30%，表明經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)依賴性較大。

不過，部分一線城市及熱點城市房貸增量開始減少。地方銀監(jiān)局人士表示，總體而言，房地產(chǎn)貸款增速與房地產(chǎn)市場投資、銷售增速走勢大體保持一致，但呈現(xiàn)區(qū)域分化特征。受差別化信貸政策影響，北上廣一線城市限購限貸措施非常嚴(yán)格，執(zhí)行比較到位，房地產(chǎn)貸款增量明顯減少，而大量三四線城市仍然執(zhí)行去庫存政策，導(dǎo)致全國多地銀行房地產(chǎn)行業(yè)貸款集中度不降反增。

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