全國土地價格降至2017年來最低 土地流拍數(shù)量飆升至890宗

• 2018年9月26日 FanTianQing來源：騰訊網(wǎng) 980 62
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  2018-2024年中國房地產(chǎn)模型設(shè)計制作行業(yè)發(fā)展前景及投資風(fēng)險預(yù)測分析報告

  房地產(chǎn)模型設(shè)計制作行業(yè)研究報告旨在從國家經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略入手，分析房地產(chǎn)模型設(shè)計制作未來的政策走向和監(jiān)管體制的發(fā)展趨勢，挖掘房地產(chǎn)模型設(shè)計制作行業(yè)的市場潛力，基于重點細(xì)分市場領(lǐng)...

全國土地市場進(jìn)入量價調(diào)整“磨合期”，土地價格降至2017年來最低。

2018年1-8月，隨著房地產(chǎn)調(diào)控政策的持續(xù)深化，加之房企融資環(huán)境收緊、償債壓力加大等現(xiàn)狀，房企拿地更加理性，部分附帶條件較多的地塊以及部分非優(yōu)質(zhì)地塊遭遇流拍。數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月，全國300城共推出各類用地18468宗，流拍890宗地塊，占推出土地宗數(shù)的4.8%，較2017年上升1.2個百分點。

其中，北京市豐臺區(qū)花香白盆窯村BPY-L010、BPY-L013地塊流拍，性質(zhì)為共有產(chǎn)權(quán)房；杭州臨安區(qū)太湖源鎮(zhèn)青云村郜溪地塊流拍，為限地價土地；天津武清區(qū)新城新興路西側(cè)土地流拍，該地塊為競自持土地；成都龍泉驛區(qū)一宗地流拍，是限房價土地；銀川金鳳區(qū)金鳳十六路南側(cè)地塊流拍，該地塊后期需建設(shè)租賃住房。

從各城市流拍土地宗數(shù)來看，部分東部沿海城市成土地流拍的主要區(qū)域，如寧波、泰州、濱州，分別流拍了38宗、41宗、53宗；從土地流拍宗數(shù)占推出土地數(shù)的比重來看，主要集中在部分經(jīng)濟(jì)實力較弱的中西部城市，如西寧、銀川、太原。

至于今年土地流拍加劇的原因，某機(jī)構(gòu)分析，限地價、限房價、競自持、競配建、共有產(chǎn)權(quán)用地等成為熱點城市推地的重要要求。對于企業(yè)來說，這些限制條件對項目盈利和周轉(zhuǎn)帶來了壓力，對企業(yè)資金支持提出了更高的要求，企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎。

以北京為例，2018年1-8月，北京住宅用地共流拍6宗，其中4宗地塊為限競房，2宗地塊為共有產(chǎn)權(quán)住房，天津住宅用地流拍地塊全部要求限地價、競自持（競配建），總規(guī)劃建筑面積189萬平米。

某機(jī)構(gòu)表示，2012年以來百城住宅用地成交樓面均價持續(xù)上漲，2017年達(dá)到歷史最高值，超過5000元/平米，2018年1-7月樓面均價雖有所回調(diào)，但仍處歷史次高位。在限價的市場背景下，偏高的地價無疑明顯壓縮了企業(yè)的盈利空間，降低了企業(yè)拿地積極性。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為，許多地塊處于遠(yuǎn)郊區(qū)，而且地塊有多重復(fù)雜的屬性，土地配建復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)烈；房企資金壓力越來越大，非優(yōu)質(zhì)地塊對企業(yè)吸引力下降；2018年樓市將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控，房企對未來房地產(chǎn)市場看法出現(xiàn)分化，大部分房企拿地積極性持續(xù)下調(diào)。

全國土地價格降至2017年來最低

下半年以來，全國土地市場高單價、高溢價占比趨于低位，土地市場迎來平穩(wěn)理性的下半場。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場交易量再創(chuàng)年內(nèi)新高，同時成交均價、溢價率等指標(biāo)持續(xù)走低。價格方面，月內(nèi)三四線城市成交金額占比有所下降，一二線城市交易規(guī)模雖有所增加，但平均價格均環(huán)比回落。

近日，克而瑞研究中心發(fā)布的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，8月土地市場供應(yīng)幅數(shù)繼續(xù)上漲，但整體供應(yīng)建筑面積有所下滑，全國336城經(jīng)營性土地供應(yīng)建筑面積為27144萬平方米，環(huán)比下降9%，供應(yīng)幅數(shù)3882幅，環(huán)比漲幅為12%。

同時，8月受監(jiān)測的城市土地市場成交建筑面積大幅增長，成交建面和幅數(shù)都創(chuàng)下年內(nèi)新高。受監(jiān)測的336城經(jīng)營性土地成交共3122幅，同環(huán)比分別上漲20%和9%，成交建筑面積26605萬平方米，同環(huán)比漲幅分別為68%和37%。

“在今年土地市場成交規(guī)模持續(xù)走高的基礎(chǔ)上，8月成交體量再度大幅度增長?！笨硕鹧芯恐行难芯繂T吳嘉茗分析認(rèn)為，這樣的市場表現(xiàn)說明土地的需求量仍然維持在高位，但在不少省份明確“增加土地供應(yīng)”、響應(yīng)自然資源部“增存掛鉤”機(jī)制后，供地力度加強(qiáng)，整個市場趨平特征更加顯著。

價格方面，8月土地市場呈現(xiàn)量升價跌的走勢。其中，受監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交總價共4446億元，環(huán)比跌幅為10%，相比去年同期上漲21%，成交樓板價隨之回落。吳嘉茗分析稱：“8月土地成交均價僅為1671元/平方米，同環(huán)比分別大幅下滑28%和34%，價格降至2017年以來的最低水平，平均地價顯著下行，結(jié)合溢價率下滑、流拍地塊維持高位等市場走勢來看，土地?zé)岫却_有降溫?！?/p>

值得一提的是，8月恰逢上市房企年中業(yè)績發(fā)布，大多數(shù)企業(yè)在發(fā)布業(yè)績的同時表達(dá)了下半年審慎拿地的態(tài)度。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這主要是由于長期的政策調(diào)控仍無放松跡象，令企業(yè)對市場的預(yù)期受到影響，進(jìn)而拿地態(tài)度發(fā)生轉(zhuǎn)變。

吳嘉茗表示，總體來看，8月重點地塊成交熱度大幅下降。月內(nèi)，土地市場整體以量漲價跌的走勢運行，各能級的土地成交價格均有回落，企業(yè)拿地態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，政府方面也有多個省市進(jìn)一步加強(qiáng)了土地側(cè)的供給力度，在政府和企業(yè)的雙方作用下，土地市場進(jìn)入“磨合期”。

克而瑞方面預(yù)計，接下來土地市場成交規(guī)模仍將維持高位。隨著政府與企業(yè)在土地價格方面進(jìn)一步磨合，未來重點城市流拍率會有所回落。但是受市場預(yù)期趨平、融資環(huán)境持續(xù)收緊、地方政府增加土地供應(yīng)等因素影響，土地市場會迎來更加平穩(wěn)、理性的下半場。

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