城市更新和棚戶區(qū)改造的區(qū)別 2020城市更新行業(yè)現(xiàn)狀及市場(chǎng)前景趨勢(shì)分析

• 2020年6月19日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 1069 68
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近幾年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市更新改建成為每個(gè)城市的重要工作任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城改造在完善片區(qū)公共配套、提高居民生活水平的局限日益顯現(xiàn)，城市更新一直發(fā)揮積極的推進(jìn)作用。

近幾年，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市更新改建成為每個(gè)城市的重要工作任務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，舊城改造在完善片區(qū)公共配套、提高居民生活水平的局限日益顯現(xiàn)，城市更新一直發(fā)揮積極的推進(jìn)作用，但隨著城市更新項(xiàng)目大量改造開發(fā)，尤其是舊住宅區(qū)改造推進(jìn)陷入缺乏合法有效的法律依據(jù)和操作機(jī)制、簽約等困局情況下，棚戶區(qū)改造正在演變成為舊城改造的另一朵新生之花。城市更新是一種將城市中已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市社會(huì)生活的地區(qū)作必要的、有計(jì)劃的改建活動(dòng)?，F(xiàn)代意義上大規(guī)模的城市更新運(yùn)動(dòng)(urban renewal)則是始于1960年代1970年代的美國。1980年代后.美國的大規(guī)模城市更新已經(jīng)停止，總體上進(jìn)入了謹(jǐn)慎的.漸進(jìn)的脫社區(qū)鄰里更新為主要形式的小規(guī)模再開發(fā)階段。

城市更新和棚戶區(qū)改造的區(qū)別

1、改造項(xiàng)目的不同

城市更新旨在完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推進(jìn)土地資源的節(jié)約集約利用，目前主要以城中村、舊商業(yè)區(qū)、舊工業(yè)區(qū)為重點(diǎn)。而棚戶區(qū)改造旨在消除危舊住房和二線插花地，改善片區(qū)居住環(huán)境，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套和公共服務(wù)設(shè)施配套。

2、改造運(yùn)作模式不同

城市更新是以“政府引導(dǎo)、市場(chǎng)主導(dǎo)”為主線，開發(fā)商按照市場(chǎng)法則，以商品開發(fā)為主的市場(chǎng)逐利的行為;而棚戶區(qū)改造是以“政府主導(dǎo)、政府投資、政府規(guī)劃”為主線，國企作為承接主體提供服務(wù)并僅獲取服務(wù)費(fèi)用，是政府以社會(huì)資源公共配套與保障性安居改造為主的公共利益的行為。

3、改造政策不同

城市更新與棚戶區(qū)改造雖同屬舊城改造范疇，但分別執(zhí)行不同的法規(guī)政策。

城市更新依據(jù)有《深圳市城市更新辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)和改進(jìn)城市更新實(shí)施工作的暫行措施》等相關(guān)文件;棚戶區(qū)改造依據(jù)有《廣東省人民政府關(guān)于加快棚戶區(qū)改造工作的實(shí)施意見》、《深圳市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目界定標(biāo)準(zhǔn)》等相關(guān)文件，可適用免征部分稅費(fèi)、融資諸多優(yōu)惠政策。城市更新相關(guān)政策不適用于棚戶區(qū)改造，例如按照城市更新相關(guān)規(guī)定，要求申報(bào)區(qū)域達(dá)到一定規(guī)模、合法用地達(dá)到一定比例要求，而棚戶區(qū)改造無此類限制。

4、改造補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同

城市更新屬于市場(chǎng)行為，對(duì)當(dāng)事人(權(quán)利人)來講，主要執(zhí)行“拆遷賠償”標(biāo)準(zhǔn);而棚戶區(qū)改造主要依據(jù)棚改征收政策，對(duì)當(dāng)事人(權(quán)利人)來講，主要執(zhí)行“拆除補(bǔ)償”標(biāo)準(zhǔn)。

城市更新的意義

在最早的工業(yè)化國家英國，城市更新的任務(wù)更加突出也更傾向于使用城市再生(urban regenerate)這個(gè)字眼，其表征的意義已經(jīng)不只是城市物質(zhì)環(huán)境的改善.而有更廣泛的社會(huì)與經(jīng)濟(jì)復(fù)興意義。

所謂的城市土地再利用(land reuse)則是對(duì)于小塊土地或建筑物重新調(diào)整用途(例如將工業(yè)區(qū)、碼頭區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)區(qū)等)，往往并不牽涉到大規(guī)模的街區(qū)(特別是居住用地)調(diào)整，例如波士頓的昆西市場(chǎng)(Quincy market)改造。

2020城市更新行業(yè)現(xiàn)狀及前景規(guī)模分析

近年來，隨著中國城市發(fā)展逐步由粗放式擴(kuò)張轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長(zhǎng)、從增量開發(fā)轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪块_發(fā)，城市更新已成為城市發(fā)展的重要手段，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)城市更新的研究興趣越來越大，相關(guān)文獻(xiàn)因此快速增長(zhǎng)。當(dāng)一二線城市的地產(chǎn)商只能寄希望于城市更新與特色小鎮(zhèn)來補(bǔ)充庫存，三四五線城市的“去庫存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發(fā)商服務(wù)的城市更新拆除既有城區(qū)，像胡同、城中村、老小區(qū)，很大程度上就是導(dǎo)致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲，讓市民參與城市再開發(fā)和住房更新才是城市更新的常規(guī)方式，當(dāng)然前提是土地利用的相關(guān)法規(guī)和執(zhí)行措施已經(jīng)形成成熟的體制，業(yè)主權(quán)利得到有效保障，媒體對(duì)政府形成有力監(jiān)督。

2019年是新中國成立70周年，這70年來，中國城市化進(jìn)程不斷加快，城市發(fā)展布局和結(jié)構(gòu)日趨合理，但同時(shí)也面臨著城市開發(fā)漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現(xiàn)狀。在此背景下，中國城市開始從增量時(shí)代進(jìn)入存量時(shí)代，城市更新成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長(zhǎng)極。

尤其是2019年以來，城市更新態(tài)勢(shì)日益火爆。不僅中央和地方政府連續(xù)出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，加快推進(jìn)城市老舊小區(qū)改造，社會(huì)各界對(duì)城市更新的關(guān)注度也空前提升，一系列城市更新會(huì)議和活動(dòng)相繼舉辦，“城市更新”成為時(shí)下大熱話題。城市更新改造是城市存量煥新、內(nèi)涵增值的首要方式，同時(shí)隨著市場(chǎng)政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，城市更新也是房企們創(chuàng)新轉(zhuǎn)型和獲取土儲(chǔ)的重要路徑?？梢钥吹剑壳案鞔蠓科蠹娂妴?dòng)城市更新戰(zhàn)略布局，掘金城市更新市場(chǎng)。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴(kuò)張和舊區(qū)更新，以及不同時(shí)期從結(jié)構(gòu)到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質(zhì)量”轉(zhuǎn)化，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與空間利用對(duì)城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級(jí)需求以及房企轉(zhuǎn)型升級(jí)、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。

根據(jù)中研普華研究報(bào)告《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報(bào)告》統(tǒng)計(jì)分析顯示：

中國城市更新行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

一、中國城市更新建成面積分析

數(shù)據(jù)顯示：廣州市建成區(qū)面積1237.55平方公里。廣州全市城市更新用地(即納入“三舊”改造標(biāo)圖建庫用地)共20862宗、589平方公里，超過全市存量建設(shè)用地總量(1758平方公里)的1/3。按照廣州年均約20平方公里的新增用地需求，城市更新用地可滿足廣州未來長(zhǎng)期發(fā)展需要。其中，納入2020年前實(shí)施規(guī)劃的城市更新用地11062宗、358.2平方公里。

二、中國城市更新用地面積分析

深圳可提供新增建設(shè)用地僅59平方公里，而且這些地塊零星、分散?？山ㄔO(shè)用地匱乏、空間承載力逼近極限，制約著重大項(xiàng)目、公共設(shè)施的建設(shè)與發(fā)展。城市更新承擔(dān)著解決城市配套短板的問題、增加公共配套利益落地、助推區(qū)域城市規(guī)劃、提升區(qū)域城市經(jīng)濟(jì)的任務(wù)。

三、中國城市更新項(xiàng)目數(shù)量分析

1、廣州

2017年廣州共安排122個(gè)城市更新正式項(xiàng)目(全面改造類項(xiàng)目21個(gè)，微改造類項(xiàng)目101個(gè))、用地面積16.46平方公里;片區(qū)策劃類項(xiàng)目32個(gè)、用地面積75.05平方公里;廣州市財(cái)政安排資金4.64億元。自廣州市實(shí)施城市更新以來，累計(jì)批復(fù)城市更新項(xiàng)目共336個(gè)、約37平方公里。

按照目前的城市更新進(jìn)程，2018年，廣州市城市局計(jì)劃安排正式項(xiàng)目222個(gè)、3400公頃。其中，將加快實(shí)施13條舊村全面改造。出臺(tái)《廣州市城中村人居環(huán)境整治行動(dòng)方案》，促進(jìn)城中村人居環(huán)境、功能配套、產(chǎn)業(yè)人文等整體提升。

廣州老舊小區(qū)微改造工作走在全國前列，廣州是一線城市中唯一入選住建部老舊小區(qū)改造試點(diǎn)的城市。2016、2017年城市更新年度正式計(jì)劃共安排財(cái)政資金2.5億元，推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目107個(gè)，涉及用地面積765公頃，惠及群眾80萬人。2018年擬推進(jìn)老舊小區(qū)微改造項(xiàng)目168個(gè)，并將繼續(xù)開展老舊小區(qū)微改造規(guī)劃設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽，打造一批示范精品項(xiàng)目。廣州將以住建部在廣州開展試點(diǎn)工作為契機(jī)，總結(jié)形成可在全省、全國推廣復(fù)制的示范化、標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)驗(yàn)。

2、深圳

截至2017年12月31日，深圳市歷年公告城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目共計(jì)650項(xiàng)，計(jì)劃批準(zhǔn)拆除重建用地面積50.23平方公里。2017年全市批準(zhǔn)拆除重建類城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目共50項(xiàng)，計(jì)劃拆除重建面積231.94公頃，其中包括47項(xiàng)新增計(jì)劃和3項(xiàng)已批更新單元計(jì)劃調(diào)整。此外，全市還批準(zhǔn)2個(gè)綜合整治類計(jì)劃，批準(zhǔn)用地面積13.64公頃。全市除大鵬新區(qū)外，其他九個(gè)行政區(qū)(功能新區(qū))均有城市更新單元計(jì)劃列入。

全市2017年批準(zhǔn)城市更新單元計(jì)劃項(xiàng)目數(shù)同比下降48%，擬拆除重建規(guī)模同比下降57%。項(xiàng)目平均規(guī)模為4.46公頃，同比下降22%，項(xiàng)目小型化趨勢(shì)明顯。2017年全市列入更新單元計(jì)劃的項(xiàng)目中有14%為小地塊，43%為1-3公頃的單元計(jì)劃，拆除重建范圍面積在9公頃以上的僅28%。

從2017年已列入城市更新計(jì)劃項(xiàng)目的計(jì)劃改造方向來看，舊工業(yè)區(qū)改造與城中村改造仍然為主要改造對(duì)象。工改中，28%用地?cái)M更新改造為居住與商業(yè)，37%用地?cái)M更新為工業(yè)用途。

全市計(jì)劃通過城市更新配建2所36班九年一貫制、3所36班小學(xué)、1所24班小學(xué)、1所18班小學(xué)、1所18班幼兒園、1所12班幼兒園、2所9班幼兒園、1座綜合體育活動(dòng)中心、2處110KV變電站。

“十三五”期間，深圳將通過城市更新，配建人才住房和保障性住房約650萬平方米，配建13萬套人才住房和保障性住房。

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