有力推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展 2021養(yǎng)老地產(chǎn)供給趨勢及開發(fā)運營模式解析

• 2021年7月11日 WuYaNan來源：中研網(wǎng) 218 6
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2019年12月27日，國家市場監(jiān)督管理總局、國家標準化管理委員會公布了GB38600-2019《養(yǎng)老機構(gòu)服務安全基本規(guī)范》強制性國家標準。這是我國養(yǎng)老服務領域第一項強制性國家標準，有利推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

有力推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展

2019年12月27日，國家市場監(jiān)督管理總局、國家標準化管理委員會公布了GB38600-2019《養(yǎng)老機構(gòu)服務安全基本規(guī)范》強制性國家標準。這是我國養(yǎng)老服務領域第一項強制性國家標準，有利推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

2020年12月，國務院發(fā)布了《關于建立健全養(yǎng)老服務綜合監(jiān)管制度促進養(yǎng)老服務高質(zhì)量發(fā)展的意見》，進一步加強了養(yǎng)老服務產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督管理。

養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式運營分析

養(yǎng)老地產(chǎn)是以適老化設計為創(chuàng)新核心、配建日常生活護理、餐飲服務、醫(yī)療、康復、健康管理、文體活動等重點基礎設施的新興地產(chǎn)市場。根據(jù)養(yǎng)老地產(chǎn)運營主體的不同，可以分為國營機構(gòu)、民營機構(gòu)、公辦民營、公助民辦等類型。

此外，目前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的運營模式包括銷售模式(本地銷售模式、度假銷售模式)、租售結(jié)合、床位出租、會員制模式以及金融組合模式(以房養(yǎng)老、押金或養(yǎng)老金返還等)。

1、建設世界型連鎖老年設施模式

目前一些國際養(yǎng)老機構(gòu)或投資企業(yè)試圖開拓中國市場，建設連鎖型老年設施，以緩解其國內(nèi)的養(yǎng)老壓力。對于我國而言，能夠借此機會引入外資，并學習國外先進的護理、管理經(jīng)驗，同時也能在一定程度上促進就業(yè)、帶動消費。

引進國外老年運營管理團隊，或與國外知名養(yǎng)老品牌共同開發(fā)等。這種模式有一定的可行性，但要注意將其“本土化”。

在對日本養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的研究中發(fā)現(xiàn)，一些企業(yè)從為老年人提供上門洗浴、上門護理等服務開始，逐步向養(yǎng)老地產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，并最終獲得成功。這些企業(yè)最初在護理服務方面積累的豐富經(jīng)驗和客戶群是其項目成功的關鍵因素。

2、改造為老年設施

可將一些閑置的國有資產(chǎn)盤活，改造為老年設施，例如城里的舊醫(yī)院、辦公樓、小學、幼兒園、私人物業(yè)用房等。這些國有資產(chǎn)所在區(qū)位較好，在城市中的分布相對均勻，比較適合進行改建。

養(yǎng)老院床位緊缺

養(yǎng)老地產(chǎn)近幾年來逐漸盛行，根據(jù)民政部數(shù)據(jù)，截至2019年底，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設施20.4萬個，養(yǎng)老床位合計為775.0萬張，每千名老年人擁有養(yǎng)老床位數(shù)量僅為30.5張。按照國際通行標準，5%老年人(60歲以上)需要進入機構(gòu)，則2019年中國機構(gòu)養(yǎng)老床位的需求量為1269.4萬張，缺口為494.4萬張。

公辦養(yǎng)老院收費標準不高，由于是政府出資，環(huán)境選擇通常較好，設備完善，周圍通常也會有醫(yī)療機構(gòu)，但由于公共養(yǎng)老資源非常有限，普通家庭用戶很難享受到。

以上海靜安區(qū)公辦樂寧老年福利院為例，該福利院僅有167個床位，位于鬧市，每月收費4000~5000元/月，較受歡迎，僅對靜安區(qū)戶籍老人開放。即便如此，輪候入駐的老人有時仍需排隊幾年。

養(yǎng)老地產(chǎn)供給與建設趨勢

新加坡已出臺新政策，已婚子女如購買靠近父母的組屋，將給予額外的特別津貼補助;同時，政府多渠道籌資增建樂齡公寓(在新加坡，55歲以上的人士稱為樂齡人士)，在組屋社區(qū)普遍設立綜合診療所，為更多的國民解決居家養(yǎng)老難題。

新加坡實施“居者有其屋”計劃，目前，建屋局建設、管理的產(chǎn)業(yè)達到近950000多個單位(包括一房式到五房式，小型公寓，其他房型及產(chǎn)業(yè))，成功為新加坡380萬居住人口中約84%提供組屋，其中94%的住戶擁有自己的組屋，為以房養(yǎng)老打下了堅實的基礎。

中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場規(guī)模2030年將提升至22萬億

隨著老齡化程度的不斷加深以及人們生活水平的提高，老年人及其家庭對社會化、專業(yè)化需求的增加是一種必然趨勢。同時，在新型城鎮(zhèn)化建設中，利用異地生態(tài)養(yǎng)老和旅游產(chǎn)業(yè)相結(jié)合的方式，能有效的化解中心城市土地資源緊張和人口老齡化等問題。養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)模從2010年的近1萬億元，有望提升到2020年的8萬億元，到2030年達到22萬億元的規(guī)模，將是城鎮(zhèn)化建設產(chǎn)業(yè)支持的重要選項之一。

目前已經(jīng)戰(zhàn)略進入養(yǎng)老地產(chǎn)市場的房企不少于20家，包括遠洋、保利、碧桂園、綠城、萬科、新城、榮盛發(fā)展等大型房企。但從現(xiàn)行國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀來看，國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展仍處摸索階段。

由中研普華研究員撰寫的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)研究報告對中國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、競爭格局及市場供需形勢進行了具體分析，并從行業(yè)的政策環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、社會環(huán)境及技術環(huán)境等方面分析行業(yè)面臨的機遇及挑戰(zhàn)。還重點分析了重點養(yǎng)老地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營現(xiàn)狀及發(fā)展格局，并對未來幾年行業(yè)的發(fā)展趨向進行了專業(yè)的預判。為企業(yè)、科研、投資機構(gòu)等單位了解行業(yè)最新發(fā)展動態(tài)及競爭格局，把握行業(yè)未來發(fā)展方向。

未來養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)將如何發(fā)展?請點擊查看中研普華研究院報告《2021-2025年版養(yǎng)老地產(chǎn)項目融資商業(yè)計劃書》。

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