舊城改造行業(yè)發(fā)展趨勢 舊城改造行業(yè)發(fā)展前景分析

• 劉明月 2023年8月17日 來源：中研研究院 913 57
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住建部披露數(shù)據(jù)，2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1~6月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬個、惠及居民742萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率80.4%。分省看，貴州、河北、湖北、江蘇、江西、湖南、山東、重慶、浙江1

中國舊城改造正符合了經(jīng)濟高速發(fā)展的需求，是發(fā)展進程中必須經(jīng)過的階段，也是可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。但目前中國舊城改造魚龍混雜，正常、合理、規(guī)范的舊城改造被等同于拆遷，由此產(chǎn)生了偏見和誤區(qū)。舊城改造，要處理好多層關(guān)系，平衡兼顧原業(yè)主的利益、市民利益、社區(qū)利益、環(huán)境利益、歷史文化利益和開發(fā)商利益。

2023年舊城改造新政策強調(diào)了“樓道革命”、“環(huán)境革命”和“管理革命”三個方面的工作，改造計劃主要關(guān)注建成年代較早、設施短板明顯、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū)。

住建部披露數(shù)據(jù)，2023年，全國計劃新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)5.3萬個、涉及居民865萬戶。根據(jù)各地統(tǒng)計上報數(shù)據(jù)，1~6月份，全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.26萬個、惠及居民742萬戶，按小區(qū)數(shù)計開工率80.4%。分省看，貴州、河北、湖北、江蘇、江西、湖南、山東、重慶、浙江、遼寧、內(nèi)蒙古11個省份開工率超過95%。

政策支持

住房城鄉(xiāng)建設部等部門印發(fā)《關(guān)于扎實推進2023年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的通知》。

按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”原則，盡快自下而上研究確定2024年改造計劃，于2023年啟動居民意愿征詢、項目立項審批、改造資金籌措等前期工作，鼓勵具備條件的項目提前至2023年開工實施。統(tǒng)籌養(yǎng)老、托育、教育、衛(wèi)生、體育及供水、排水、供氣、供熱、電力、通信等方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的設施增設或改造項目，做到計劃有效銜接、資金統(tǒng)籌使用、同步推進實施。

各地將2024年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃，提供給本級有關(guān)部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位。鼓勵有條件的地方研究建立住宅小區(qū)“體檢查找問題、改造解決問題”機制，探索建立房屋養(yǎng)老金和保險制度，解決“錢從哪里來”問題，形成住宅小區(qū)改造建設長效機制。

根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2023-2028年中國舊城改造行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》顯示：

舊城改造行業(yè)發(fā)展趨勢 舊城改造行業(yè)發(fā)展前景分析

舊城改造來增加土地供應量。在大城市控制人口的基礎上應該好好分析怎么樣來增加土地供應量，緩解市場供需矛盾。

2023年，政府還采取了一系列利好政策，加強對老城改造的支持和有力推動。政府出臺了積極參與企業(yè)投資激勵、投資分類、投資運營政策，出臺聯(lián)系政策，政府采取政策措施擴大投資引進及支持各城市市、社會規(guī)模的投資活動，從而完善了行業(yè)發(fā)展環(huán)境，為投資方提供了及時的服務，進一步促進了投資的開展。

目前約有30個省市公布了2020年城市更新計劃，其中北上廣深四大一線城市今年計劃推出舊城改造計劃。北京大力推進老舊小區(qū)綜合整治，實現(xiàn)新開工80個項目，完成50個老舊小區(qū)綜合整治項目，投資超12.8億元。上海堅持留改拆并舉，統(tǒng)籌推進歷史風貌保護、城市更新、舊區(qū)改造與大居建設、住房保障，完成55萬平方米、2.8萬戶中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造，新增供應各類保障房6萬套。

例如：上海市政府也披露，上海會重點在中心城區(qū)推開“拆除重建”的舊城改造計劃，“十三五”期間，上海要實施5000萬平方米的各類舊住房修繕改造。眼下，國內(nèi)城市更新的潛在需求量十分驚人。參考國內(nèi)外關(guān)于住房年折舊率2%的通行做法，2016-2020年間，我國城鎮(zhèn)住宅拆遷改造需求將達到29.33億平方米，占總體住房需求的34.4%。

目前，不少企業(yè)更把投資舊城改造作為在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇。如深圳掀起新一輪土改，打出市場向前政府退后的新信號，吸引萬科、保利、佳兆業(yè)、華潤等多家房企圍獵深圳舊改市場，分一杯羹。

當前我國城鎮(zhèn)化率水平為64.7%，十四五期間將邁入65%-70%區(qū)間。從發(fā)達國家經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化率在達到70%后城鎮(zhèn)化速度將明顯減慢;我國自2015年以來城鎮(zhèn)化速度逐步遞減，預計未來城鎮(zhèn)化也將逐步從“高速發(fā)展”轉(zhuǎn)向“高質(zhì)量發(fā)展”，城市更新將發(fā)揮重要作用，使城市更健康、更安全、更宜居，成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。

舊城改造發(fā)展空間

在以一線城市房地產(chǎn)市場供不應求、供地結(jié)構(gòu)遠郊化、政府加快推動舊城改造等背景下，舊城改造已然成為房企在大城市做大做強的戰(zhàn)略性選擇，作為企業(yè)未來的利潤增長點，成為未來房地產(chǎn)市場發(fā)展的重要趨勢。

舊城改造企業(yè)將充分運用智能技術(shù)，為老城改造注入強大的助推力，促進老城改造中的智能化發(fā)展，提高老城改造的效率和水平，運用智慧計算、物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)、機器人技術(shù)、3D打印等新技術(shù)，引入眾多技術(shù)支持措施和配套設施，真正實現(xiàn)安全、高效的老城改造。

舊城改造將成為城市發(fā)展的新增長點和發(fā)力點。未來的城市，將通過舊改設計重新規(guī)劃區(qū)域功能、對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、用地結(jié)構(gòu)、交通壓力、市政設施、居住環(huán)境等問題進行調(diào)整，并發(fā)揮利用商業(yè)的運營服務能力，以此激發(fā)空間活力。

舊城改造的三個重點：

即“樓道革命”、“環(huán)境革命”和“管理革命”。首先，通過扎實推進“樓道革命”，重點是更新改造老化和有隱患的管線管道，如燃氣、供水、供熱、排水、供電、通信等。同時，對樓棟內(nèi)的人行走道、排風煙道、通風井道、上下小道等進行整治，并開展住宅外墻安全整治。此外，還將大力推進有條件的樓棟加裝電梯等措施，提升居民的便利程度和生活質(zhì)量。

其次，深入推進“環(huán)境革命”，重點是全面整治小區(qū)及周邊的綠化、照明等。根據(jù)實際需求，增設停車庫(場)、電動自行車及汽車充電設施，改造或建設適老化和適兒化設施、無障礙設施等，為居民提供更好的生活條件和便利設施。

第三，有效實施“管理革命”，著重在引導有條件的小區(qū)引入專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè)，完善住宅專項維修資金使用續(xù)籌等機制，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。這一方面可以提高物業(yè)管理水平，提供更優(yōu)質(zhì)的服務，另一方面也能保障小區(qū)設施的長期維護和更新。

此外，還強調(diào)要加強適老化及適兒化改造的重要性。根據(jù)《通知》要求，在有條件的地方，應按照人均用地不低于0.1平方米的標準配建或設置養(yǎng)老服務設施用房。這一舉措將為老年人提供更好的養(yǎng)老服務，滿足他們的特殊需求。

欲了解更多舊城改造行業(yè)的未來發(fā)展前景，可以點擊查看中研普華產(chǎn)業(yè)院研究報告《2023-2028年中國舊城改造行業(yè)發(fā)展分析與投資前景預測報告》。該行業(yè)報告明確目標市場、分析競爭對手，了解市場定位，把握市場特征，發(fā)掘價格規(guī)律，創(chuàng)新營銷手段，提出舊城改造行業(yè)市場進入和市場開拓策略，對行業(yè)未來發(fā)展提出可行性建議。

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